Category: Edito

L’activité en promotion immobilière a débuté l’année 2023 comme elle a terminé l’année 2022, dans un contexte d’attentisme prononcé. Ainsi les mises en vente de nouveaux programmes ont diminué de -51% sur les 12 principaux marchés français sur les deux premiers mois de l’année. Moins de 3.500 logements neufs ont été ainsi lancés commercialement depuis le 1er janvier 2023 sur les agglomérations de Paris, Lille, Strasbourg, Lyon, Aix-Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, du Franco-Genevois et du littoral des Alpes Maritimes.  

Au-delà des métropoles, la majeure partie du marché se fige ou ralentit fortement. Près d’un quart des principales agglomérations françaises n’a enregistré aucun nouveau programme neuf mis en vente sur les deux premiers mois de l’année 2023, une proportion jamais atteinte depuis mai 2020 et le premier confinement de la crise sanitaire. 

En parallèle, le volume de réservations ne décolle pas : avec 9.200 logements neufs vendus en promotion immobilière entre le 1er janvier et le 28 février 2023 en France, le recul est de -42% à l’échelle nationale sur janvier-février. A titre de comparaison, ce total était de 19.700 logements sur les deux premiers mois de 2019 et de 15.850 sur les deux premiers mois de 2021. 

Ce début d’année 2023 prolonge donc les tendances baissières enregistrées depuis le printemps 2022. Les agglomérations d’Aix-Marseille, du Franco-Genevois et de Toulouse ont constitué les trois marchés les plus actifs de province en termes de ventes en neuf en 2022, devant les métropoles de Lyon et Bordeaux, qui complètent ce top 5. Aucun de ces marchés n’a cependant excédé les 3.700 ventes pour 2022, alors que ce même seuil (de 3.700 ventes annuelles) était un minimum pour être dans le top 5 français (hors Ile-de-France) en 2019.  

L’investissement locatif reste orienté à la baisse (-49% de ventes) sur les deux premiers mois, malgré des rendements en logement neuf stables, depuis un peu plus d’une année pour mémoire, autour de 2,8% brut à l’échelle nationale.  

Avec moins de 370.000 logements commencés à l’échelle nationale à fin janvier, la construction neuve s’enfonce dans la crise. Une tendance qui touche la plupart des territoires, par exemple l’Ile-de-France (-10%), la Métropole de Lyon (-12%) ou Angers Métropole (-5%), peu de territoires y faisant exceptions notables. 

Une nouvelle année 2023 qui débute à l’image de la fin d’année précédente, avec des volumes d’activités en neuf qui restent très modérés en janvier, puisque moins de 4.000 logements neufs ont été commercialisés, ce qui porte le recul à -28% sur les 12 derniers mois à l’échelle nationale. L’activité auprès des investisseurs reste à la peine, avec moins de 1.500 logements commercialisés auprès de ce segment en janvier, le volume mensuel le plus faible depuis avril 2020, mois pourtant marqué par le 1er confinement de la crise sanitaire.

De la même façon, les opérateurs restent prudents dans le lancement de nouveaux programmes, sur un mois par ailleurs traditionnellement peu actif, mais le volume de 93.200 logements mis en vente depuis 12 mois demeure le plus bas depuis mars 2021 (le rebond post crise sanitaire avait permis d’atteindre les 106.000 logements neufs mis en vente sur une année glissante à l’automne 2021).

Du côté de la construction neuve dans son ensemble, les mises en chantier sont à nouveau à la baisse (-3 ;6% à fin décembre), à près de 376.000 logements, et ne bénéficient pas des forts volumes des logements autorisés en 2022 (482.000 logements sur l’année, avec un pic en aout à près de 522.000 logements sur 12 mois). De nombreux PC « fantômes » restent donc en attente, de conditions commerciales meilleures ou plus simplement de conditions de mises en œuvre moins défavorables, notamment en matière de coûts de réalisation).  

