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Avec un peu plus de 512.000 logements neufs autorisés sur les 12 derniers mois à l’échelle nationale, la dynamique semble flirter avec les records (+10%), retrouvant des volumes d’il y a 10 ans, enregistrés au début de l’année 2012. « Autorisés » n’est pas « commencés », comme en témoignent les derniers chiffres des mises en chantier (+0,4%), qui demeurent inférieurs à 387.000 logements neufs sur les 12 derniers mois. Bien évidemment, une partie de l’explication est dans l’anticipation des acteurs – professionnels comme particuliers – qui ont massivement déposé des permis avant la fin de l’année 2021, pour éviter certains écueils liés à la RE2020 (obligatoire au 1^er janvier 2022), et qui ont vu leurs permis être autorisés depuis le début de l’année. Mais il semble que d’autres facteurs expliquent cette atonie des mises en chantier depuis 1 an : baisse des rythmes de commercialisation, hausse des coûts de production qui remettent en cause l’équilibre économique des programmes de logements neufs, et difficultés de financement liées à la hausse des taux d’intérêt. La moitié des grandes agglomérations françaises enregistrent même des baisses importantes de leurs mises en chantier, à l’image du Franco-Genevois, de la Métropole de Lyon, de Toulouse Métropole, Dijon Métropole ou le Grand Reims, où celles-ci excèdent les -15% sur les 12 derniers mois.

Avec un peu moins de 80.000 réservations en promotion immobilière à 8 semaines de la fin de l’année, le marché de la promotion immobilière demeure toujours en recul (-12% par rapport à 2021, et même -23% sur les seuls investisseurs), et les trois derniers mois ont enregistré une dynamique similaire, toujours à l’échelle nationale. Autrement dit, l’activité a perdu en moyenne, depuis le 1^er janvier 2022, 1.000 ventes chaque mois par rapport à l’année précédente. L’atterrissage sous les 100.000 réservations pour l’année 2022 semble désormais certain, alors que ce même marché avait enregistré – pour mémoire – presque 110.000 ventes en 2021, et plus de 130.000 ventes en 2019. Parmi les marchés qui échappent à cette morosité, on retiendra les bons résultats de Caen-la-Mer, Amiens Métropole, Nîmes Métropole, la CA du Grand Lac (Aix-les-Bains), le Grand Besançon et le Bassin d’Arcachon (Nord & Sud), qui ont en commun des croissances de ventes supérieures à +30%, mais aussi d’appartenir aux agglomérations de taille « moyenne ». Néanmoins, ce seul qualificatif ne suffit pas à justifier cette dynamique positive, puisque les agglomérations de Lorient, Saint-Louis ou Nancy enregistrent des reculs supérieurs à -35% depuis le 1^er janvier, en comparaison de 2021. Avec des mises en vente toujours au plus bas (moins de 27.000 logements depuis le 30 juin 2022), l’offre frôle toujours les 80.000 lots disponibles à la vente, soit 10.000 lots de moins qu’à fin octobre 2021, et 37.000 lots de moins qu’à fin octobre 2019.

Les valeurs locatives moyennes restent stables, à l’échelle nationale (+1,5% sur 12 mois glissants), comme aux échelles locales (sauf à de rares exceptions comme les agglomérations de Vannes, Brest ou le Pays Basque, où la hausse excède les +4%). De même, comme évoqué il y a quelques semaines, les valeurs de l’ancien semblent s’assagir avec une progression qui n’est plus que de +6% sur 12 mois en octobre 2022 (à 3.620 €/m² médian pour le logement en collectif), désormais inférieure à la progression en neuf (+8%, à 5.380 €/m² stationnement compris en octobre 2022), alors que cette hausse était encore proche du double dans l’ancien, en moyenne, sur le premier mois de 2022. A l’exception de l’Ile-de-France où les prix médians dans l’ancien reculent très légèrement sur un an (-1%), les principales métropoles enregistrent ainsi des hausses beaucoup plus mesurées sur les 12 derniers mois, à l’image de l’Eurométropole de Strasbourg (+5%), la Métropole de Lyon (+3%), Montpellier Métropole (+4%) ou Bordeaux Métropole (+3%). Diminution des volumes d’activité, tendance à la stabilité des valeurs, les marchés immobiliers résidentiels français semblent entrer dans l’hiver…

A l’aube du dernier trimestre 2022, force est de constater que nombre de voyants sont passés à l’orange depuis cet été sur les marchés de la promotion immobilière nationale. En effet, la dynamique des ventes est désormais négative sur l’ensemble des marchés français : région Ile-de-France, grandes métropoles, agglomérations moyennes et même le reste du territoire national (petites villes et grandes couronnes des agglomérations), alors que ces deux dernières catégories avaient sensiblement contribué au rebond du marché en 2021.

