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Category: Edito

  • Immobilier 2026 : la visibilité, condition sine qua non du nouveau cycle

    Le printemps 2022 restera comme le point de bascule d’un cycle immobilier inédit. Si l’onde de choc de la guerre en Ukraine a servi de catalyseur à une crise dont les fondamentaux étaient déjà fragilisés, ce cycle a d’abord pris la forme d’une rupture brutale. En l’espace de deux ans, le marché de la promotion immobilière a subi une véritable purge, marquée par une envolée des taux qui a mis à mal les capacités de financement et une chute quasi verticale des réservations de logements neufs.

    Pourtant, l’analyse des trajectoires de vente de ces derniers mois révèle un changement de nature dans cette crise. Nous ne sommes plus dans la chute libre de 2022, mais dans une phase d’érosion lente. Le marché semble chercher son point d’équilibre, un « plancher technique » situé autour de 50 000 réservations annuelles. Ce chiffre est essentiel : il représente le socle de résilience d’un secteur qui, malgré un contexte macroéconomique et géopolitique saturé d’incertitudes, continue de répondre à un besoin fondamental de logement.

    Aujourd’hui, le marché paraît comme anesthésié. Aux tensions renouvelées au Moyen-Orient s’ajoute une incertitude persistante sur l’évolution des taux : après une brève accalmie, la menace d’une nouvelle phase ascendante pèse sur la visibilité des opérations. Par ailleurs, si le dispositif Jeanbrun est opérationnel depuis quelques semaines, son impact ne se fait pas encore sentir dans les chiffres de vente du 1er trimestre 2026. Ce délai tient à la nécessaire appropriation de l’outil par les acteurs du secteur, mais aussi, sans doute, à de futurs ajustements techniques indispensables pour l’adapter aux réalités du terrain. À plus long terme, l’approche des échéances électorales de 2027 pourrait également accentuer l’attentisme des investisseurs.

    L’enjeu dépasse désormais le simple cadre fiscal. Pour une industrie qui s’inscrit structurellement dans le temps long, le véritable moteur du rebond ne sera pas une mesure isolée, mais le retour à une véritable lisibilité. Si le seuil des 50 000 ventes constitue un plancher pour la promotion classique, la filière est à la croisée des chemins : entre l’adaptation nécessaire aux coûts de construction élevés et l’émergence — encore lente dans les indicateurs — des métiers de la transformation de l’existant. Plus que jamais, la visibilité sera la clé pour transformer les contraintes actuelles en nouveaux modèles de production durables.

  • Printemps 2026, une reprise à l épreuve du réel

    Le premier bilan de ce début d’année 2026 dessine une trajectoire de transition. Si un certain « printemps » se manifeste par un regain de l’activité commerciale dans les grandes agglomérations, ce redémarrage reste bridé par des facteurs structurels. Le marché continue de traverser une phase de réglage entre les niveaux de prix, l’évolution des taux et la capacité contributive réelle des ménages.

    Le crédit comme curseur de solvabilité

    Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen s’établit à 3,25 % en février 2026. Ce léger renchérissement par rapport à décembre (3,16 %) et février 2025 (3,17 %), alimenté par les incertitudes budgétaires du début d’année, agit comme un révélateur : à 5 420 €/m² en moyenne nationale pour le collectif neuf, le point de rupture avec les revenus est atteint pour une large part de la demande, hors dispositifs d’accession aidée.

    Promotion et construction : le double frein

    Dans le neuf, la résistance des réservations (13 000 unités estimées au 1er trimestre, -6 % sur un an) masque une forte contraction de l’offre. Les mises en vente chutent de 25 % (près de 10 300 logements), impactées par l’attentisme lié aux élections municipales.

    Parallèlement, l’investissement locatif affiche un rebond technique (environ 2 850 réservations, +21 %) par rapport au point bas post-Pinel du T1 2025, mais demeure très inférieur à la moyenne historique de 4 100 unités. Le nouveau dispositif « Jeanbrun » est encore trop récent pour que ses effets soient mesurables.

    Cette anémie est confirmée par les indicateurs du SDES à fin février : si le collectif résiste en autorisations (+3 % vs moyenne 5 ans), l’individuel s’effondre (-17 %). Avec seulement 283 007 mises en chantier sur douze mois (-17,7 % vs moyenne 5 ans), l’outil de production reste au plus bas.

    Dynamiques territoriales et marché de l’existant

    La reprise des volumes est avant tout géographique : la totalité des grandes métropoles (Strasbourg, Toulouse, Grand Paris, Franco-Genevois, Alpes-Maritimes en tête) affiche une activité supérieure au trimestre précédent. L’appétence pour la résidence principale reste le moteur de ce flux.

