Author: Sabrina Guy

Editorial Note de conjoncture

Promotion Immobilière – 2^ème trimestre 2026

OREAL Bretagne – Cécile CARLO

07/2026

Au premier semestre 2026, près de 1 900 logements ont été réservés en Bretagne, soit une quarantaine de ventes de moins qu’à la même période en 2025 (-2 %). Cette apparente stabilité masque toutefois un ralentissement plus marqué au deuxième trimestre, avec 920 réservations, en baisse de 12 % par rapport au deuxième trimestre 2025. Depuis près de deux ans, le marché semble s’installer dans un nouvel équilibre, avec un volume de réservations qui oscille désormais entre 1 800 et 2 000 logements par semestre.

À l’inverse, les mises en vente connaissent un rebond particulièrement marqué. Avec près de 3 600 logements commercialisés au premier semestre (+28 % sur un an), le marché atteint son niveau d’alimentation le plus élevé des huit dernières années. Cette dynamique se confirme au deuxième trimestre avec près de 1 950 mises en vente, soit une progression de 26 %.

Ce rythme de production, supérieur à celui des ventes, se traduit mécaniquement par une hausse du stock disponible. Fin juin 2026, l’offre commerciale atteint près de 8 500 logements, un niveau inédit, en hausse de 17 % sur un an. L’offre livrée progresse également et représente désormais 526 logements, soit 6,2 % de l’offre disponible contre 5,4 % un an auparavant.

Autre évolution notable : après une forte progression en début d’année, les retraits de commercialisation ralentissent. Au deuxième trimestre, 175 logements ont été retirés de la vente, soit une baisse de 19 % par rapport à la même période de 2025.

La structure de la demande évolue également. Pour la première fois depuis deux ans et demi, l’investissement locatif repart à la hausse.

Avec 614 logements réservés, soit une progression de 17 %, il représente désormais 32 % des réservations, contre 27 % un an plus tôt. À l’inverse, l’accession libre poursuit son repli avec 735 ventes, soit une centaine de moins qu’au premier semestre 2025. L’accession aidée demeure quant à elle relativement stable, autour de 550 à 600 réservations par semestre.

Ces tendances se retrouvent sur la plupart des grands marchés bretons. Les réservations reculent de 13 % à Rennes Métropole, 26 % à Saint-Malo Agglomération, 8 % à Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération, 41 % à Brest Métropole et 27 % à Saint-Brieuc Armor Agglomération, tandis que Lorient Agglomération enregistre une légère progression (+9 %). Dans le même temps, les mises en vente augmentent fortement : +75 % à Rennes Métropole, +40 % à Saint-Malo, +27 % à Vannes et +66 % à Lorient.

Enfin, les prix poursuivent leur ajustement. En collectif libre, stationnement compris, le prix moyen des logements réservés passe d’environ 4 900 €/m² à 4 760 €/m² entre les premiers semestres 2025 et 2026 (-2,5 %). Les prix à l’offre semblent désormais se stabiliser, légèrement en dessous de 5 000 €/m² à l’échelle régionale. Le premier semestre 2026 fait apparaître un marché à deux vitesses. Les opérateurs retrouvent une dynamique de mises en vente, témoignant de leur volonté de préparer les besoins futurs en logements. Dans le même temps, la demande demeure insuffisamment dynamique pour absorber cette production. Il en résulte un niveau d’offre inédit, dont l’évolution au cours des prochains trimestres constituera un indicateur déterminant de la capacité du marché breton à retrouver un nouvel équilibre.

Observatoire ŒIL

Analyse technique du marché :

Marie Athier – Consultante sénior, Adéquation

France entière :

Promotion immobilière à mi-2026 : toujours au fond du cycle

Le premier semestre 2026 confirme que le marché de la promotion immobilière reste scotché à un niveau historiquement bas. Avec 23 800 réservations par les particuliers, le recul atteint –15 % par rapport au premier semestre 2025. Pour mémoire, ce chiffre était de 28 900 en 2025, 33 900 en 2024, et 56 700 en 2022. La chute a été vertigineuse, et le marché stagne désormais sur ce plancher, sans signe de rebond significatif.