La région Ile-de-France enregistre une nouvelle fois un recul de ces ventes en septembre 2022, de -6% sur les 12 derniers mois glissants, à moins de 21.000 réservations sur les 12 derniers mois. Comme pour les mois précédents, ce sont les ventes à investisseurs qui souffrent le plus, en baisse de -11% depuis le 1^er janvier, et même de -60% par rapport aux neuf premiers mois de 2019 ! En parallèle, le rythme des mises en vente de nouvelles opérations reste négatif, pour le 4^ème mois consécutif, à -5% sur 12 mois glissants à fin septembre, sous la barre des 20.000 logements. En conséquence, l’offre disponible à la vente n’évolue guère depuis plus de 6 mois, autour de 20.500 logements.  

Les principaux marchés métropolitains sont également dans une dynamique négative depuis le printemps 2022, sur 12 mois glissants, avec -8% de réservations à fin septembre 2022. Seul le littoral des Alpes Maritimes demeure dans une dynamique encore positive, mais la baisse est prononcée et s’accentue sur Montpellier Agglomération (-26%), Nantes Métropole (-17%), ou la Métropole d’Aix-Marseille (-15%). Ces marchés enregistrent une tendance similaire sur les nouveaux programmes mis en vente, également en baisse de -14% sur une année glissante (cette tendance était de -4% en mars 2022, et même +10% en novembre 2021). Ces grands « marchés » sont les plus impactés par le recul des investisseurs (-27% depuis le début de l’année 2022).

Les agglomérations dites « moyennes », qui enregistraient historiquement au-delà de 250-300 ventes annuelles en promotion par marché, et qui avaient contribué majoritairement au rebond des marchés en 2021 sont aujourd’hui à l’arrêt (dynamique à 0% sur 12 mois glissants, contre +21% en janvier 2022). Le volume de réservations est ainsi repassé sous les 25.000 sur les 12 derniers mois à fin septembre 2022. Eligible en partie au dispositif Pinel, le recul des investisseurs y est important : (-18% sur une année glissante). La hausse des prix sur 12 mois y est supérieure à la moyenne nationale (+8% sur 12 mois, contre +7% à l’échelle nationale, et +6% sur les grandes métropoles).

Enfin, le reste du territoire, pour lequel les marchés actifs sont principalement situés sur de petites villes, ou en frange des grandes métropoles, et qui représente néanmoins près de 25% des ventes totales en promotion immobilière du territoire national, enregistre la dynamique la plus mauvaise, avec -13% de ventes sur une année glissante en septembre 2022, alors que cette dernière était de +28% en janvier 2022, d’où ce constat d’un rapide ralentissement de l’activité, généralisé à l’ensemble des marchés français depuis la fin du printemps.

Nous l’évoquions avant l’été, la tendance se confirme. Le ciel s’assombrit sur les marchés immobiliers résidentiels français, qui voient de nombreux indicateurs passés « à l’orange » en ce mois de septembre 2022.

Tout d’abord, les mises en chantier de logements neufs à fin juillet 2022 restent désespérément à la peine (+1% depuis juillet 2021), à tout juste 385.000 logements sur 12 mois, alors que ce même indicateur dépassait les 400.000 logements commencés début 2019. Plus significatif encore, l’écart ne cesse de se creuser entre les volumes de logements autorisés (plus de 500.000 à fin juillet 2022, sur 12 mois) et les logements réellement commencés, ce différentiel atteignant plus de 121.800 logements, un volume qui a doublé depuis juillet 2021, mais qui n’avait surtout jamais été observé depuis plus de 20 ans, un signe de plus des difficultés enregistrées en matière de construction dans le contexte actuel de pénuries et d’inflation soutenue. Plus localement, la région Ile-de-France et les grandes métropoles enregistrent concentrent les baisses les plus prononcées de mises en chantier.  