Comme évoqué les mois précédents, les prix de l’ancien semblent avoir stoppé leur croissance quasi continue depuis plus de 3 ans, même si cette pause n’est pas (encore ?) généralisée à l’ensemble des territoires. En parallèle, malgré une relative stabilité des valeurs moyennes pratiquées (+1,3% sur un an à l’échelle nationale), le marché locatif enregistre des premiers signes de tension, avec une durée de mise en location qui a diminué de -13% en une année, signe de la pénurie d’offres disponibles sur ce segment sur la plupart des territoires français.

En l’absence de signaux positifs, les marchés immobiliers résidentiels français semblent ainsi progressivement se « geler », avec de fortes diminutions de volumes d’activité, sur la quasi-totalité des agglomérations, et des valeurs de marché qui pour le moment n’évoluent guère, sauf à la marge. Il faudra sans doute encore quelques mois avant de sortir de cet hiver, la première condition étant sans doute une pause dans la croissance des taux d’emprunts immobiliers, qui a désolvabilisé de manière certaine une grande partie des acquéreurs, qu’ils soient propriétaires occupants ou investisseurs, depuis un peu plus de 12 mois.

L’exercice 2022 se clôt avec un recul significatif, comme attendu, de l’activité en promotion immobilière à l’échelle nationale. Ainsi un peu moins de 90.000 logements neufs ont été commercialisés, en vente au détail, entre janvier et fin décembre, soit un recul de -20% par rapport aux résultats de l’année précédente.

Deux faits remarquables sont à signaler dans cette tendance baissière des ventes. Tout d’abord, on peut noter que celle-ci s’est accentuée de manière progressive depuis le printemps, le recul à mi-année n’était pour mémoire que de -4% sur une année glissante. Par ailleurs, le recul s’explique en premier lieu par la forte baisse des ventes à investisseurs, le volume n’excédant pas 38.000 ventes investisseurs (-29% sur l’année, et même -50% sur le seul mois de décembre 2022). Le dernier trimestre, malgré les évolutions du dispositif Pinel en 2023, n’a ainsi pas enregistré de rebond significatif.

Le volume de logements mis en vente a également diminué, mais de manière moins prononcée, à 95.000 logements sur l’année (-10% sur l’année, -9% sur le dernier trimestre). Ce volume est au plus bas depuis le 1^er trimestre 2021 (sur une année glissante), mais il a néanmoins impacté l’offre de logements disponibles, à près de 93.000 logements à la vente au 31 décembre 2022, en hausse de +8%.   

Toujours à l’échelle nationale, les prix de vente enregistrent une progression de +5% entre décembre 2021 et décembre 2022, pour atteindre les 5.280 €/m² moyen (en collectif, stationnement compris).

L’année 2022 restera une année de recul quasi-généralisée, peu de marchés échappant à la tendance baissière. Outre l’Ile-de-France qui enregistre un volume n’excédant pas les 20.000 réservations, le plus faible volume depuis 7 ans, toutes les grandes métropoles connaissent des baisses comprises entre -3% (Franco-Genevois) et -36% (Montpellier Méditerranée Métropole). Et certains planchers ont cédé, à l’image de l’Eurométropole de Strasbourg (1330 réservations), Bordeaux Métropole (2210 réservations), ou Nantes Métropole (1635 réservations).

Quelques agglomérations moyennes enregistrent une stabilité ou une légère progression des ventes en neuf, à l’image de Nîmes Métropole, du Bassin d’Arcachon, d’Amiens Métropole ou du Havre Seine Métropole, mais la tendance est aussi majoritairement à la baisse, pour les deux tiers d’entre elles (en moyenne de -12% sur l’année 2022).A la crise de l’offre que connait le marché depuis plusieurs années s’est donc ajoutée une crise de la demande (et de sa solvabilité) en 2022, compte tenu de la hausse rapide des taux d’intérêt depuis le début d’année. A titre d’illustration, pour un ménage français au revenu médian, la progression des taux a conduit à une baisse de près de 40.000 € de budget entre fin 2021 et fin 2022, qui explique en grande partie la baisse de l’activité. L’évolution de ces mêmes taux sur 2023 sera déterminante pour connaitre les évolutions futures du marché, dans le neuf comme dans l’ancien, et la pause annoncée par certains experts pour le 2^nd semestre 2023 pourrait offrir un nouveau souffle. En parallèle, la hausse de certains volumes résidentiels spécifiques (immobilier serviciel, accession sociale en BRS, réhabilitations massives, etc …) pourrait accélérer la refonte des marchés du neuf entamée depuis quelques trimestres.

