Category: FIL 63

Observatoire ŒIL

Analyse technique du marché :

Marie Athier – Consultante sénior, Adéquation

France entière :

Promotion immobilière à mi-2026 : toujours au fond du cycle

Le premier semestre 2026 confirme que le marché de la promotion immobilière reste scotché à un niveau historiquement bas. Avec 23 800 réservations par les particuliers, le recul atteint –15 % par rapport au premier semestre 2025. Pour mémoire, ce chiffre était de 28 900 en 2025, 33 900 en 2024, et 56 700 en 2022. La chute a été vertigineuse, et le marché stagne désormais sur ce plancher, sans signe de rebond significatif.

Des dynamiques régionales contrastées, mais toujours atones

Les grandes agglomérations affichent des situations divergentes. Rennes, Montpellier ou Bordeaux enregistrent des baisses persistantes des volumes de réservations, avec des reculs compris entre –10 % et –20 %. À l’inverse, Toulouse, Strasbourg, Lille et le Grand Paris connaissent de légères progressions, souvent techniques. Pour Aix-Marseille-Provence, Lille, le Franco-Genevois ou les Alpes-Maritimes, les évolutions se situent entre –10 % et +10 %, reflétant une stabilité relative après un premier semestre 2025 particulièrement faible. Les volumes restent donc modérés, sans véritable embellie.

L’investissement locatif ne redémarre pas non plus : moins de 5 400 réservations en logement neuf au premier semestre 2026, un niveau quasi identique à celui de 2025, où le dispositif Pinel avait déjà disparu. Aucun effet majeur des dispositifs récents (statut du bailleur privé-Jeanbrun, LLI investisseur). Seule Toulouse Métropole se distingue, avec plus de 300 ventes à investisseurs, en progression par rapport à 2025.

Une offre commerciale en tension

Côté mises en vente, le premier semestre 2026 s’affiche à 26 000 logements, un niveau identique au deuxième semestre 2025 et en recul de –30 % par rapport au premier semestre 2025. Cette baisse concerne quasi toutes les grandes métropoles (Strasbourg, Franco-Valence, Alpes-Maritimes, Lille, Aix-Marseille-Provence, Lyon, Grand Paris). Seules les métropoles de Nantes et Toulouse enregistrent une légère progression, à relativiser au regard du niveau historiquement bas de 2025. Résultat : 85 000 à 86 000 logements disponibles à la vente au 30 juin 2026, soit une très légère baisse par rapport à juin 2025. Malgré cette stabilité apparente, l’offre commerciale ne se renouvelle pas, faute de mises en vente suffisantes.

Ventes en bloc : pas de salut en vue Les données du deuxième trimestre 2026 ne sont pas encore disponibles, mais le premier trimestre 2026 a confirmé un recul de –6 % des volumes de vente en bloc par rapport au premier trimestre 2025, avec moins de 7 000 lots vendus. Rien ne garantit que le rebond viendra de ce segment en 2026, malgré les espoirs placés dans les investisseurs institutionnels ou les bailleurs sociaux.

Construction neuve : le découplage persiste

À fin mai 2026, 385 000 logements ont été autorisés en France, soit un recul de près de 6 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Du côté des mises en chantier, sur les 12 derniers mois, 295 000 logements ont été lancés, soit –13 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le logement individuel (106 700 mises en chantier, –23 %) et le logement collectif (188 500, –6 %) sont tous deux en recul. La machine de la construction neuve tourne au ralenti.

Des prix qui résistent… pour l’instant

Au mois de juin 2026, le prix moyen de vente en France s’établit autour de 5 500 €/m² (stationnement compris). Une valeur légèrement en hausse par rapport à juin 2025, mais qui, moyennée sur le semestre, reste globalement stable. Depuis un an, les prix oscillent de manière très marginale en logement libre.

Clermont-Auvergne-Métropole :

Le deuxième trimestre 2026 s’inscrit dans la continuité du deuxième trimestre 2025, avec un marché qui reste globalement stable, sans véritable reprise. Après un premier trimestre plus dynamique, les mises en vente retombent à 50 logements au deuxième trimestre. Ce volume reste toutefois supérieur de 67 % à celui enregistré un an plus tôt.