Sur le front des marchés de la promotion immobilière, l’activité est particulièrement modérée depuis le mois de mai 2022, et le recul depuis le 1^er janvier à l’échelle nationale est à fin aout de -14% pour les réservations de logements neufs. Pour la première fois depuis mars 2021, le volume sur 12 mois glissants repassent sous les 100.000 logements vendus au 31 août 2022. Les grandes métropoles enregistrent presque toutes des baisses d’activité, avec un « record » pour Montpellier Agglomération (-38% de ventes depuis le 1^er janvier vs 2021), à l’exception du littoral des Alpes Maritimes (+2%). La situation est nettement plus contrastée sur les agglomérations moyennes, qui sont globalement à la baisse (-8% depuis le 1^er janvier), mais avec de forts contrastes territoriaux : très fortes dynamiques sur Caen la Mer (+46%), Amiens Métropole (+35%), CA du Grand Lac (+19%), et forts reculs sur la CA de Saint Louis Agglomération (-37%), CA d’Annecy (-35%) ou Métropole du Grand Nancy (-34%).

Ce sont encore et toujours les investisseurs (particuliers) qui font le plus défaut depuis le début d’année, avec une chute spectaculaire à l’échelle nationale (-24%), et une moyenne mensuelle de 3.200 investisseurs par mois depuis janvier 2022, alors que ces derniers étaient au nombre de 5.000 par mois entre janvier et aout 2019 pour mémoire !

Compte tenu des mises en vente toujours aussi peu nombreuses (-15% depuis le 1^er janvier 2022, avec tout juste 20.000 logements mis en commercialisation depuis début juin – contre plus de 27.000 entre juin et aout 2019 par exemple), l’offre disponible à la vente reste tendanciellement orientée à la baisse (-8%) sur une année, à un peu plus de 81.000 logements à l’offre.

Du côté des valeurs de marché, les loyers (en libre) progressent modérément, en hausse de +2,2% sur une année à fin aout 2022 à l’échelle nationale, même si quelques territoires enregistrent des progressions nettement au-delà de cette moyenne, notamment Brest métropole, Vannes Agglomération, Saint Etienne Métropole ou Clermont-Ferrand Communauté. Le marché de l’ancien semble enregistré un ralentissement dans la progression des valeurs, même si ces dernières ne sont pas encore stabilisées à l’échelle nationale, et frise désormais les 3.500 €/m² en collectif. A l’inverse, les valeurs de vente en neuf ne semblent pas connaitre de ralentissement de leur hausse, avec un prix moyen qui excède désormais les 5.250 €/m² en collectif (parking compris), en hausse de +5% sur une année, en particulier sur les grandes métropoles qui concentrent les plus fortes tensions (Franco-Genevois, Strasbourg ou Montpellier notamment, où la progression excède les +9% sur une année glissante).

A mi-année, les marchés de la promotion immobilière résidentielle confirment une nouvelle fois que le redémarrage n’est pas encore d’actualité. Plus inquiétant encore, les tendances nationales sur les mises en vente, les ventes, et les ventes spécifiquement aux investisseurs (particuliers) sont proches de l’exercice 2020, année atypique qui avait enregistré les moins bons résultats depuis 2014. 

Avec moins de 44.000 logements mis en vente, la dynamique n’est supérieure que de 8% au 1^er semestre 2020 (pourtant marqué par près de 3 mois de très faible activité), et en recul de -24% par rapport au 1^er semestre 2021, et de -32% par rapport au 1^er semestre 2019.

En matière de réservations, la tendance est similaire avec près de 48.000 logements à fin juin 2022, volume certes supérieur de 12% par rapport au 1^er semestre 2020, mais inférieur de -17% par rapport au 1^er semestre 2021, et de -30% par rapport au 1^er semestre 2019.

Comme nous l’avions déjà précisé il y a quelques semaines, les ventes à investisseurs sont les plus durement impactées, à ce jour, avec une diminution de -29% par rapport au 1^er semestre 2021. Soit un peu moins de 20.000 ventes à investisseurs en 6 mois, à comparer aux 31.000 ventes à investisseurs du 1^er semestre 2019 par exemple.