Avec moins de 7.000 logements neufs mis en vente en novembre 2022, soit moins de 88.000 depuis le 1^er janvier, l’exercice 2022 restera comme un des moins actifs depuis 2014 (à l’exception de l’année 2020). Du côté des réservations, et malgré les évolutions annoncées du dispositif Pinel dès 2023 (et sa moindre attractivité fiscale), les volumes demeurent particulièrement modestes pour une fin d’année : moins de 7.000 réservations en novembre (soit moins de 84.000 réservations depuis le 1^er janvier), soit une diminution de -18% sur les onze premiers mois de l’année.

Comme nous l’avons déjà indiqué lors des mois précédents, l’explication principale est liée au recul sensible des ventes réalisées auprès des investisseurs : -26% depuis le 1^er janvier 2022, avec l’absence depuis septembre 2022 de résultats côté investisseurs excédant les 3.200 ventes mensuelles alors que, pour mémoire, les mois de septembre/novembre 2019 dépassaient les 5.600 ventes à investisseurs en moyenne en 2019, ou encore 4.400 ventes investisseurs mensuelles en moyenne à l’automne 2021. Depuis le 1^er janvier, ce sont même 70% des agglomérations françaises observées qui ont enregistré moins de 50% de ventes à investisseurs. A l’échelle nationale, les ventes en investissement locatif n’ont représenté que 42% de l’activité, soit 5 points de moins qu’en 2021.

Toutes les grandes métropoles françaises restent concernées par le recul général des ventes en neuf, qui a tendance à s’accentuer sur cette fin d’année, notamment l’Ile-de-France (-12% depuis le 1^er janvier), l’agglomération lilloise (-25%), l’agglomération montpelliéraine (-34%), l’agglomération bordelaise (-20%), mais aussi la plupart des agglomérations moyennes : Grand Annecy (-33%), Toulon (-27%), La Rochelle (-23%), Saint Louis (-32%), ou Brest métropole (-23%).

L’érosion des rendements n’est sans doute qu’une des explications à la frilosité des investisseurs dans le neuf, ces derniers étaient en moyenne de 2,8% en novembre 2022 à l’échelle nationale, soit 20 points de moins qu’en novembre 2021. Dans l’ancien, les rendements à l’échelle nationale sont toujours supérieurs de 100 points, à 3,8% en moyenne, mais connaissent une évolution similaire. Les loyers progressent en effet modérément, de +1,7% dans l’ancien par rapport à novembre 2021 (et un peu plus rapidement dans le neuf, avec +2,8% sur une année). Soit un rythme qui demeure nettement inférieur à la progression des valeurs en neuf, de l’ordre de +5% sur une année glissante, à plus de 5.330 €/m² (stationnement compris) à l’échelle nationale, très proche des 6.000 €/m² sur l’Ile-de-France et désormais supérieurs à 5.000 €/m² moyen sur les agglomérations d’Aix-Marseille, Montpellier, Bordeaux, Rennes ou Nantes.

Enfin, en termes de dynamique future, les autorisations de nouvelles constructions demeurent dans des volumes élevés, à près de 500.000 logements neufs autorisés sur les 12 derniers mois (à fin octobre 2022), mais les mises en chantier restent toujours à la peine, à tout juste 380.000 logements commencés, dans la moyenne de la dernière décennie. Toutefois, on retiendra que la part des 50 principales agglomérations françaises tend à se stabiliser depuis quelques mois après une baisse lente et régulière, avec 52% des mises en chantier annuelles en octobre 2022, un volume presque identique à octobre 2021, alors que cette proportion était de 58% en janvier 2019. Une pause ou un coup d’arrêt dans le supposé « exode urbain » des français (et des opérateurs) après trois années mouvementées en termes d’évolution géographique des marchés immobiliers ?