À l’échelle du semestre, le niveau d’activité est plus soutenu : les lancements progressent de 58 % par rapport au premier semestre 2025, qui était lui-même deux fois plus actif que le premier semestre 2024. Le premier trimestre a donc largement porté le semestre. Le recul observé au deuxième trimestre s’apparente, à ce stade, davantage à un trou d’air qu’à un retournement durable de l’offre.

Les ventes peinent en revanche à suivre cette réalimentation du marché. Avec 61 ventes nettes au premier trimestre et 68 au deuxième, elles restent relativement stables d’un trimestre à l’autre, mais reculent de 19 % sur l’ensemble du semestre par rapport au premier semestre 2025. Le marché demeure donc peu absorbant, avec une demande qui reste sélective malgré le retour de nouveaux programmes.

Les investisseurs continuent de soutenir fortement l’activité : ils représentent 57 % des ventes du deuxième trimestre et 50 % des ventes du semestre. La structure des ventes se diversifie néanmoins. Les T1 ne représentent plus que 15 % des transactions au deuxième trimestre, tandis que les T2 restent le cœur du marché avec 49 % des ventes. Les T4 et plus atteignent 13 %, témoignant d’une présence plus marquée des typologies familiales, en lien avec la diversification de l’offre proposée.

Cette évolution ne suffit toutefois pas à contenir la progression du stock commercial, qui atteint 484 logements à la fin du trimestre, soit près de deux années d’écoulement théorique. Ce niveau constitue le principal point de vigilance : il renforce la concurrence entre opérations et impose de rester particulièrement attentif au calibrage des surfaces, aux prix globaux et au phasage des lancements.

Les prix restent enfin relativement stables, à 3 961 €/m² hors stationnement. Parking inclus, le prix moyen s’établit à 4 095 €/m², en baisse de 4 %. Dans ce contexte, le marché laisse peu de place à une revalorisation des prix. La performance commerciale reposera donc avant tout sur la maîtrise des prix de sortie, la cohérence de la programmation et la capacité des opérations à se différencier.

Observatoire ŒIL

Analyse technique du marché :

Marie Athier – Consultante sénior, Adéquation

France entière :

Immobilier 2026 : la visibilité, condition sine qua non du nouveau cycle

Le premier bilan de ce début d’année 2026 dessine une trajectoire de transition. Si un certain « printemps » se manifeste par un regain de l’activité commerciale dans les grandes agglomérations, ce redémarrage reste bridé par des facteurs structurels. Le marché continue de traverser une phase de réglage entre les niveaux de prix, l’évolution des taux et la capacité contributive réelle des ménages.

Le printemps 2022 restera comme le point de bascule d’un cycle immobilier inédit. Si l’onde de choc de la guerre en Ukraine a servi de catalyseur à une crise dont les fondamentaux étaient déjà fragilisés, ce cycle a d’abord pris la forme d’une rupture brutale. En l’espace de deux ans, le marché de la promotion immobilière a subi une véritable purge, marquée par une envolée des taux qui a mis à mal les capacités de financement et une chute quasi verticale des réservations de logements neufs.

Pourtant, l’analyse des trajectoires de vente de ces derniers mois révèle un changement de nature dans cette crise. Nous ne sommes plus dans la chute libre de 2022, mais dans une phase d’érosion lente. Le marché semble chercher son point d’équilibre, un « plancher technique » situé autour de 50 000 réservations annuelles. Ce chiffre est essentiel : il représente le socle de résilience d’un secteur qui, malgré un contexte macroéconomique et géopolitique saturé d’incertitudes, continue de répondre à un besoin fondamental de logement.

Aujourd’hui, le marché paraît comme anesthésié. Aux tensions renouvelées au Moyen-Orient s’ajoute une incertitude persistante sur l’évolution des taux : après une brève accalmie, la menace d’une nouvelle phase ascendante pèse sur la visibilité des opérations. Par ailleurs, si le dispositif Jeanbrun est opérationnel depuis quelques semaines, son impact ne se fait pas encore sentir dans les chiffres de vente du 1er trimestre 2026. Ce délai tient à la nécessaire appropriation de l’outil par les acteurs du secteur, mais aussi, sans doute, à de futurs ajustements techniques indispensables pour l’adapter aux réalités du terrain. À plus long terme, l’approche des échéances électorales de 2027 pourrait également accentuer l’attentisme des investisseurs.