Des dynamiques régionales contrastées, mais toujours atones

Les grandes agglomérations affichent des situations divergentes. Rennes, Montpellier ou Bordeaux enregistrent des baisses persistantes des volumes de réservations, avec des reculs compris entre –10 % et –20 %. À l’inverse, Toulouse, Strasbourg, Lille et le Grand Paris connaissent de légères progressions, souvent techniques. Pour Aix-Marseille-Provence, Lille, le Franco-Genevois ou les Alpes-Maritimes, les évolutions se situent entre –10 % et +10 %, reflétant une stabilité relative après un premier semestre 2025 particulièrement faible. Les volumes restent donc modérés, sans véritable embellie.

L’investissement locatif ne redémarre pas non plus : moins de 5 400 réservations en logement neuf au premier semestre 2026, un niveau quasi identique à celui de 2025, où le dispositif Pinel avait déjà disparu. Aucun effet majeur des dispositifs récents (statut du bailleur privé-Jeanbrun, LLI investisseur). Seule Toulouse Métropole se distingue, avec plus de 300 ventes à investisseurs, en progression par rapport à 2025.

Une offre commerciale en tension

Côté mises en vente, le premier semestre 2026 s’affiche à 26 000 logements, un niveau identique au deuxième semestre 2025 et en recul de –30 % par rapport au premier semestre 2025. Cette baisse concerne quasi toutes les grandes métropoles (Strasbourg, Franco-Valence, Alpes-Maritimes, Lille, Aix-Marseille-Provence, Lyon, Grand Paris). Seules les métropoles de Nantes et Toulouse enregistrent une légère progression, à relativiser au regard du niveau historiquement bas de 2025. Résultat : 85 000 à 86 000 logements disponibles à la vente au 30 juin 2026, soit une très légère baisse par rapport à juin 2025. Malgré cette stabilité apparente, l’offre commerciale ne se renouvelle pas, faute de mises en vente suffisantes.

Ventes en bloc : pas de salut en vue Les données du deuxième trimestre 2026 ne sont pas encore disponibles, mais le premier trimestre 2026 a confirmé un recul de –6 % des volumes de vente en bloc par rapport au premier trimestre 2025, avec moins de 7 000 lots vendus. Rien ne garantit que le rebond viendra de ce segment en 2026, malgré les espoirs placés dans les investisseurs institutionnels ou les bailleurs sociaux.

Construction neuve : le découplage persiste

À fin mai 2026, 385 000 logements ont été autorisés en France, soit un recul de près de 6 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Du côté des mises en chantier, sur les 12 derniers mois, 295 000 logements ont été lancés, soit –13 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le logement individuel (106 700 mises en chantier, –23 %) et le logement collectif (188 500, –6 %) sont tous deux en recul. La machine de la construction neuve tourne au ralenti.

Des prix qui résistent… pour l’instant

Au mois de juin 2026, le prix moyen de vente en France s’établit autour de 5 500 €/m² (stationnement compris). Une valeur légèrement en hausse par rapport à juin 2025, mais qui, moyennée sur le semestre, reste globalement stable. Depuis un an, les prix oscillent de manière très marginale en logement libre.

Clermont-Auvergne-Métropole :

Le deuxième trimestre 2026 s’inscrit dans la continuité du deuxième trimestre 2025, avec un marché qui reste globalement stable, sans véritable reprise. Après un premier trimestre plus dynamique, les mises en vente retombent à 50 logements au deuxième trimestre. Ce volume reste toutefois supérieur de 67 % à celui enregistré un an plus tôt.

À l’échelle du semestre, le niveau d’activité est plus soutenu : les lancements progressent de 58 % par rapport au premier semestre 2025, qui était lui-même deux fois plus actif que le premier semestre 2024. Le premier trimestre a donc largement porté le semestre. Le recul observé au deuxième trimestre s’apparente, à ce stade, davantage à un trou d’air qu’à un retournement durable de l’offre.

Les ventes peinent en revanche à suivre cette réalimentation du marché. Avec 61 ventes nettes au premier trimestre et 68 au deuxième, elles restent relativement stables d’un trimestre à l’autre, mais reculent de 19 % sur l’ensemble du semestre par rapport au premier semestre 2025. Le marché demeure donc peu absorbant, avec une demande qui reste sélective malgré le retour de nouveaux programmes.

Les investisseurs continuent de soutenir fortement l’activité : ils représentent 57 % des ventes du deuxième trimestre et 50 % des ventes du semestre. La structure des ventes se diversifie néanmoins. Les T1 ne représentent plus que 15 % des transactions au deuxième trimestre, tandis que les T2 restent le cœur du marché avec 49 % des ventes. Les T4 et plus atteignent 13 %, témoignant d’une présence plus marquée des typologies familiales, en lien avec la diversification de l’offre proposée.