Avec un peu plus de 512.000 logements neufs autorisés sur les 12 derniers mois à l’échelle nationale, la dynamique semble flirter avec les records (+10%), retrouvant des volumes d’il y a 10 ans, enregistrés au début de l’année 2012. « Autorisés » n’est pas « commencés », comme en témoignent les derniers chiffres des mises en chantier (+0,4%), qui demeurent inférieurs à 387.000 logements neufs sur les 12 derniers mois. Bien évidemment, une partie de l’explication est dans l’anticipation des acteurs – professionnels comme particuliers – qui ont massivement déposé des permis avant la fin de l’année 2021, pour éviter certains écueils liés à la RE2020 (obligatoire au 1^er janvier 2022), et qui ont vu leurs permis être autorisés depuis le début de l’année. Mais il semble que d’autres facteurs expliquent cette atonie des mises en chantier depuis 1 an : baisse des rythmes de commercialisation, hausse des coûts de production qui remettent en cause l’équilibre économique des programmes de logements neufs, et difficultés de financement liées à la hausse des taux d’intérêt. La moitié des grandes agglomérations françaises enregistrent même des baisses importantes de leurs mises en chantier, à l’image du Franco-Genevois, de la Métropole de Lyon, de Toulouse Métropole, Dijon Métropole ou le Grand Reims, où celles-ci excèdent les -15% sur les 12 derniers mois.

Avec un peu moins de 80.000 réservations en promotion immobilière à 8 semaines de la fin de l’année, le marché de la promotion immobilière demeure toujours en recul (-12% par rapport à 2021, et même -23% sur les seuls investisseurs), et les trois derniers mois ont enregistré une dynamique similaire, toujours à l’échelle nationale. Autrement dit, l’activité a perdu en moyenne, depuis le 1^er janvier 2022, 1.000 ventes chaque mois par rapport à l’année précédente. L’atterrissage sous les 100.000 réservations pour l’année 2022 semble désormais certain, alors que ce même marché avait enregistré – pour mémoire – presque 110.000 ventes en 2021, et plus de 130.000 ventes en 2019. Parmi les marchés qui échappent à cette morosité, on retiendra les bons résultats de Caen-la-Mer, Amiens Métropole, Nîmes Métropole, la CA du Grand Lac (Aix-les-Bains), le Grand Besançon et le Bassin d’Arcachon (Nord & Sud), qui ont en commun des croissances de ventes supérieures à +30%, mais aussi d’appartenir aux agglomérations de taille « moyenne ». Néanmoins, ce seul qualificatif ne suffit pas à justifier cette dynamique positive, puisque les agglomérations de Lorient, Saint-Louis ou Nancy enregistrent des reculs supérieurs à -35% depuis le 1^er janvier, en comparaison de 2021. Avec des mises en vente toujours au plus bas (moins de 27.000 logements depuis le 30 juin 2022), l’offre frôle toujours les 80.000 lots disponibles à la vente, soit 10.000 lots de moins qu’à fin octobre 2021, et 37.000 lots de moins qu’à fin octobre 2019.

Les valeurs locatives moyennes restent stables, à l’échelle nationale (+1,5% sur 12 mois glissants), comme aux échelles locales (sauf à de rares exceptions comme les agglomérations de Vannes, Brest ou le Pays Basque, où la hausse excède les +4%). De même, comme évoqué il y a quelques semaines, les valeurs de l’ancien semblent s’assagir avec une progression qui n’est plus que de +6% sur 12 mois en octobre 2022 (à 3.620 €/m² médian pour le logement en collectif), désormais inférieure à la progression en neuf (+8%, à 5.380 €/m² stationnement compris en octobre 2022), alors que cette hausse était encore proche du double dans l’ancien, en moyenne, sur le premier mois de 2022. A l’exception de l’Ile-de-France où les prix médians dans l’ancien reculent très légèrement sur un an (-1%), les principales métropoles enregistrent ainsi des hausses beaucoup plus mesurées sur les 12 derniers mois, à l’image de l’Eurométropole de Strasbourg (+5%), la Métropole de Lyon (+3%), Montpellier Métropole (+4%) ou Bordeaux Métropole (+3%). Diminution des volumes d’activité, tendance à la stabilité des valeurs, les marchés immobiliers résidentiels français semblent entrer dans l’hiver…

A l’aube du dernier trimestre 2022, force est de constater que nombre de voyants sont passés à l’orange depuis cet été sur les marchés de la promotion immobilière nationale. En effet, la dynamique des ventes est désormais négative sur l’ensemble des marchés français : région Ile-de-France, grandes métropoles, agglomérations moyennes et même le reste du territoire national (petites villes et grandes couronnes des agglomérations), alors que ces deux dernières catégories avaient sensiblement contribué au rebond du marché en 2021.