L’enjeu dépasse désormais le simple cadre fiscal. Pour une industrie qui s’inscrit structurellement dans le temps long, le véritable moteur du rebond ne sera pas une mesure isolée, mais le retour à une véritable lisibilité. Si le seuil des 50 000 ventes constitue un plancher pour la promotion classique, la filière est à la croisée des chemins : entre l’adaptation nécessaire aux coûts de construction élevés et l’émergence — encore lente dans les indicateurs — des métiers de la transformation de l’existant. Plus que jamais, la visibilité sera la clé pour transformer les contraintes actuelles en nouveaux modèles de production durables.

Région Auvergne Rhône Alpes

A l’échelle de la Région AURA, le 1^er trimestre 2026 s’inscrit en continuité de la baisse de volume de 2024 et 2025 avec des volumes de mise en vente qui sont encore en légère baisse et des ventes au détail qui ont tendance à se maintenir autour de 2.300 ventes par trimestres.

Parmi les ventes, la part en ventes aidées est relativement stable depuis 2024 où elles représentent en moyenne 25 à 30% des ventes dont 10-12% de ventes en BRS. En revanche, en parallèle, la part des ventes à investisseurs est en baisse et représentent au plus 20% par trimestre depuis 2025.

Au 1T2026 les prix moyens des ventes sont de 5.573€/m² hors stationnement et traduisent donc toujours une hausse sur le segment de l’accession libre

A l’échelle du territoire de l’ŒIL (ancienne couverture géographique intégrant le département 03)  :

Le marché tourne, lui aussi de manière ralentie depuis 2024, avec un premier trimestre 2026 qui s’inscrit dans la continuité des années précédentes notamment en ce qui concerne les mises en vente qui s’établissent à 144 (soit -23,8%). De même, les ventes ne reprennent pas vraiment par rapport au 1^er trimestre 2025 et s’établissent à 100, soit une chute d’un peu plus de 15%. Cependant, cela reste plus élevé que le volume de vente réalisé sur le 2^ème semestre 2025, peut-être signe d’une légère reprise ?

La composition des ventes traduit un léger regain de la part des investisseurs qui était descendue sous la barre des 20% au dernier trimestre 2025, et s’établissent aujourd’hui à 34% des ventes réalisées. Un niveau qui reste très bas pour ce marché. L’accession aidée quant à elle se maintien sur des niveaux relativement stables et représente 23% des ventes du 1T2026.

En parallèle, les niveaux de prix qui avaient amorcés une légère baisse depuis le 4T2025, en passant sous la barre des 4.000€/m² hors stat continuent leur légère baisse et s’établissent, au 1^er trimestre 2026 à 3.831€, soit 4% de baisse par rapport au 1T2025.

Les retraits restent importants au cours de ce premier trimestre (49 lots) et viennent très légèrement épurer le stock qui s’établit aujourd’hui à 647 lots soit 19 mois d’écoulement théorique.

Clermont-Auvergne-Métropole :

Après un 4ème trimestre 2025 catastrophique, le 1^er trimestre 2026 laisse entrevoir un léger regain de dynamisme, bien que les volumes restent moins élevés qu’ils ne l’ont été au 1^er trimestre 2025 :

• 136 mises en vente, soit 10% en moins par rapport au 1T2025
• 62 ventes nettes (-30%) mais une part des investisseurs qui repart légèrement à la hausse puisqu’elle est de 40% (+4,4 pts %) et une accession aidée qui représente 16% des ventes nettes
• Des retraits qui sont de 47 lots, un volume moindre par rapport au dernier trimestre 2025 mais venant tout de même épurer le stock commercial et limiter les risques de sur offre du marché
• Le stock est de 441 lots, soit une baisse de près de 6% mais un écoulement théorique qui correspond à 21 mois et qui est en hausse de 5 mois, du fait des ventes qui peinent à repartir.
• Les prix passent sous la barre des 4.000€/m² hors stationnement (-0,3%)