Cette évolution ne suffit toutefois pas à contenir la progression du stock commercial, qui atteint 484 logements à la fin du trimestre, soit près de deux années d’écoulement théorique. Ce niveau constitue le principal point de vigilance : il renforce la concurrence entre opérations et impose de rester particulièrement attentif au calibrage des surfaces, aux prix globaux et au phasage des lancements.

Les prix restent enfin relativement stables, à 3 961 €/m² hors stationnement. Parking inclus, le prix moyen s’établit à 4 095 €/m², en baisse de 4 %. Dans ce contexte, le marché laisse peu de place à une revalorisation des prix. La performance commerciale reposera donc avant tout sur la maîtrise des prix de sortie, la cohérence de la programmation et la capacité des opérations à se différencier.

L’année 2025 s’est terminée sur un bilan alarmant avec une baisse confirmée de l’activité sur l’aire urbaine de Toulouse, présentant des volumes historiquement bas.

Ces baisses de volume ont été liées à la faiblesse de l’alimentation du marché, ainsi qu’à l’assise d’un nouveau contexte de marché, sans dispositif défiscalisant efficient comme l’était le Pinel et avec le maintien des taux d’intérêt à 3,5% en moyenne impactant la solvabilité des acquéreurs.

Le début de l’année 2026 présente des volumes toujours bas, mais en légère croissance par rapport au début 2025.

En effet, on dénombre 611 ventes au 1T2026, contre 528 au 4T2025, 574 au 1T2025, 616 au 1T2024 (+6% vs 1T2025, -1% vs 1T2024).

L’alimentation du marché reste faible avec seulement 683 mises en vente sur ce premier trimestre. Cependant, cela représente une augmentation de 14% par rapport au 4T2025 (599 mises en vente). En comparaison avec les premiers trimestres des années précédentes, les mises en vente connaissent une croissance de 8% par rapport à 2025 et 2024 (634 mises en vente au 1T2025 et 1T2024).

Les désistements restent très importants : 181 sont dénombrés au 1T2026, soit 23% des ventes (23% au 1T2025 et 25% au 1T 2024).

Les taux d’intérêt ont stagné en 2025. Les annonces de début 2026 laissent présager de nouvelles hausses, qui risquent donc d’entraver une nouvelle fois les capacités financières des acquéreurs.

En corrélation avec la fin du dispositif Pinel, la part des investisseurs avait massivement chuté au 1T2025, ne représentant que 26% des ventes. Au 1T2026, elle remonte de 6 points pour atteindre 32%. Cette part avait déjà été minoritaire au profit des occupants entre le 1T2022 et le 1T2024 mais dans des proportions bien plus équilibrées (entre 42% et 50%). Les éventuels effets des ventes sous dispositif « Jeanbrun » n’ont pu encore porter leurs fruits. La tendance à une majorité des ventes à occupants se confirme donc.

La part importante de ventes à propriétaires occupants s’explique également par le poids des ventes « aidées », qui se poursuit sur ce premier trimestre, représentant 59% de l’ensemble des ventes et 65% des ventes à occupants, une part jamais atteinte auparavant sur un premier trimestre.

Ainsi, les ventes en libre n’ont alors représenté que 41% des ventes ce trimestre, quand la part du BRS a continué de croître avec 15% de l’ensemble des ventes.

On observe toujours dans la région toulousaine le déploiement du « LLI particuliers » dont les ventes représentent 13% des ventes du trimestre.

Ces phénomènes témoignent bien d’une part de la poursuite et de l’intensité de la crise, d’autre part de la redéfinition en cours du marché de la promotion immobilière.

La chute des mises en vente impacte de fait l’offre commerciale, qui continue de s’amoindrir. A la fin du premier trimestre 2026, on compte 2 567 logements à l’offre, soit une baisse de 2% par rapport au 1T2025 et -31% par rapport au 1T2024.

Après une chute depuis 2024, les prix connaissent une stagnation autour de 4 440 €/m² en collectif libre, hors parking au 1T2026, identique au prix moyen sur l’année 2025 (contre 4 470 €/m² en moyenne sur l’année 2024), soit 4 780 €/m² parking inclus.

Concernant les résidences services, on compte 30 réservations au détail (en résidences étudiantes, seniors, affaires) et 25 logements vendus ventes en bloc, mais aucune nouvelle mise en vente.