    En parallèle, le marché de l’ancien confirme sa fonction de socle. Selon l’indice Notaires-INSEE, avec 951 000 transactions (chiffre consolidé) sur l’année et des prix quasi stables (+0,7 % sur un an), l’existant maintient une fluidité que le segment de la promotion, entravé par ses coûts de revient et la raréfaction de son offre, peine à retrouver.

    Vers un nouveau réalisme économique

    Ce début d’année 2026 confirme que le marché est désormais hautement sélectif. L’enjeu des prochains mois, une fois la parenthèse électorale refermée, sera la capacité de l’offre à se recalibrer sur le pouvoir d’achat. La valeur ajoutée ne réside plus dans l’attente d’une baisse des taux, mais dans l’ajustement du prix de sortie. La reprise est là, territoriale et pragmatique ; il s’agit désormais de l’accompagner par une offre adaptée aux revenus.

  • Immobilier neuf : un début d’année sans rupture

    Les deux premiers mois de 2026 s’inscrivent dans la continuité de 2025. À l’échelle nationale, les réservations de logements neufs aux particuliers atteignent un peu plus de 7 700 unités sur janvier-février, contre environ 8 300 un an plus tôt, soit un recul de l’ordre de –8 %. Le début d’année confirme ainsi l’absence de véritable rebond de la demande.

    Les ventes aux investisseurs enregistrent un léger frémissement, avec un peu plus de 1 800 réservations sur deux mois, contre environ 1 500 début 2025. Ce regain reste toutefois à relativiser : l’investissement locatif représente 24 % de l’activité sur la période, un niveau encore très éloigné des standards observés avant la crise récente.

    Du côté de l’offre, la prudence domine. Les mises en vente reculent nettement, avec un peu plus de 6 000 logements lancés sur les deux premiers mois de l’année, contre plus de 8 400 un an plus tôt (–26 %). L’approche des élections municipales de mars 2026 renforce cet attentisme.

    Sur le plan territorial, les évolutions restent contrastées. Le Grand Paris se distingue par une dynamique plus favorable, tandis que les métropoles régionales affichent des trajectoires très différenciées, sans tendance nationale homogène.

    Retour sur 2025 : une structure de marché profondément transformée

    Sur l’ensemble de l’année 2025, environ 50 000 réservations nettes de logements ordinaires aux particuliers ont été enregistrées. La ventilation des ventes met en évidence une recomposition marquée des équilibres :

    • 54 % des réservations en accession libre,
    • 27 % en accession aidée,
    • 19 % à destination des investisseurs.

    Le marché apparaît ainsi très largement porté par l’occupant, l’investissement locatif ne représentant plus qu’un segment secondaire de l’activité.

    L’accession aidée, amortisseur central de l’activité

    L’accession aidée joue désormais un rôle structurant. Les dispositifs spécifiques représentent une part significative des ventes totales :

    • le BRS pèse environ 9 %,
    • les ventes en TVA minorée en périmètre de renouvellement urbain près de 12 %,
    • le PSLA environ 6 %.

    Ces segments constituent un socle essentiel de l’activité, en particulier dans les territoires sous forte tension, et contribuent à limiter l’ampleur du décrochage du marché libre.

    Un segment LLI encore marginal, en attente du « Jeanbrun »

    Dans l’investissement locatif, le LLI investisseur demeure très limité, avec moins de 1 000 logements réservés à l’échelle nationale en 2025. Son impact reste, à ce stade, insuffisant pour compenser la disparition du dispositif Pinel fin 2024.

    Les ventes en bloc, pilier de la promotion

    En parallèle, les ventes en bloc de logements ordinaires atteignent 49 600 logements en 2025, en léger retrait par rapport à 2024, mais à un niveau proche de celui de 2023.
    Dans un marché du détail affaibli, ces volumes demeurent soutenus et constituent l’un des principaux piliers de l’activité de la promotion immobilière.

    Les grands pôles urbains concentrent l’essentiel des réservations, avec en tête le Grand Paris (environ 5 500 lots), devant Aix-Marseille, le littoral des Alpes-Maritimes et Toulouse.
    Les volumes progressent sensiblement à Lille Métropole, Nantes, Rennes et Lyon, mais reculent à Montpellier, Toulouse et Bordeaux.

    Conclusion

    Début 2026, le marché du neuf reste marqué par l’absence de véritable reprise, dans l’attente d’une visibilité accrue sur le cadre économique et politique, tant au niveau local que national.

  • Logement : un objectif national qui bute sur la réalité des volumes

    De 279 000 à 400 000 : un écart que les scénarios hauts ne comblent pas. Un objectif ambitieux, mais au périmètre imprécis

    En annonçant, le 23 janvier dernier, la production de deux millions de logements d’ici 2030 – soit 400 000 par an dès 2026 (livrés ? commencés ? en neuf ? À ce stade, aucun élément officiel ne précise le périmètre) – le gouvernement a fixé un cap clair. L’intention est saluée, le secteur en avait besoin. Mais lorsqu’on confronte cet objectif à la réalité des marchés en 2025, une lecture s’impose : l’écart n’est pas seulement conjoncturel, il est structurel.