Enfin, sur 12 mois, les prix moyens à l’échelle nationale progressent de +7%, à 5.250 €/m² stationnement compris sur le mois de juin, portés par coûts toujours plus importants (foncier comme travaux, mais aussi financement).

Sur les 12 principaux marchés français, qui représentent historiquement 50% de l’activité nationale, quasiment aucun n’échappe à cette dynamique négative, que ce soit en matière de réservations ou de mises en vente de nouveaux programmes. Sur ce dernier indicateur, l’Ile-de-France suit la même tendance que l’évolution nationale (-24%), la situation étant même plus complexe sur Lille (-34%), Strasbourg (-55%), Lyon (-30%) ou Aix-Marseille (-28%).

Même sur les agglomérations moyennes, les exceptions à cette tendance des chutes de mises en vente sur le premier semestre 2022 sont rares et les baisses parfois significatives (Grenoble : -32%, Toulon : -39%, Pays Basque : -31%, Vannes : -22%…), même si – en moyenne – un peu moins prononcées que sur les grandes métropoles.

Nouveau cycle baissier entamé après le « sursaut » de 2021, ou évolution plus durable et pérenne du marché qui se contracterait structurellement, et pour une période plus longue ? La question est posée, même si au-delà des ventes réalisées au détail auprès des particuliers, les autres segments du logement résidentiel neuf (vente en bloc, à bailleurs ou investisseurs privé, résidences gérées, logement social réalisé en MOD…) connaissent également actuellement des évolutions profondes, elles-mêmes perturbées par un contexte économique incertain.  

L’année 2022 arrive bientôt à mi-parcours, l’heure des premiers bilans (provisoires) pour les marchés immobiliers résidentiels français. Après une forte croissance des marchés de l’ancien enregistrée dès la fin du premier confinement de la crise sanitaire (mai 2020), les dynamiques semblent s’essouffler en cette fin de printemps, mais nous y reviendrons prochainement. 

En matière de promotion immobilière, les ventes réalisées auprès des particuliers restent sur une dynamique baissière, avec un peu plus de 100.000 réservations sur les 12 derniers mois (juin 2021 à mai 2022), mais surtout une tendance nationale toujours négative de -15% depuis le 1 er janvier comparativement à l’exercice 2021, qui était déjà loin d’être pleinement satisfaisant.

L’observation étendue des 50 plus grandes agglomérations nous permet d’affiner notre analyse, puisqu’on peut distinguer des dynamiques contrastées depuis le 1er janvier 2022 entre :

• La région Ile-de-France, moins de 9.000 réservations à fin mai, en baisse de -14% versus 2021
• Les 11 principales métropoles (Lyon, Aix-Marseille, Toulouse, Bordeaux …) comptant moins de 13.000 ventes cumulées depuis le 1er janvier, en baisse de -12% versus 2021
• Et les 38 agglomérations moyennes, qui complètent ce « top 50 » des marchés, ne pèsent qu’un peu plus de 10.000 réservations au total, mais où les volumes sont presque stables (-4% versus 2021).

La tendance enregistrée en 2021 semble se confirmer, et se répéter, en 2022 : de manière schématique, plus le marché est important, plus il enregistre des difficultés dans sa dynamique. En lien avec les niveaux de prix élevés, au moins en partie. Jusqu’à une certaine limite, puisque les marchés les plus modestes, au-delà du 50ème rang national (< 200 ventes annuelles) souffrent également depuis le 1er janvier (-27%). 

Les prix de vente en neuf prolongent toujours leur hausse (+5% sur une année glissante), mais leur croissance nationale ne semble pas, pour le moment, s’accélérer significativement par rapport aux mois précédents, malgré les difficultés sur les chantiers, notamment en matière de coûts de travaux. 

Pour compléter cet éclairage des marchés de la promotion immobilière, la comparaison avec l’évolution des marchés locatifs est révélatrice : la tension y est également très présente, à l’échelle nationale comme sur la plupart des grandes métropoles (entre ½ et 1 mois pour relouer un logement libéré), mais les valeurs progressent modérément (12,3 €/m² en moyenne nationale en mai 2022, soit une hausse de +3,2% sur une année glissante). 