Un nouveau contexte de marché se confirme et la dynamique reste faible. Quelques signaux positifs, légers, sont à noter du côté des ventes à investisseurs et du maintien des ventes à occupants.

A l’échelle de la ville de Toulouse, les constats sont relativement semblables et les volumes toujours au plus bas

À Toulouse, au 1^er trimestre 2026, 365 ventes sont comptabilisées, soit une augmentation de +11% par rapport au 1T2025, mais une baisse de -2% par rapport au 1T2024. Un volume qui reste néanmoins très restreint. La part des ventes à investisseurs est de 33%, de même que pour l’aire urbaine.

Le marché a été en revanche davantage alimenté sur ce début d’année avec la mise en vente de 569 logements, ce qui représente une hausse par rapport au 1T2025 (+44.8%) et par rapport au 1T2024 (+196,3%). Ainsi, le stock se reconstitue et passe à 1 495 logements à l’offre (contre 1 300 au 1T2025).

Les prix atteignent 4 850 €/m² au 1T2026, soit en hausse par rapport au prix moyen en 2024 (4 770 €/m²) et en 2024 (4 670 €/m²) en collectif libre hors parking. Compte tenu de la faiblesse des volumes, ces évolutions sont à nuancer selon les programmes commercialisés, sans témoigner d’une dynamique globale.

Toulouse concentre 60% des ventes totales (ventes nettes et ventes en bloc) de l’aire urbaine.

Le SICOVAL continue de présenter des volumes d’activité très faibles

Au sein du SICOVAL, les mises en vente sont en hausse avec 85 mises en vente enregistrées ce trimestre (16 au 1T2025, 20 au 1T2024).

Les ventes chutent en revanche de -56% avec 23 ventes, contre 52 au 1T2025 et 61 au 1T2024.

L’offre commerciale remonte en lien avec l’augmentation des mises en vente, avec 208 logements à l’offre, soit un gain de +33% par rapport au 1T2025, mais une baisse de -41% par rapport au 1T2024).

L’offre commerciale est de fait impactée par l’alimentation du marché :  208 logements sont en stock à la fin du 1T 2026, ce qui correspond à 24 mois d’écoulement théorique (14 de plus qu’au 1T 2025).

Les prix baissent très légèrement pour atteindre 3 770 €/m² au premier trimestre contre 3 780 €/m² sur l’année 2025 (collectif, libre, hors stat.). Compte tenu des volumes, le positionnement d’un seul programme peut drastiquement faire évoluer ces valeurs, il s’agira donc de prendre cette donnée avec précaution.

Au 1T 2026 le bilan reste difficile pour les grandes métropoles voisines

En termes de mises en vente, la région Bordelaise et le bassin d’Arcachon présentent un volume de 374 mises en vente sur ce trimestre, soit une forte baisse par rapport au 1T2025 (614 mises en vente) mais une progression par rapport au 1T2024 (331 mises en vente). Sur la région de Montpellier, les volumes, très faibles, chutent également avec 150 mises en vente (-57% vs 1T2025 et -56% vs 1T2024).

En ce qui concerne les ventes, la région Bordelaise et le bassin d’Arcachon connaissent un volume de vente en baisse, de -21% par rapport au 1T2024 avec 308 ventes enregistrées. La part des investisseurs reste minoritaire comme sur les 3 dernières années, remontant légèrement à 13% sur ce trimestre. Ces baisses se constatent aussi pour la région de Montpellier, avec 282 ventes (-12% vs 1T2025). La part des investisseurs chute à un niveau également historiquement bas pour le territoire, à 16% (-2 points vs 1T2025).

L’offre commerciale a tendance à stagner dans les mêmes grandeurs sur les autres métropoles (respectivement +1% et -4% ; -2,3% pour l’aire urbaine de Toulouse).

Côté bordelais et montpelliérain, les prix sont en légère baisse par rapport à l’année 2025 (entre -2 et -4%).

Le dispositif Jeanbrun n’ayant été mis qu’en place fin février, il est inutile d’espérer ce trimestre en voir une éventuelle valeur ajoutée, sachant qu’en plus tant le niveau des taux d’intérêt que le contexte géopolitique ne sont pas propice au traditionnel rebond de début d’année

Sur la région de Chartres

Le marché ne pouvant compter sur le marché de la résidence service, c’est au marché de logements dit « ordinaires » que nous allons regarder les chiffres.

Déjà nous remarquons une reprise des mises en vente au nombre de lots à savoir 63 (contre 0 au 4 tri 25 pour mémoire).