    Car au-delà du ralentissement bien connu des trois dernières années, c’est la mécanique même de la production résidentielle qui s’est grippée. La France a débuté 2026 avec environ 279 000 logements commencés sur les 12 derniers mois (source SDES), un niveau toujours très bas. Et surtout, les moteurs de production sont affaiblis simultanément.

    Promotion privée : un socle historiquement faible

    Il s’est réservé un peu moins de 50 000 logements neufs ordinaires en promotion pour les particuliers en 2025 (-15 %, comme annoncé début janvier). Et entre 45 000 et 50 000 logements vendus en bloc. La promotion immobilière est à son niveau le plus bas depuis que la statistique existe. Et si les espoirs de rebond sont réels avec la mise en œuvre du statut du bailleur privé, la reprise sera nécessairement progressive. Le segment de l’investissement locatif des particuliers, tombé à moins de 10 000 logements en 2025, ne pourra remonter que lentement. Au mieux : +20 000 à +30 000 logements supplémentaires d’ici fin 2027.

    Logement social : des volumes financés, mais un rendement réel contraint

    La DHUP a annoncé 117 000 unités financées en 2025, dont un peu plus de 15 000 dans le cadre du PNRU. Mais environ 10 % des financements ne se traduisent pas par une livraison, et les volumes incluent des acquisitions sur parc existant et pas uniquement du neuf. Le secteur reste sous tension, avec des capacités d’investissement limitées et un recours aux achats en bloc en recul. Le potentiel additionnel au mieux : +10 000 à +20 000 logements.

    Maison individuelle : un redressement insuffisant

    Les maisons individuelles « pures » ont enregistré près de 67 000 mises en chantier en 2025 (contre 128 000 fin 2022). La courbe s’est légèrement redressée ces derniers mois (+3 %), mais les contraintes restent fortes : coûts de construction, raréfaction foncière, et solvabilité des ménages. Même avec un PTZ réactivé et confirmé, le seuil des 90 000 à 100 000 unités reste loin.

    Résidences gérées : un segment dynamique mais plafonné

    Près de 38 000 logements commencés en 2025 (+25 %), mais historiquement, ce segment oscille autour de 24 000 unités en moyenne depuis 2000, avec un pic à 40 000 en 2021. Atteindre ou dépasser 45 000 unités dans un horizon 1 à 2 ans serait déjà un maximum ambitieux.

    L’équation ne se referme pas, même dans sa version la plus optimiste

    Même en cumulant les scénarios hauts (promotion + social + individuel + résidences), les capacités additionnelles atteignent 60 000 à 80 000 logements au mieux d’ici 2027. Face à cela, l’objectif gouvernemental supposerait un saut de plus de 120 000 unités par rapport aux commencements 2025. C’est là que réside l’essentiel : le marché n’a pas la capacité mécanique d’un tel rattrapage, même en contexte de reprise. Le décalage n’est pas celui d’un cycle bas que la conjoncture corrigerait naturellement. Il reflète la structure actuelle de la production, à partir de chiffres consolidés et non extrapolés. Les annonces vont dans le bon sens et redonnent de la visibilité. Mais les volumes observés montrent clairement que, dans le périmètre actuel – dont la définition même des « 400 000 logements » reste à préciser – la trajectoire visée dépasse les capacités réelles du marché à court terme. L’ambition existe. Les volumes, pour l’instant, ne suivent pas.

  • Trois ans de crise, sans crash des valeurs : l’immobilier entre dans un monde sans volume

    Crise de l’immobilier, crise du logement : un diagnostic désormais partagé

    Depuis trois ans, le terme de crise s’est imposé pour qualifier la situation des marchés immobiliers. Crise de l’immobilier neuf, crise de la production, crise du financement, et de plus en plus, crise du logement tout court. À l’heure de dresser le bilan de l’année 2025, un constat mérite toutefois d’être formulé avec précision : il n’y a pas eu de crash des valeurs. Cela ne signifie ni absence de corrections, ni immobilisme des prix, mais absence de dévalorisation massive et généralisée des actifs résidentiels.

    Des ajustements réels, mais sans décrochage brutal

    Les ajustements ont bien eu lieu, en particulier dans l’ancien, et ils ne doivent pas être minimisés. Mais ils sont restés contenus, très loin des scénarios de décrochage brutal parfois évoqués. Le marché du logement n’a pas connu de choc comparable à ceux observés dans d’autres segments immobiliers, notamment sur certaines classes d’actifs tertiaires. La crise s’est exprimée autrement.