En conséquence, les rendements (bruts) réellement observés sont passés sans doute durablement sous les 3% en logement neuf (2,9% à l’échelle nationale en mai 2022), mais ils diminuent également sensiblement dans l’ancien, sous la pression de la hausse des prix (rendement moyen observé à 3,7% à l’échelle nationale), d’où un « spread » entre les taux de rendements en neuf et dans l’ancien divisé par deux depuis janvier 2019, passé de 1,5 point à seulement 0,8 point en mai 2022. De quoi peut-être réinterroger la stratégie des investisseurs à l’avenir, particuliers comme institutionnels.

Près de 35.000 logements neufs ordinaires ont été commercialisés par les promoteurs à fin avril 2022, depuis le 1er janvier, à l’échelle nationale. Un volume (encore) à la baisse de – 15%,comparativement aux quatre premiers mois de 2021, et seulement supérieur de 6.000 logements vendus par rapport à fin avril 2020, dont le dernier mois avait évidemment été marqué par le premier confinement de la crise sanitaire.

Cette morosité du marché s’explique en premier lieu par une forte diminution des ventes réalisées auprès des investisseurs, essentiellement dans le cadre du dispositif Pinel, en baisse de – 27% depuis le 1er janvier.

Avec des rendements moyens qui s’érodent lentement, aujourd’hui en moyenne à 2,9% brut à l’échelle nationale, compte tenu de la forte hausse des prix (+4% sur une année glissante, désormais au-delà des 5.000 €/m² moyen (stationnement compris) à l’échelle nationale, et un contexte délicat (guerre en Ukraine, montée de l’inflation à l’échelle mondiale…), les investisseurs se montrent attentistes en ce début d’année 2022, ne représentant plus que 40% des acquéreurs de logements neufs à fin avril (une proportion en baisse de 7 points par rapport à avril 2021). 

Depuis le début de l’année et à l’échelle des principales métropoles, les tendances demeurent, sauf exceptions, orientées à la baisse, avec des volumes modérés. Ainsi la région Ile-de-France demeure sous les 8.000 ventes depuis le 1er janvier (-11%), et aucun autre marché métropolitain n’excède les 1.600 réservations sur les quatre premiers mois à fin avril :

• Toulouse Métropole : 1500 réservations depuis le 1er janvier (- 1%)
• Franco-Genevois : 1300 réservations depuis le 1er janvier (-1%)
• Métropole de Lyon : 1100 réservations depuis le 1er janvier (- 23%)
• Métropole d’Aix-Marseille Provence : 1060 réservations depuis le 1er janvier (-41%)
• Littoral des Alpes Maritimes : 950 réservations depuis le 1er janvier (+25%) 

Si les propriétaires occupants permettent de limiter la baisse générale des ventes, la raréfaction des investisseurs est généralisée depuis le 1er janvier 2022 :

• Bordeaux Métropole : -40% d’investisseurs 
• Métropole d’Aix-Marseille Provence : -39% d’investisseurs 
• Toulouse Métropole : -30% d’investisseurs 
• Montpellier Méditerranée Métropole : -29% d’investisseurs 
• Franco-Genevois : -28% d’investisseurs 
• Métropole Européenne de Lille : -26% d’investisseurs 

Le premier quadrimestre 2022 vient donc confirmer que le marché de la promotion immobilière fonctionne toujours au ralenti, et reste attentiste dans un contexte marqué par les nombreux facteurs : échéances électorales nationales qui s’achèveront en juin, inflation soutenue, contexte mondiale affecté par la guerre en Ukraine et le ralentissement économique. Davantage que les difficultés impactant directement la construction neuve (comme la hausse des matières premières ou la hausse des taux d’emprunt), l’incertitude sur les évolutions futures et la difficulté à mesurer leur ampleur et leur durabilité semblent aujourd’hui contraindre les marchés immobiliers du neuf. 

Avec près de 12.000 réservations pour le mois de mars, soit un total de 28.000 réservations au premier trimestre 2022, les marchés de la promotion immobilière enregistrent un volume d’activité quasi-équivalent au premier trimestre de l’année précédente (-1%) à l’échelle nationale.