Avec 50% de désistements sur les ventes brutes à savoir 32 ventes nettes, cela suffit à ré-augmenter encore l’offre commerciale disponible à 427 unités. Au rythme des ventes nettes 2025 soit 236 logements cela fait 22 mois de taux d’écoulement.

Sur la région d’Orléans

Contrairement à Chartres et au vu de la poussée des résidences étudiantes, 28 logements ont été réservés sur ce 1^er trimestre mais ce qui reste faible au vu de l’offre disponible de 463 logements.[DQ1] [oH2] 

Sur le marché des logements « ordinaires », les mises en vente (36 lots) sont inférieures aux retraits de ce trimestre soit 48 lots.

Ce fait cumulé aux ventes nettes de 64 unités repousse l’offre commerciale à 404 lots soit moins 16%. Malgré cette baisse, le taux d’écoulement au rythme théorique de 2025 (113 unités) est une vraie difficulté avec 42 mois.

Le nombre de programme qui dépasse le rythme de 1 par mois est d’ailleurs une exception ce qui traduit cet état très préoccupant.

Sur la région de Tours

Les mises en vente sur le logement hors résidence service continue à s’alimenter au rythme du précédent trimestre avec 54 lots.

Les ventes nettes bien supérieures aux deux autres marchés avec 106 lots, mais en fait dans la logique historique des ordres de valeur font baisser l’offre disponible à 645 logements (-8%).

Ce dynamisme « relatif » en fait la particularité versus les deux autres marches avec un taux d’écoulement beaucoup plus faible de 17 mois ! toujours au rythme des ventes de 2025 bien sûr.

En conclusion

Rien à date ne permet d’être optimiste sur l’année 2026 sachant qu’en plus la proximité des élections présidentielles a toujours marqué 9 mois avant un certain immobilisme.

Le dispositif Jeanbrun, tant attendu, marque 2 faiblesses avec la non-possibilité de location à ascendant-descendant et la réintégration de l’amortissement déduit dans le calcul de la plus-value qui nous laisse perplexe quant au rebond du marché.

De là à s’attendre à une année 2026 dite blanche ?

Sur ce début d’année 2026, les dynamiques du marché sont de nouveau à la baisse. Les volumes de mises en vente atteignent les 42 lots, soit une baisse par rapport au 1T 2025 (-58,8%) et une baisse plus accrue par rapport au 4T 2025 (-75,1%). Une tendance baissière qui s’applique également sur les ventes nettes, s’établissant à 85 lots (-29,2% vs 1T 2025) alors même qu’un volume plus important de mises en vente avait alimenté le marché au 4T 2025, ce qui avait densifié les stocks.

En parallèle, les ventes à investisseurs se maintiennent encore à plus d’un quart du volume global, mais cela reste moins conséquent par rapport au tier des ventes observé en moyenne lors des trimestres précédents. Dans le même temps, les ventes réalisées sur les petites typologies (T1 et T2) représentent 43% des ventes globales (-8 pts par rapport au 4T 2025). Les ventes en accession aidée se maintiennent, représentant 25% des ventes nettes.

Si les niveaux de prix maintenaient une légère croissance au cours des trimestres précédents, ils semblent se stabiliser au 1T 2026, s’établissant autour de 3.367 €/m² hors parking et 3.509 €/m² parking inclus.

SAINT-ETIENNE METROPOLE

L’activité en promotion s’essouffle sur le marché de la métropole stéphanoise. Les 42 lots mis en vente observés sur le territoire dans son ensemble sont localisés à l’échelle de la métropole, et sont en baisse de -56,7% par rapport au 1T 2025.

Les ventes nettes diminuent également avec 61 lots sur le 1T 2026 (-29,9% vs 1T 2025), mais restent plus importantes que les mises en vente, permettant d’atténuer légèrement le stock d’offre qui s’était bien renforcé sur l’année 2025, en lien avec un volume de mises en vente conséquent.

Des investisseurs qui se retirent progressivement du marché, représentant 30% des acquéreurs, soit -8 pts par rapport à la moyenne de 2025. Des petites typologies qui représentent 39% des ventes au 1T 2026, soit une part moins importante comparativement aux trimestres précédents, et un prix au m² moyen qui s’en retrouve dans le même temps légèrement diminué, situé autour de 3.459 €/m² hors parking et à 3.582 €/m² parking inclus (-0,8% vs 1T 2025).