La région Ile-de-France enregistre une nouvelle fois un recul de ces ventes en septembre 2022, de -6% sur les 12 derniers mois glissants, à moins de 21.000 réservations sur les 12 derniers mois. Comme pour les mois précédents, ce sont les ventes à investisseurs qui souffrent le plus, en baisse de -11% depuis le 1^er janvier, et même de -60% par rapport aux neuf premiers mois de 2019 ! En parallèle, le rythme des mises en vente de nouvelles opérations reste négatif, pour le 4^ème mois consécutif, à -5% sur 12 mois glissants à fin septembre, sous la barre des 20.000 logements. En conséquence, l’offre disponible à la vente n’évolue guère depuis plus de 6 mois, autour de 20.500 logements.  

Les principaux marchés métropolitains sont également dans une dynamique négative depuis le printemps 2022, sur 12 mois glissants, avec -8% de réservations à fin septembre 2022. Seul le littoral des Alpes Maritimes demeure dans une dynamique encore positive, mais la baisse est prononcée et s’accentue sur Montpellier Agglomération (-26%), Nantes Métropole (-17%), ou la Métropole d’Aix-Marseille (-15%). Ces marchés enregistrent une tendance similaire sur les nouveaux programmes mis en vente, également en baisse de -14% sur une année glissante (cette tendance était de -4% en mars 2022, et même +10% en novembre 2021). Ces grands « marchés » sont les plus impactés par le recul des investisseurs (-27% depuis le début de l’année 2022).

Les agglomérations dites « moyennes », qui enregistraient historiquement au-delà de 250-300 ventes annuelles en promotion par marché, et qui avaient contribué majoritairement au rebond des marchés en 2021 sont aujourd’hui à l’arrêt (dynamique à 0% sur 12 mois glissants, contre +21% en janvier 2022). Le volume de réservations est ainsi repassé sous les 25.000 sur les 12 derniers mois à fin septembre 2022. Eligible en partie au dispositif Pinel, le recul des investisseurs y est important : (-18% sur une année glissante). La hausse des prix sur 12 mois y est supérieure à la moyenne nationale (+8% sur 12 mois, contre +7% à l’échelle nationale, et +6% sur les grandes métropoles).

Enfin, le reste du territoire, pour lequel les marchés actifs sont principalement situés sur de petites villes, ou en frange des grandes métropoles, et qui représente néanmoins près de 25% des ventes totales en promotion immobilière du territoire national, enregistre la dynamique la plus mauvaise, avec -13% de ventes sur une année glissante en septembre 2022, alors que cette dernière était de +28% en janvier 2022, d’où ce constat d’un rapide ralentissement de l’activité, généralisé à l’ensemble des marchés français depuis la fin du printemps.

Nous l’évoquions avant l’été, la tendance se confirme. Le ciel s’assombrit sur les marchés immobiliers résidentiels français, qui voient de nombreux indicateurs passés « à l’orange » en ce mois de septembre 2022.

Tout d’abord, les mises en chantier de logements neufs à fin juillet 2022 restent désespérément à la peine (+1% depuis juillet 2021), à tout juste 385.000 logements sur 12 mois, alors que ce même indicateur dépassait les 400.000 logements commencés début 2019. Plus significatif encore, l’écart ne cesse de se creuser entre les volumes de logements autorisés (plus de 500.000 à fin juillet 2022, sur 12 mois) et les logements réellement commencés, ce différentiel atteignant plus de 121.800 logements, un volume qui a doublé depuis juillet 2021, mais qui n’avait surtout jamais été observé depuis plus de 20 ans, un signe de plus des difficultés enregistrées en matière de construction dans le contexte actuel de pénuries et d’inflation soutenue. Plus localement, la région Ile-de-France et les grandes métropoles enregistrent concentrent les baisses les plus prononcées de mises en chantier.  