Sans surprise, la reprise des ventes n’est donc pas encore d’actualité, ce début d’année 2022 s’inscrivant pleinement dans la dynamique enregistrée depuis l’été 2021, avec des volumes stables et une absence de rebond à l’échelle nationale. Et le recul des investisseurs n’est pas étranger à ce phénomène, ces derniers ne représentant que 40% des ventes sur le premier trimestre, contre 46% au premier trimestre 2021.

Les mises en vente, avec près de 23.000 logements sur les trois premiers mois de 2022, sont toujours en très léger recul (-6%) et nettement inférieures aux volumes enregistrés avant la crise sanitaire (28.000 logements mis en vente au premier trimestre 2019 pour mémoire).

Conséquence de ce différentiel persistant entre réservations et nouvelles mises en vente, alors que les retraits et abandons d’opérations sont revenus à des niveaux plus classiques depuis début 2021 (1 à 2% des volumes de ventes), l’offre commerciale continue de fondre régulièrement comme neige au soleil, avec près de 77.000 logements disponibles à la vente au 31 mars 2022 (soit -12% par rapport à mars 2021, et -30% par rapport à mars 2019). 

Toujours à l’échelle du premier trimestre 2022, certaines métropoles enregistrent un rebond significatif des réservations, le plus souvent en comparaison d’un premier trimestre 2021 souvent médiocre, à l’image de :

-Toulouse Métropole : +66%

-Littoral des Alpes Maritimes : +56%

-Franco-Genevois : +47%

-Nantes Métropole : +26%

-Bordeaux Métropole : +19%

-Métropole de Lyon : +15%

-Rennes Métropole : +8%

-Montpellier Méditerranée Métropole : +3%

A l’inverse, certains territoires qui avaient tiré leur épingle du jeu en 2021 sont plus en difficulté sur ce début d’année, notamment :

-Métropole Européenne de Lille : -7%

-Ile-de-France (région) : -16%

-Eurométropole de Strasbourg : -31%

-Métropole d’Aix-Marseille-Provence : -35%

Enfin, avec une valeur moyenne en collectif libre stationnement compris supérieur à 5.100 €/m² à l’échelle nationale en mars 2022 (5.620 €/m² sur l’Ile-de-France), les prix ne cessent de progresser, avec une croissance annuelle supérieure à 3%.

Avec des réservations en retrait de -19% depuis le 1^er janvier 2022 en comparaison de l’année précédente, et des mises en vente également moins nombreuses (-29%), l’activité en promotion immobilière neuve enregistre son plus mauvais démarrage depuis plus de 4 ans à l’échelle nationale. 

A l’échelle nationale, moins de 15.000 logements ont été réservés en deux mois (contre près de 20.000 sur la même période en 2019), et l’offre de logements à la vente passe nettement sous la barre des 80.000 logements (contre 114.000 à fin février 2019, et encore près de 88.000 logements à fin février 2021). 

Point remarquable en ce début d’année 2022, les ventes réalisées auprès des investisseurs (particuliers) sont en baisse sensible (-27%), ne représentant plus que 41% des ventes totales, et expliquant néanmoins plus des deux tiers de la baisse totale des ventes enregistrée.

A de rares exceptions, cette tendance est généralisée sur les principaux marchés métropolitains, mettant en lumière que les difficultés constatées depuis plus de 2 ans demeurent toujours d’actualité et concernent tous les (grands) marchés : faiblesse des mises en vente, prix en hausse importante (même si cette dernière est inférieure à l’augmentation des valeurs dans l’ancien), pénurie d’offre disponible à la vente.

Le constat est donc similaire sur la région Ile-de-France, avec tout juste 3.500 réservations enregistrées sur les deux premiers mois de l’année, soit -13% vs 2021 (et contre plus de 5.800 en janvier/février 2019), et une offre disponible qui tangente les 17.600 logements à fin février, soit la moitié de l’offre enregistrée à fin février 2019.

