ACTIVITÉ DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE
DANS LES ALPES-MARITIMES
Bilan du 2ᵉ trimestre 2026
Adequation
Le marché semble avoir trouvé un nouvel équilibre, sans pour autant retrouver une véritable dynamique. Après deux années marquées par un recul historique de l’activité, le 2ᵉ trimestre 2026 confirme que les principaux indicateurs cessent de se dégrader. Les réservations atteignent 346 logements, soit une légère progression par rapport au 2ᵉ trimestre 2025 (+3 %), tandis que les mises en vente reculent à 328 logements (-15 % sur un an). Le stock commercial s’établit à 2 160 logements. Cette amélioration relative traduit moins une reprise qu’une stabilisation de l’activité à un niveau durablement inférieur aux standards d’avant 2022.
Le marché reste confronté à des contraintes structurelles : prix élevés, rareté foncière, disparition des dispositifs d’investissement locatif et difficulté persistante des ménages à solvabiliser leurs projets. Le prix moyen des réservations en collectif libre atteint 10 328 €/m², mais cette moyenne est largement influencée par quelques opérations très haut de gamme. Dans le même temps, l’investisseur particulier demeure en retrait et l’accession aidée conserve un rôle essentiel pour soutenir la demande locale. Le trimestre confirme ainsi un marché plus polarisé, entre produits premium et offres abordables.
1. Une activité qui se stabilise sans réellement repartir
Les réservations nettes s’établissent à 346 logements, contre 335 au 2ᵉ trimestre 2025. Cette progression de 3 % constitue un signal de stabilisation, mais elle ne permet pas de parler de reprise. Les volumes restent faibles et très éloignés de ceux observés avant le retournement du cycle immobilier. Le marché semble avoir cessé de décrocher, sans retrouver pour autant une capacité de développement significative.
Dans le même temps, les mises en vente reculent à 328 logements, contre 388 un an auparavant (-15 %). Cette baisse traduit moins une absence de projets qu’une adaptation des stratégies de commercialisation. Les opérateurs privilégient des lancements plus progressifs, conditionnés au rythme réel d’écoulement, afin de limiter leur exposition commerciale dans un marché dont la profondeur demeure réduite.
Le stock commercial atteint 2 160 logements en fin de trimestre. Sa progression reste contenue et ne traduit pas une accumulation massive d’invendus. Elle reflète surtout un marché qui absorbe lentement une production désormais maîtrisée. Le principal changement par rapport aux exercices précédents tient donc moins au retour de la demande qu’à la capacité des promoteurs à ajuster leurs lancements.
La structure du stock confirme cette recomposition : la majorité de l’offre est constituée de logements sur plan ou en chantier, tandis que la part des logements déjà livrés demeure limitée. Après plusieurs trimestres marqués par une hausse du stock livré, ce recul relatif du stock « dur » constitue un signal d’assainissement, même s’il résulte aussi de la prudence des mises en vente antérieures.
2. Une demande profondément recomposée
Sur les 346 réservations du trimestre, 216 relèvent de l’accession libre, 45 de l’accession aidée, 56 de l’investissement libre et une seule de l’investissement aidé. Le marché repose donc très majoritairement sur les occupants. L’investisseur particulier, longtemps indispensable à la commercialisation des programmes neufs, reste durablement en retrait.
La disparition du Pinel a profondément modifié l’équilibre du marché. Malgré l’amélioration progressive des conditions de crédit et l’apparition d’outils comme le logement locatif intermédiaire, les investisseurs particuliers ne reviennent pas massivement. Les rendements restent comprimés par des prix d’acquisition élevés, tandis que l’incertitude fiscale et la concurrence d’autres placements limitent l’attractivité de l’investissement locatif neuf.