Sur le front des marchés de la promotion immobilière, l’activité est particulièrement modérée depuis le mois de mai 2022, et le recul depuis le 1^er janvier à l’échelle nationale est à fin aout de -14% pour les réservations de logements neufs. Pour la première fois depuis mars 2021, le volume sur 12 mois glissants repassent sous les 100.000 logements vendus au 31 août 2022. Les grandes métropoles enregistrent presque toutes des baisses d’activité, avec un « record » pour Montpellier Agglomération (-38% de ventes depuis le 1^er janvier vs 2021), à l’exception du littoral des Alpes Maritimes (+2%). La situation est nettement plus contrastée sur les agglomérations moyennes, qui sont globalement à la baisse (-8% depuis le 1^er janvier), mais avec de forts contrastes territoriaux : très fortes dynamiques sur Caen la Mer (+46%), Amiens Métropole (+35%), CA du Grand Lac (+19%), et forts reculs sur la CA de Saint Louis Agglomération (-37%), CA d’Annecy (-35%) ou Métropole du Grand Nancy (-34%).

Ce sont encore et toujours les investisseurs (particuliers) qui font le plus défaut depuis le début d’année, avec une chute spectaculaire à l’échelle nationale (-24%), et une moyenne mensuelle de 3.200 investisseurs par mois depuis janvier 2022, alors que ces derniers étaient au nombre de 5.000 par mois entre janvier et aout 2019 pour mémoire !

Compte tenu des mises en vente toujours aussi peu nombreuses (-15% depuis le 1^er janvier 2022, avec tout juste 20.000 logements mis en commercialisation depuis début juin – contre plus de 27.000 entre juin et aout 2019 par exemple), l’offre disponible à la vente reste tendanciellement orientée à la baisse (-8%) sur une année, à un peu plus de 81.000 logements à l’offre.

Du côté des valeurs de marché, les loyers (en libre) progressent modérément, en hausse de +2,2% sur une année à fin aout 2022 à l’échelle nationale, même si quelques territoires enregistrent des progressions nettement au-delà de cette moyenne, notamment Brest métropole, Vannes Agglomération, Saint Etienne Métropole ou Clermont-Ferrand Communauté. Le marché de l’ancien semble enregistré un ralentissement dans la progression des valeurs, même si ces dernières ne sont pas encore stabilisées à l’échelle nationale, et frise désormais les 3.500 €/m² en collectif. A l’inverse, les valeurs de vente en neuf ne semblent pas connaitre de ralentissement de leur hausse, avec un prix moyen qui excède désormais les 5.250 €/m² en collectif (parking compris), en hausse de +5% sur une année, en particulier sur les grandes métropoles qui concentrent les plus fortes tensions (Franco-Genevois, Strasbourg ou Montpellier notamment, où la progression excède les +9% sur une année glissante).

A mi-année, les marchés de la promotion immobilière résidentielle confirment une nouvelle fois que le redémarrage n’est pas encore d’actualité. Plus inquiétant encore, les tendances nationales sur les mises en vente, les ventes, et les ventes spécifiquement aux investisseurs (particuliers) sont proches de l’exercice 2020, année atypique qui avait enregistré les moins bons résultats depuis 2014. 

Avec moins de 44.000 logements mis en vente, la dynamique n’est supérieure que de 8% au 1^er semestre 2020 (pourtant marqué par près de 3 mois de très faible activité), et en recul de -24% par rapport au 1^er semestre 2021, et de -32% par rapport au 1^er semestre 2019.

En matière de réservations, la tendance est similaire avec près de 48.000 logements à fin juin 2022, volume certes supérieur de 12% par rapport au 1^er semestre 2020, mais inférieur de -17% par rapport au 1^er semestre 2021, et de -30% par rapport au 1^er semestre 2019.