Un baisse des prix au m² qui va se poursuivre en vue de la part importante de typologies familiales restant à l’offre. Par ailleurs, la part de l’offre commerciale déjà livrée est conséquente : 17% au 1T 2026, constituant un point d’alerte.

VILLE DE SAINT-ETIENNE

L’année 2025 s’est caractérisée par une très faible alimentation, mais par un volume plus marqué de ventes nettes, ce qui a permis de résorber le stock d’offre. Avec 16 lots mis en vente au 1T 2026, la marché a déjà atteint 42% des volumes atteints sur toute l’année 2025. Mais seulement 7 ventes nettes sont observées actuellement (-82,5% par rapport au 1T 2025), et uniquement sur des T1 vendus à 100% d’investisseurs. Le prix au m² moyen s’en retrouve donc toujours conséquent, à hauteur de 3.802 €/m² parking inclus.

Une part notable de typologies plus spacieuses est à l’offre, qui peine à se vendre et qui alimente par conséquent le stock déjà livré, atteignant les 18% au 1T 2026.

PERIPHERIE METROPOLE DE SAINT-ETIENNE

En périphérie, ce sont 26 mises en vente qui sont recensées au 1T 2026 (-73,2% vs 1T 2025) pour 54 ventes qui s’articulent principalement sur des typologies plus familiales (44% de T3) inhérent au profil périphérique des communes.

A noter que la part d’accession aidée se renforce sur le territoire, avec 41% des ventes globales au 1T 2026. Un marché qui reste principalement porté par une clientèle de propriétaires occupants (à hauteur de 81%).

Après une légère croissance à hauteur de +0,8% chaque trimestre en moyenne, les niveaux de prix se stabilisent au 1T 2026 à 3.561 €/m² parking inclus.

SECTEUR LOIRE FOREZ

A la suite d’une alimentation soutenue en fin d’année 2025, aucune mise en vente n’est observée au 1T 2026. Tandis que 6 ventes sont recensées, abaissant le stock d’offre à 118 lots : un stock conséquent dont 15% est déjà livré.

Les ventes sont adressées à 50% auprès d’investisseurs, et se composent uniquement de T2 et de T3. Alors qu’aux trimestres précédents, les ventes comptaient +/- 40% de T4. Des typologies plus compactes au 1T 2026 mais des prix qui restent stables : 3.579 €/m² parking inclus soit une très légère hausse de +0,2% par rapport au 4T 2025.

SECTEURS MONT DU PILAT – PROCHE HAUTE LOIRE

Aucune alimentation ne s’observe en ce début d’année 2026. Seulement 2 ventes sont observées : 2 T2 à occupants, dont 1 vente en accession aidée. 9 logements restent à l’offre au 1T dont 3 sont déjà livrés (3 T2, soit 33% de l’offre).

SECTEUR FOREZ EST

Aucune alimentation n’est observée au 1T 2026 mais 16 ventes ont eu lieu, essentiellement à propriétaires occupants (13% d’investisseurs), portées par des typologies familiales (56% de T3 et T4). Un stock à hauteur de 123 lots mais seulement 4% est déjà livré ce qui n’est pas alarmant aujourd’hui. Des prix qui diminuent légèrement, situés à 3.288 €/m² parking inclus sur les ventes du 1T 2026 (-1,1%).

SECTEUR COPLER : Aucune activité n’est recensée sur ce secteur.

Observatoire ŒIL

Analyse technique du marché :

Marie Athier – Consultante sénior, Adéquation

France entière :

Immobilier 2026 : la visibilité, condition sine qua non du nouveau cycle

Le premier bilan de ce début d’année 2026 dessine une trajectoire de transition. Si un certain « printemps » se manifeste par un regain de l’activité commerciale dans les grandes agglomérations, ce redémarrage reste bridé par des facteurs structurels. Le marché continue de traverser une phase de réglage entre les niveaux de prix, l’évolution des taux et la capacité contributive réelle des ménages.

Le printemps 2022 restera comme le point de bascule d’un cycle immobilier inédit. Si l’onde de choc de la guerre en Ukraine a servi de catalyseur à une crise dont les fondamentaux étaient déjà fragilisés, ce cycle a d’abord pris la forme d’une rupture brutale. En l’espace de deux ans, le marché de la promotion immobilière a subi une véritable purge, marquée par une envolée des taux qui a mis à mal les capacités de financement et une chute quasi verticale des réservations de logements neufs.