L’accession aidée représente 45 ventes, soit environ 13 % des réservations du trimestre. Son poids est inférieur aux niveaux observés lors de certains trimestres de 2025, mais elle conserve un rôle déterminant dans plusieurs bassins de marché. BRS, PSLA et opérations à prix maîtrisés ne constituent plus des produits périphériques : ils deviennent nécessaires pour maintenir une offre accessible à une partie des ménages locaux.
L’amélioration des conditions de financement n’a donc pas suffi à provoquer un redémarrage significatif de la demande. Le principal frein n’est plus seulement le coût du crédit, mais le niveau des prix de sortie au regard des revenus des ménages. Entre un marché premium relativement résilient et un marché aidé soutenu par les politiques publiques, le segment intermédiaire apparaît comme le plus fragilisé.
3. Des prix élevés, mais des moyennes de moins en moins représentatives
Le prix moyen des réservations en collectif libre atteint 10 328 €/m², parking inclus, contre environ 9 080 €/m² un an plus tôt, soit une hausse proche de 14 %. Pris isolément, cet indicateur pourrait laisser penser que le marché connaît une forte inflation. En réalité, la moyenne départementale est fortement influencée par un nombre limité de ventes réalisées dans des opérations très haut de gamme.
Le poids de Cannes et de la Riviera Est est déterminant. Lorsque les volumes sont faibles, quelques ventes au-delà de 15 000 ou 20 000 €/m² suffisent à modifier sensiblement la moyenne du département. La hausse observée traduit donc autant un effet de composition qu’une augmentation générale des valeurs.
Les écarts territoriaux restent considérables : le Pays Grassois se situe autour de 6 200 €/m², Nice autour de 8 900 €/m², tandis que certaines opérations cannoises dépassent largement 20 000 €/m². Le prix moyen départemental ne peut donc plus être considéré comme un indicateur suffisant pour apprécier la tendance réelle du marché courant. Une analyse hors produits extrêmes, ou fondée sur la médiane, serait plus pertinente pour mesurer l’évolution du cœur de marché.
Au-delà des effets statistiques, les niveaux de prix restent toutefois un frein majeur à l’accession. Le coût du foncier, les coûts de construction et les exigences réglementaires limitent la possibilité d’une baisse rapide des prix. Les ajustements passent davantage par la programmation, les surfaces, les typologies ou le recours aux dispositifs aidés que par une diminution significative des valeurs affichées.
4. Une offre qui s’adapte aux capacités d’absorption
Le 2ᵉ trimestre 2026 confirme une gestion plus prudente de l’offre. Les opérateurs cherchent moins à maximiser les volumes de lancement qu’à sécuriser les opérations, en ouvrant les commercialisations et les tranches de manière plus progressive. Cette stratégie contribue à contenir la progression du stock malgré la faiblesse des ventes.
L’offre évolue également dans sa composition. Dans plusieurs secteurs, les programmes intégrant du BRS, du PSLA ou des prix maîtrisés occupent une place croissante. À l’inverse, les opérations exclusivement positionnées en accession libre doivent composer avec une clientèle plus étroite et sont davantage ciblées sur des segments patrimoniaux ou haut de gamme lorsque le contexte local le permet.
La baisse des mises en vente ne doit donc pas être lue comme un simple recul de la production. Elle traduit une logique de régulation : les promoteurs adaptent leur calendrier aux rythmes de vente constatés, dans un marché où la demande solvable demeure insuffisante pour absorber rapidement une offre plus abondante.
5. Des dynamiques territoriales toujours très contrastées
Les indicateurs départementaux recouvrent des marchés de plus en plus différenciés. Les écarts de prix, de volumes et de profils d’acquéreurs confirment que les Alpes-Maritimes ne constituent pas un marché homogène, mais une juxtaposition de bassins répondant à des logiques distinctes.
Nice : le principal marché résidentiel du département
Avec 64 réservations et 46 mises en vente, Nice conserve un rôle central. Le prix moyen des réservations en collectif libre s’établit autour de 8 900 €/m². L’équilibre relatif entre offre nouvelle et ventes traduit une certaine fluidité, mais les délais de commercialisation restent plus longs qu’avant 2022. Le marché niçois demeure davantage porté par la demande résidentielle locale que les secteurs les plus premium, ce qui rend l’accession aidée particulièrement importante pour maintenir une base d’acquéreurs.