Comme nous l’avions déjà précisé il y a quelques semaines, les ventes à investisseurs sont les plus durement impactées, à ce jour, avec une diminution de -29% par rapport au 1^er semestre 2021. Soit un peu moins de 20.000 ventes à investisseurs en 6 mois, à comparer aux 31.000 ventes à investisseurs du 1^er semestre 2019 par exemple.

Enfin, sur 12 mois, les prix moyens à l’échelle nationale progressent de +7%, à 5.250 €/m² stationnement compris sur le mois de juin, portés par coûts toujours plus importants (foncier comme travaux, mais aussi financement).

Sur les 12 principaux marchés français, qui représentent historiquement 50% de l’activité nationale, quasiment aucun n’échappe à cette dynamique négative, que ce soit en matière de réservations ou de mises en vente de nouveaux programmes. Sur ce dernier indicateur, l’Ile-de-France suit la même tendance que l’évolution nationale (-24%), la situation étant même plus complexe sur Lille (-34%), Strasbourg (-55%), Lyon (-30%) ou Aix-Marseille (-28%).

Même sur les agglomérations moyennes, les exceptions à cette tendance des chutes de mises en vente sur le premier semestre 2022 sont rares et les baisses parfois significatives (Grenoble : -32%, Toulon : -39%, Pays Basque : -31%, Vannes : -22%…), même si – en moyenne – un peu moins prononcées que sur les grandes métropoles.

Nouveau cycle baissier entamé après le « sursaut » de 2021, ou évolution plus durable et pérenne du marché qui se contracterait structurellement, et pour une période plus longue ? La question est posée, même si au-delà des ventes réalisées au détail auprès des particuliers, les autres segments du logement résidentiel neuf (vente en bloc, à bailleurs ou investisseurs privé, résidences gérées, logement social réalisé en MOD…) connaissent également actuellement des évolutions profondes, elles-mêmes perturbées par un contexte économique incertain.  

L’année 2022 arrive bientôt à mi-parcours, l’heure des premiers bilans (provisoires) pour les marchés immobiliers résidentiels français. Après une forte croissance des marchés de l’ancien enregistrée dès la fin du premier confinement de la crise sanitaire (mai 2020), les dynamiques semblent s’essouffler en cette fin de printemps, mais nous y reviendrons prochainement. 

En matière de promotion immobilière, les ventes réalisées auprès des particuliers restent sur une dynamique baissière, avec un peu plus de 100.000 réservations sur les 12 derniers mois (juin 2021 à mai 2022), mais surtout une tendance nationale toujours négative de -15% depuis le 1 er janvier comparativement à l’exercice 2021, qui était déjà loin d’être pleinement satisfaisant.

L’observation étendue des 50 plus grandes agglomérations nous permet d’affiner notre analyse, puisqu’on peut distinguer des dynamiques contrastées depuis le 1er janvier 2022 entre :

• La région Ile-de-France, moins de 9.000 réservations à fin mai, en baisse de -14% versus 2021
• Les 11 principales métropoles (Lyon, Aix-Marseille, Toulouse, Bordeaux …) comptant moins de 13.000 ventes cumulées depuis le 1er janvier, en baisse de -12% versus 2021
• Et les 38 agglomérations moyennes, qui complètent ce « top 50 » des marchés, ne pèsent qu’un peu plus de 10.000 réservations au total, mais où les volumes sont presque stables (-4% versus 2021).

La tendance enregistrée en 2021 semble se confirmer, et se répéter, en 2022 : de manière schématique, plus le marché est important, plus il enregistre des difficultés dans sa dynamique. En lien avec les niveaux de prix élevés, au moins en partie. Jusqu’à une certaine limite, puisque les marchés les plus modestes, au-delà du 50ème rang national (< 200 ventes annuelles) souffrent également depuis le 1er janvier (-27%). 

Les prix de vente en neuf prolongent toujours leur hausse (+5% sur une année glissante), mais leur croissance nationale ne semble pas, pour le moment, s’accélérer significativement par rapport aux mois précédents, malgré les difficultés sur les chantiers, notamment en matière de coûts de travaux. 