Les agglomérations de Lyon (-32%), Strasbourg (-29%), Aix-Marseille (-27%), Bordeaux (-22%), Nantes (-22%), Littoral des Alpes Maritimes (-15%), Montpellier (-14%) et Franco-Genevois (-8%) enregistrent également un début d’année marquée par une baisse des réservations sur janvier-février, prolongeant pour la plupart les difficultés mesurées au cours de l’année 2021. Seuls les territoires de Lille (0%), Rennes (+4%), et Toulouse (+16%) enregistrent un léger mieux par rapport au début d’année 2021.

Ce début d’année 2022 semble donc s’inscrire dans la continuité des difficultés et écueils rencontrés au cours des deux dernières années sur les marchés des grandes métropoles en raison de la faiblesse de l’offre. Les incertitudes macro-économiques et géopolitiques actuelles pourraient directement ou indirectement accentuer ces tensions, cette fois ci sur la demande, avec des taux d’intérêt immobiliers qui semblent amorcer une légère remontée depuis quelques semaines.

Après une année 2021 à mi-chemin entre 2019 et 2020, les marchés de la promotion immobilière enregistre un démarrage au ralenti de l’exercice 2022, mais des prix toujours en progression.

Moins de 7.000 logements neufs ont été réservés à l’échelle nationale au cours du mois de janvier 2022, soit le volume le plus modeste depuis plus de trois ans, en recul de -20% par rapport à janvier 2021. Les nouvelles opérations mises en vente sont également particulièrement modestes en ce début d’année, avec tout juste 5.000 logements mis sur le marché, un volume inférieur de 40% par rapport aux débuts d’année 2020 et 2021. En conséquence, l’offre à l‘échelle nationale demeure toujours à un niveau bas, à tout juste 85.000 logements neufs disponibles au 31 janvier 2022.

Même si l’analyse suivante ne porte que sur le 1^er mois de l’année, on retiendra que la plupart des marchés des grandes métropoles sont orientées de manière similaire, à commencer par la région Ile-de-France qui compte tout juste 1.500 logements réservés (-26% vs janvier 2021), Aix-Marseille (-17%), Lille (-11%), Lyon (-16%) ou Montpellier (-25%). 

Dans la lignée de l’année 2021, et traditionnellement comme chaque début d’année, les investisseurs sont peu présents et représentent tout juste 40% des acquéreurs de logements neufs en ce mois de janvier. Malgré cette dernière tendance, les prix restent toujours orientés à la hausse, à près de 5.200 €/m² stationnement compris pour le mois de janvier 2022, en hausse de respectivement +5% par rapport à janvier 2021, +8% par rapport à janvier 2020, et +14% par rapport à janvier 2019. 

Il en va de même pour les valeurs de vente enregistrées, qui enregistrent presque toutes des progressions significatives qui se poursuivent en janvier, après une évolution 2019/2021 sensible :

• Métropole de Lyon : +15% 
• Eurométropole de Strasbourg : +14% 
• Franco-Genevois : +10% 
• Métropole d’Aix-Marseille-Provence : +10% 

• Rennes Métropole : +9% 
• Nantes Métropole : +8%  
• Toulouse Métropole : +7% 
• Région Ile de France : +6%  
• Bordeaux Métropole : +6% 

• Métropole Européenne de Lille : +6% 
• Montpellier Méditerranée Métropole : +6% 
• Littoral des Alpes Maritimes : +1% 

Des hausses de prix nettement supérieures à l’évolution de l’inflation sur la même période (+3,2% d’après l’INSEE), engendrées par la rareté foncière sur les grandes métropoles et la hausse des coûts de construction (+9% sur la même période), mais qui demeurent sensiblement inférieures à l’évolution des prix médians dans l’ancien sur la même période sur la plupart des territoires, puisque ces derniers ont progressé de +27% en moyenne à l’échelle nationale. 

• Métropole de Lyon : +21% 
• Eurométropole de Strasbourg : +21% 
• Franco-Genevois : +13% 
• Métropole d’Aix-Marseille-Provence : +29% 
• Rennes Métropole : +29% 

• Nantes Métropole : +22%  
• Toulouse Métropole : +17% 
• Région Ile de France : +7%  
• Bordeaux Métropole : +8% 
• Métropole Européenne de Lille : +7% 

• Montpellier Méditerranée Métropole : +18% 
• Littoral des Alpes Maritimes : +11% 

L’année 2021 s’est achevée dans un contexte encore incertain au niveau sanitaire, même si l’horizon semble s’éclaircir progressivement. Il en va de même pour les marchés de la promotion immobilière français qui ont enregistré en 2021 une reprise « nuancée », à mi-chemin des résultats des années 2019 et 2020 comme nous vous l’envisagions depuis déjà quelques mois.