Sophia Antipolis – Antibes : le moteur des volumes
Le secteur de Sophia Antipolis totalise 154 réservations, soit près de la moitié de l’activité départementale. Ce résultat confirme la solidité relative d’un bassin soutenu par l’emploi qualifié et par une offre renouvelée. La hausse des prix réduit néanmoins progressivement son avantage par rapport au littoral. Le territoire reste moteur, mais sa capacité d’absorption est plus lente qu’au cours des années précédant la crise.
Cannes : un marché d’exception qui brouille les moyennes
Le marché cannois conserve des volumes modestes mais des niveaux de prix exceptionnels. Plusieurs opérations dépassent 20 000 €/m² et certaines se situent très au-delà. Le secteur répond ainsi à une logique patrimoniale, nationale et internationale, distincte du marché résidentiel courant. Son poids dans les ventes suffit à tirer fortement vers le haut les prix moyens départementaux.
Menton – Riviera Est : peu de ventes, des valeurs très élevées
La Riviera Est reste un marché de faible volume, marqué par la proximité de Monaco, la rareté foncière et une forte attractivité patrimoniale. Dans ce contexte, le lancement ou la commercialisation d’un seul programme peut modifier fortement les indicateurs trimestriels. Les évolutions de prix et de volumes doivent donc y être interprétées avec prudence.
Pays Grassois : le révélateur de la demande locale
Le Pays Grassois conserve un positionnement plus résidentiel, avec des prix autour de 6 200 €/m², nettement inférieurs à ceux du littoral. Les faibles volumes montrent toutefois que ce niveau ne suffit pas toujours à rétablir une demande dynamique. Ce territoire reflète directement les capacités d’achat des ménages locaux et la nécessité de proposer des produits mieux calibrés en prix, en surface et en typologie.
Moyen Pays et Pays Vençois : des marchés de proximité
Ces marchés restent caractérisés par des volumes limités et une demande essentiellement locale. Les dispositifs d’accession aidée y jouent un rôle structurant, en proposant une alternative aux ménages exclus des secteurs littoraux les plus tendus. Leur contribution demeure modeste à l’échelle départementale, mais elle est essentielle pour diversifier l’offre résidentielle.
Conclusion
Le 2ᵉ trimestre 2026 confirme que le marché de la promotion immobilière des Alpes-Maritimes ne se dégrade plus, sans pour autant retrouver une véritable dynamique. Les réservations progressent légèrement, les mises en vente sont davantage maîtrisées et le stock reste contenu. Cette stabilisation repose toutefois plus sur l’ajustement de la production que sur un retour marqué de la demande.
Le marché reste durablement contraint par des prix élevés et par une solvabilité insuffisante des ménages locaux. Les investisseurs particuliers demeurent en retrait, tandis que l’accession aidée conserve un rôle essentiel. Dans le même temps, les opérations très haut de gamme continuent d’influencer fortement les statistiques départementales et accentuent la polarisation entre marchés premium et marchés résidentiels.
Les écarts territoriaux confirment cette recomposition : Nice et Sophia Antipolis concentrent l’essentiel des volumes, Cannes et la Riviera Est répondent à une logique patrimoniale, tandis que le Pays Grassois, le Moyen Pays et le Pays Vençois restent plus directement dépendants des capacités financières des ménages locaux.
Au final, le marché semble s’installer dans un nouveau régime de fonctionnement : moins de production, une demande plus sélective, une place renforcée des produits abordables et un segment haut de gamme qui continue de soutenir les valeurs. La solidité de cet équilibre dépendra moins d’un rebond conjoncturel que de la capacité à produire une offre adaptée aux besoins et aux revenus du territoire.