Observatoire ŒIL
Analyse technique du marché :
Marie Athier – Consultante sénior, Adéquation
France entière :
Immobilier 2026 : la visibilité, condition sine qua non du nouveau cycle
Le premier bilan de ce début d’année 2026 dessine une trajectoire de transition. Si un certain « printemps » se manifeste par un regain de l’activité commerciale dans les grandes agglomérations, ce redémarrage reste bridé par des facteurs structurels. Le marché continue de traverser une phase de réglage entre les niveaux de prix, l’évolution des taux et la capacité contributive réelle des ménages.
Le printemps 2022 restera comme le point de bascule d’un cycle immobilier inédit. Si l’onde de choc de la guerre en Ukraine a servi de catalyseur à une crise dont les fondamentaux étaient déjà fragilisés, ce cycle a d’abord pris la forme d’une rupture brutale. En l’espace de deux ans, le marché de la promotion immobilière a subi une véritable purge, marquée par une envolée des taux qui a mis à mal les capacités de financement et une chute quasi verticale des réservations de logements neufs.
Pourtant, l’analyse des trajectoires de vente de ces derniers mois révèle un changement de nature dans cette crise. Nous ne sommes plus dans la chute libre de 2022, mais dans une phase d’érosion lente. Le marché semble chercher son point d’équilibre, un « plancher technique » situé autour de 50 000 réservations annuelles. Ce chiffre est essentiel : il représente le socle de résilience d’un secteur qui, malgré un contexte macroéconomique et géopolitique saturé d’incertitudes, continue de répondre à un besoin fondamental de logement.
Aujourd’hui, le marché paraît comme anesthésié. Aux tensions renouvelées au Moyen-Orient s’ajoute une incertitude persistante sur l’évolution des taux : après une brève accalmie, la menace d’une nouvelle phase ascendante pèse sur la visibilité des opérations. Par ailleurs, si le dispositif Jeanbrun est opérationnel depuis quelques semaines, son impact ne se fait pas encore sentir dans les chiffres de vente du 1er trimestre 2026. Ce délai tient à la nécessaire appropriation de l’outil par les acteurs du secteur, mais aussi, sans doute, à de futurs ajustements techniques indispensables pour l’adapter aux réalités du terrain. À plus long terme, l’approche des échéances électorales de 2027 pourrait également accentuer l’attentisme des investisseurs.
L’enjeu dépasse désormais le simple cadre fiscal. Pour une industrie qui s’inscrit structurellement dans le temps long, le véritable moteur du rebond ne sera pas une mesure isolée, mais le retour à une véritable lisibilité. Si le seuil des 50 000 ventes constitue un plancher pour la promotion classique, la filière est à la croisée des chemins : entre l’adaptation nécessaire aux coûts de construction élevés et l’émergence — encore lente dans les indicateurs — des métiers de la transformation de l’existant. Plus que jamais, la visibilité sera la clé pour transformer les contraintes actuelles en nouveaux modèles de production durables.
Région Auvergne Rhône Alpes
A l’échelle de la Région AURA, le 1er trimestre 2026 s’inscrit en continuité de la baisse de volume de 2024 et 2025 avec des volumes de mise en vente qui sont encore en légère baisse et des ventes au détail qui ont tendance à se maintenir autour de 2.300 ventes par trimestres.
Parmi les ventes, la part en ventes aidées est relativement stable depuis 2024 où elles représentent en moyenne 25 à 30% des ventes dont 10-12% de ventes en BRS. En revanche, en parallèle, la part des ventes à investisseurs est en baisse et représentent au plus 20% par trimestre depuis 2025.
Au 1T2026 les prix moyens des ventes sont de 5.573€/m² hors stationnement et traduisent donc toujours une hausse sur le segment de l’accession libre
A l’échelle du territoire de l’ŒIL (ancienne couverture géographique intégrant le département 03) :
Le marché tourne, lui aussi de manière ralentie depuis 2024, avec un premier trimestre 2026 qui s’inscrit dans la continuité des années précédentes notamment en ce qui concerne les mises en vente qui s’établissent à 144 (soit -23,8%). De même, les ventes ne reprennent pas vraiment par rapport au 1er trimestre 2025 et s’établissent à 100, soit une chute d’un peu plus de 15%. Cependant, cela reste plus élevé que le volume de vente réalisé sur le 2ème semestre 2025, peut-être signe d’une légère reprise ?
La composition des ventes traduit un léger regain de la part des investisseurs qui était descendue sous la barre des 20% au dernier trimestre 2025, et s’établissent aujourd’hui à 34% des ventes réalisées. Un niveau qui reste très bas pour ce marché. L’accession aidée quant à elle se maintien sur des niveaux relativement stables et représente 23% des ventes du 1T2026.
En parallèle, les niveaux de prix qui avaient amorcés une légère baisse depuis le 4T2025, en passant sous la barre des 4.000€/m² hors stat continuent leur légère baisse et s’établissent, au 1er trimestre 2026 à 3.831€, soit 4% de baisse par rapport au 1T2025.
Les retraits restent importants au cours de ce premier trimestre (49 lots) et viennent très légèrement épurer le stock qui s’établit aujourd’hui à 647 lots soit 19 mois d’écoulement théorique.
Clermont-Auvergne-Métropole :
Après un 4ème trimestre 2025 catastrophique, le 1er trimestre 2026 laisse entrevoir un léger regain de dynamisme, bien que les volumes restent moins élevés qu’ils ne l’ont été au 1er trimestre 2025 :
- 136 mises en vente, soit 10% en moins par rapport au 1T2025
- 62 ventes nettes (-30%) mais une part des investisseurs qui repart légèrement à la hausse puisqu’elle est de 40% (+4,4 pts %) et une accession aidée qui représente 16% des ventes nettes
- Des retraits qui sont de 47 lots, un volume moindre par rapport au dernier trimestre 2025 mais venant tout de même épurer le stock commercial et limiter les risques de sur offre du marché
- Le stock est de 441 lots, soit une baisse de près de 6% mais un écoulement théorique qui correspond à 21 mois et qui est en hausse de 5 mois, du fait des ventes qui peinent à repartir.
- Les prix passent sous la barre des 4.000€/m² hors stationnement (-0,3%)