Près de 103.500 logements neufs ordinaires ont ainsi été réservés au détail sur l’année à l’échelle nationale, avec une fin d’année marquée par une dynamique positive, même si modeste. En comparaison de l’année atypique de 2020, marquée par deux confinements, c’est une progression de +15%, soit une progression honorable. Mais à relativiser en comparaison des résultats de l’année 2019, puisque les volumes y sont encore inférieurs de -21%.

Les mises en vente de nouveaux logements sont quasiment équivalentes en volumes, à près de 102.500 logements, en hausse plus sensible par rapport à 2020 (+21%), mais toujours plus modeste qu’en 2019 (-13%), année qui avait été marquée – déjà – par deux facteurs de ralentissement : la disparition du dispositif Pinel en zone B2, et la pré-campagne des élections municipales qui conduit à une réduction des délivrances d’autorisations de construire. En conséquence, l’offre commerciale est quasi stable par rapport à la fin 2020, à près de 87.000 logements disponibles à la vente au 31 décembre 2021.

L’année 2021 affiche toutefois une dynamique nouvelle, en opposition avec la décennie précédente qui avait favorisé la progression (et la concentration) de l’activité immobilière neuve sur le cœur des principales métropoles françaises et de la région francilienne. Il est encore trop tôt pour parler de tendance qui s’inscrirait durablement dans le temps, mais le phénomène mérite de s’y attarder.

Un marché qui « rétrécit » sensiblement depuis 2019 sur la région francienne

Ainsi la région Ile-de-France, qui pesait historiquement près de 30% des ventes nationales en Ile-de-France, a enregistré une très légère reprise en 2021 (+4% de ventes, soit 21.200 réservations), dans des volumes qui restent encore très éloignés des années précédentes (ce volume était de près de 36.500 réservations fin 2019).

Les grandes métropoles maintiennent leur part de marché (~25%), mais souffrent

Les 11 autres principales agglomérations françaises enregistrent toutes, à une exception près (l’agglomération Lilloise), des volumes de vente encore très nettement inférieurs à 2019. Parmi les territoires les plus en difficulté pour cette année 2021, on peut notamment citer les agglomérations de Nantes (-45% vs 2019), Bordeaux (-40%) ou Toulouse (-30%).

De manière similaire, les mises en vente de nouveaux programmes, en comparaison de l’année 2019, sont également toujours en net recul sur de nombreuses agglomérations, à l’image d’Aix-Marseille (-39%) ou Montpellier (-38%).

La tension reste néanmoins l’actualité sur les principaux marchés français, où les valeurs de marché n’ont pas stoppé leur progression : +4% vs 2020, et +8% vs 2019 à l’échelle nationale, à maintenant près de 5.140 €/m² stationnement inclus en décembre 2021. Le record de progression des prix depuis 2019 est enregistré sur l’agglomération lyonnaise (+16%, à 5.600 €/m² à fin décembre 2021), devant Strasbourg et le Franco-Genevois.

L’émergence (ou le renouveau) de nouveaux territoires ?

Par soustraction de l’activité nationale avec l’activité francilienne et celle des grandes métropoles, on comprend aisément que le rebond (vs 2020) ou la résistance à l’effritement des ventes (vs 2019) ont été significatifs sur les agglomérations moyennes du territoire, qui pèsent désormais pour près de la moitié des ventes en promotion immobilière. « Revanche » des villes moyennes avec de nouvelles migrations résidentielles rendues possibles par le télétravail, report des opérateurs vers des territoires offrant d’avantages de disponibilité foncière mais aussi de meilleurs rendements pour les investisseurs, prix plus abordables pour les accédants… les explications sont possiblement multiples, il conviendra sans doute d’étudier dans le détail ce phénomène dans les prochains mois pour en mesurer chaque facteur.