Pour compléter cet éclairage des marchés de la promotion immobilière, la comparaison avec l’évolution des marchés locatifs est révélatrice : la tension y est également très présente, à l’échelle nationale comme sur la plupart des grandes métropoles (entre ½ et 1 mois pour relouer un logement libéré), mais les valeurs progressent modérément (12,3 €/m² en moyenne nationale en mai 2022, soit une hausse de +3,2% sur une année glissante). 

En conséquence, les rendements (bruts) réellement observés sont passés sans doute durablement sous les 3% en logement neuf (2,9% à l’échelle nationale en mai 2022), mais ils diminuent également sensiblement dans l’ancien, sous la pression de la hausse des prix (rendement moyen observé à 3,7% à l’échelle nationale), d’où un « spread » entre les taux de rendements en neuf et dans l’ancien divisé par deux depuis janvier 2019, passé de 1,5 point à seulement 0,8 point en mai 2022. De quoi peut-être réinterroger la stratégie des investisseurs à l’avenir, particuliers comme institutionnels.

Près de 35.000 logements neufs ordinaires ont été commercialisés par les promoteurs à fin avril 2022, depuis le 1er janvier, à l’échelle nationale. Un volume (encore) à la baisse de – 15%,comparativement aux quatre premiers mois de 2021, et seulement supérieur de 6.000 logements vendus par rapport à fin avril 2020, dont le dernier mois avait évidemment été marqué par le premier confinement de la crise sanitaire.

Cette morosité du marché s’explique en premier lieu par une forte diminution des ventes réalisées auprès des investisseurs, essentiellement dans le cadre du dispositif Pinel, en baisse de – 27% depuis le 1er janvier.

Avec des rendements moyens qui s’érodent lentement, aujourd’hui en moyenne à 2,9% brut à l’échelle nationale, compte tenu de la forte hausse des prix (+4% sur une année glissante, désormais au-delà des 5.000 €/m² moyen (stationnement compris) à l’échelle nationale, et un contexte délicat (guerre en Ukraine, montée de l’inflation à l’échelle mondiale…), les investisseurs se montrent attentistes en ce début d’année 2022, ne représentant plus que 40% des acquéreurs de logements neufs à fin avril (une proportion en baisse de 7 points par rapport à avril 2021). 

Depuis le début de l’année et à l’échelle des principales métropoles, les tendances demeurent, sauf exceptions, orientées à la baisse, avec des volumes modérés. Ainsi la région Ile-de-France demeure sous les 8.000 ventes depuis le 1er janvier (-11%), et aucun autre marché métropolitain n’excède les 1.600 réservations sur les quatre premiers mois à fin avril :

• Toulouse Métropole : 1500 réservations depuis le 1er janvier (- 1%)
• Franco-Genevois : 1300 réservations depuis le 1er janvier (-1%)
• Métropole de Lyon : 1100 réservations depuis le 1er janvier (- 23%)
• Métropole d’Aix-Marseille Provence : 1060 réservations depuis le 1er janvier (-41%)
• Littoral des Alpes Maritimes : 950 réservations depuis le 1er janvier (+25%) 

Si les propriétaires occupants permettent de limiter la baisse générale des ventes, la raréfaction des investisseurs est généralisée depuis le 1er janvier 2022 :

• Bordeaux Métropole : -40% d’investisseurs 
• Métropole d’Aix-Marseille Provence : -39% d’investisseurs 
• Toulouse Métropole : -30% d’investisseurs 
• Montpellier Méditerranée Métropole : -29% d’investisseurs 
• Franco-Genevois : -28% d’investisseurs 
• Métropole Européenne de Lille : -26% d’investisseurs 

Le premier quadrimestre 2022 vient donc confirmer que le marché de la promotion immobilière fonctionne toujours au ralenti, et reste attentiste dans un contexte marqué par les nombreux facteurs : échéances électorales nationales qui s’achèveront en juin, inflation soutenue, contexte mondiale affecté par la guerre en Ukraine et le ralentissement économique. Davantage que les difficultés impactant directement la construction neuve (comme la hausse des matières premières ou la hausse des taux d’emprunt), l’incertitude sur les évolutions futures et la difficulté à mesurer leur ampleur et leur durabilité semblent aujourd’hui contraindre les marchés immobiliers du neuf.