Pourtant, l’analyse des trajectoires de vente de ces derniers mois révèle un changement de nature dans cette crise. Nous ne sommes plus dans la chute libre de 2022, mais dans une phase d’érosion lente. Le marché semble chercher son point d’équilibre, un « plancher technique » situé autour de 50 000 réservations annuelles. Ce chiffre est essentiel : il représente le socle de résilience d’un secteur qui, malgré un contexte macroéconomique et géopolitique saturé d’incertitudes, continue de répondre à un besoin fondamental de logement.

Aujourd’hui, le marché paraît comme anesthésié. Aux tensions renouvelées au Moyen-Orient s’ajoute une incertitude persistante sur l’évolution des taux : après une brève accalmie, la menace d’une nouvelle phase ascendante pèse sur la visibilité des opérations. Par ailleurs, si le dispositif Jeanbrun est opérationnel depuis quelques semaines, son impact ne se fait pas encore sentir dans les chiffres de vente du 1er trimestre 2026. Ce délai tient à la nécessaire appropriation de l’outil par les acteurs du secteur, mais aussi, sans doute, à de futurs ajustements techniques indispensables pour l’adapter aux réalités du terrain. À plus long terme, l’approche des échéances électorales de 2027 pourrait également accentuer l’attentisme des investisseurs.

L’enjeu dépasse désormais le simple cadre fiscal. Pour une industrie qui s’inscrit structurellement dans le temps long, le véritable moteur du rebond ne sera pas une mesure isolée, mais le retour à une véritable lisibilité. Si le seuil des 50 000 ventes constitue un plancher pour la promotion classique, la filière est à la croisée des chemins : entre l’adaptation nécessaire aux coûts de construction élevés et l’émergence — encore lente dans les indicateurs — des métiers de la transformation de l’existant. Plus que jamais, la visibilité sera la clé pour transformer les contraintes actuelles en nouveaux modèles de production durables.

Région Auvergne Rhône Alpes

A l’échelle de la Région AURA, le 1^er trimestre 2026 s’inscrit en continuité de la baisse de volume de 2024 et 2025 avec des volumes de mise en vente qui sont encore en légère baisse et des ventes au détail qui ont tendance à se maintenir autour de 2.300 ventes par trimestres.

Parmi les ventes, la part en ventes aidées est relativement stable depuis 2024 où elles représentent en moyenne 25 à 30% des ventes dont 10-12% de ventes en BRS. En revanche, en parallèle, la part des ventes à investisseurs est en baisse et représentent au plus 20% par trimestre depuis 2025.

Au 1T2026 les prix moyens des ventes sont de 5.573€/m² hors stationnement et traduisent donc toujours une hausse sur le segment de l’accession libre

A l’échelle du territoire de l’ŒIL (ancienne couverture géographique intégrant le département 03)  :

Le marché tourne, lui aussi de manière ralentie depuis 2024, avec un premier trimestre 2026 qui s’inscrit dans la continuité des années précédentes notamment en ce qui concerne les mises en vente qui s’établissent à 144 (soit -23,8%). De même, les ventes ne reprennent pas vraiment par rapport au 1^er trimestre 2025 et s’établissent à 100, soit une chute d’un peu plus de 15%. Cependant, cela reste plus élevé que le volume de vente réalisé sur le 2^ème semestre 2025, peut-être signe d’une légère reprise ?

La composition des ventes traduit un léger regain de la part des investisseurs qui était descendue sous la barre des 20% au dernier trimestre 2025, et s’établissent aujourd’hui à 34% des ventes réalisées. Un niveau qui reste très bas pour ce marché. L’accession aidée quant à elle se maintien sur des niveaux relativement stables et représente 23% des ventes du 1T2026.

En parallèle, les niveaux de prix qui avaient amorcés une légère baisse depuis le 4T2025, en passant sous la barre des 4.000€/m² hors stat continuent leur légère baisse et s’établissent, au 1^er trimestre 2026 à 3.831€, soit 4% de baisse par rapport au 1T2025.

Les retraits restent importants au cours de ce premier trimestre (49 lots) et viennent très légèrement épurer le stock qui s’établit aujourd’hui à 647 lots soit 19 mois d’écoulement théorique.

Clermont-Auvergne-Métropole :

Après un 4ème trimestre 2025 catastrophique, le 1^er trimestre 2026 laisse entrevoir un léger regain de dynamisme, bien que les volumes restent moins élevés qu’ils ne l’ont été au 1^er trimestre 2025 :

• 136 mises en vente, soit 10% en moins par rapport au 1T2025
• 62 ventes nettes (-30%) mais une part des investisseurs qui repart légèrement à la hausse puisqu’elle est de 40% (+4,4 pts %) et une accession aidée qui représente 16% des ventes nettes
• Des retraits qui sont de 47 lots, un volume moindre par rapport au dernier trimestre 2025 mais venant tout de même épurer le stock commercial et limiter les risques de sur offre du marché
• Le stock est de 441 lots, soit une baisse de près de 6% mais un écoulement théorique qui correspond à 21 mois et qui est en hausse de 5 mois, du fait des ventes qui peinent à repartir.
• Les prix passent sous la barre des 4.000€/m² hors stationnement (-0,3%)

Editorial Note de conjoncture

Promotion Immobilière

OREAL Bretagne 04/2026 – Cécile CARLO

Après deux années de fort ralentissement, le début de l’année 2026 marque un changement pour la promotion immobilière en Bretagne, avec une reprise des mises en vente, après une période prolongée de faible activité. Sur le premier trimestre, plus de 1 600 nouveaux logements sont venus alimenter le marché , soit le meilleur premier trimestre depuis sept ans et une hausse significative par rapport au 1er trimestre 2025 (+29%). Cette dynamique confirme la tendance observée en fin d’année 2025 et traduit un regain de confiance progressif des opérateurs, dans un contexte national encore contraint.

Pour autant, les ventes nettes ne progressent qu’à un rythme modéré, confirmant le décalage persistant entre le niveau de l’offre et la capacité d’absorption du marché. Avec 922 réservations au 1er trimestre 2026, l’activité progresse légèrement (+2% sur un an), mais reste située à un niveau moyen par rapport à l’activité observée depuis 3 ans. Le rebond espéré de la demande peine donc à se matérialiser pleinement, contraint, notamment par un contexte bancaire incertain.

La structure de la demande continue d’évoluer. Les ventes aux investisseurs représentent désormais 27% des réservations, une proportion nettement inférieure aux standards d’avant‑crise, et l’impact du dispositif Jeanbrun reste encore peu identifiable à ce stade. À l’inverse, les propriétaires occupants portent l’essentiel de la reprise, avec une progression sensible des ventes en accession aidée, notamment en PSLA, qui concentre désormais plus de la moitié des ventes aidées, portées par une activité plus diffuse sur le territoire et moins centralisée dans les grandes agglomérations dans un marché où la demande reste fragile.

Conséquence directe d’une reprise de l’alimentation plus rapide que celle des ventes, le stock de logements disponibles atteint un niveau record, avec plus de 7 200 logements à la vente à fin mars 2026, soit près de 24 mois d’écoulement théorique. L’offre livrée, bien que restant minoritaire, progresse rapidement et constitue un point de vigilance pour les trimestres à venir.

Dans ce contexte, les prix montrent des signes d’ajustement. Le prix moyen des ventes en collectif libre s’établit autour de 4 790 €/m² parking inclus, en baisse d’environ 3% par rapport au 1^e trimestre 2025, tandis que les prix de l’offre poursuivent leur repli progressif (-1%). Cette évolution traduit les efforts consentis par les opérateurs pour s’adapter aux nouvelles contraintes de solvabilité des ménages, même si les écarts restent limités.

Point d’attention complémentaire, on constate une augmentation rapide du nombre de logements retirés de la vente passant de 120 au 1^e trimestre 2025 à près de 400 sur ce seul 1^e trimestre 2026. Bien que sous les niveaux observés en 2023 et 2024, cette dynamique montre encore les difficultés rencontrées par les opérateurs.

A l’échelle locale, les situations sont plus contrastées. Rennes Métropole, bien qu’encore centrale, ne représente plus que 29% des ventes régionales, contre 54% en 2019, tandis que les marchés secondaires gagnent en importance et concentrent désormais 44% des réservations bretonnes. On observe donc une réorganisation de l’activité sur son territoire portée par une demande majoritairement d’acquéreurs occupants plus diffuse. Cette évolution confirme un éclatement géographique plus marqué du marché, reflet d’un étalement de la demande en dehors des seules zones tendues.

Ainsi, ce premier trimestre 2026 esquisse davantage un ajustement de phase qu’un réel retournement de cycle, avec une offre qui redémarre plus nettement que la demande. Le marché reste en attente d’une meilleure lisibilité et d’une stabilité des taux d’emprunt permettant aux acquéreurs de franchir le pas.