    Quand les prix résistent, les volumes s’effondrent

    Car si les prix ont globalement résisté — ou se sont ajustés de manière progressive —, les volumes, eux, se sont nettement contractés, en particulier dans le logement neuf. En 2025, les réservations de logements ordinaires par les particuliers en promotion immobilière s’établissent autour de 50 000 unités, en recul par rapport à 2024 et à des niveaux historiquement bas. Les ventes en bloc, d’un volume comparable, sont elles aussi orientées à la baisse. Le marché du neuf s’est donc ajusté principalement par la quantité, et non par la valeur.

    Ancien : un ajustement par les prix, un retour vers des volumes plus « normaux »

    Dans l’ancien, la dynamique est différente. Avec environ 930 000 transactions en 2025, les volumes progressent par rapport à 2024. Ils restent inférieurs aux niveaux exceptionnellement élevés de 2021-2022, mais se situent désormais dans un ordre de grandeur proche de la moyenne observée entre 2012 et 2019.
    Cette reprise relative s’explique en partie par l’ajustement des prix : depuis 2022, ceux-ci ont reculé de 4 à 5 % en moyenne à l’échelle nationale, avec des corrections localement plus marquées. Après cette phase de réajustement, les prix de l’ancien semblent aujourd’hui se stabiliser, tandis que ceux du neuf, après deux années de quasi-stagnation, amorcent une légère progression.

    Production : des indicateurs durablement dégradés

    Ce décalage entre neuf et ancien est révélateur du mode d’ajustement du marché immobilier français. L’ancien a absorbé la crise par les prix, le neuf par l’effondrement des volumes.
    Cette asymétrie se retrouve dans les indicateurs de production. En 2025, la France a enregistré environ 274 000 logements commencés, un niveau à peine supérieur à celui de 2024, mais historiquement très bas, comparable à ceux observés dans les années 1950. Les autorisations, avec 380 000 logements sur douze mois glissants, demeurent elles aussi parmi les plus faibles des vingt dernières années. Ces chiffres traduisent moins un simple creux conjoncturel qu’un changement durable de régime.

    Une nouvelle normalité qui s’installe dans le neuf

    L’année 2025 apparaît ainsi comme celle où le secteur a cessé d’attendre un retour rapide aux volumes d’avant 2022. La faiblesse de l’activité n’est plus perçue comme transitoire, mais comme une nouvelle normalité avec laquelle il faut composer, en particulier dans le logement neuf. Dans ce contexte, certains segments montrent une résilience relative. L’immobilier serviciel, notamment les résidences gérées, affiche des reculs de volumes bien plus modérés que le logement ordinaire.

    Transformation de l’existant : un potentiel encore peu visible dans les chiffres

    La transformation de l’existant, la réhabilitation lourde et les opérations de reconversion occupent également une place croissante dans les stratégies et les discours. Pourtant, leur traduction chiffrée reste à ce stade limitée. En 2025, les volumes de logements réhabilités, rénovés ou transformés par des opérateurs professionnels sont estimés entre 7 000 et 8 000 unités, un niveau globalement stable depuis 2018. L’intérêt est réel, les projets nombreux, mais la bascule vers ces modes de production alternatifs ne se lit pas encore dans les volumes de marché.

    Conclusion — Un marché contracté, des trajectoires différenciées

    Trois ans après le début de la crise, le diagnostic est donc nuancé. Le marché du logement ne s’est pas effondré, mais il s’est durablement contracté dans le neuf, sans crash des valeurs, avec une activité structurellement plus faible et une production durablement contrainte. Dans l’ancien, la situation apparaît plus ouverte. Le retour à des volumes proches de la moyenne des années 2010 interroge : s’agit-il d’un nouvel équilibre durable ou d’une phase de stabilisation encore fragile ? La question reste entière. Dès lors, l’enjeu n’est peut-être plus seulement de savoir quand les volumes d’hier reviendront, mais comment organiser, dans la durée, des marchés immobiliers différenciés, capables de répondre à la fois aux contraintes de production et aux besoins croissants de logement.

  • Marché résidentiel : l’attentisme s’installe, la contraction se confirme

    Le climat d’incertitude évoqué en septembre continue de peser sur les marchés immobiliers. À ce jour, aucun signal tangible ne permet d’anticiper une inflexion. Le marché reste sans visibilité au-delà de quelques semaines, dans l’attente de décisions structurantes : évolution des taux, statut du bailleur privé, politique du logement… autant de leviers bloqués qui freinent les dynamiques.

    Les chiffres du troisième trimestre confirment cette inertie. À l’échelle nationale, les réservations de logements neufs reculent de -11 % sur neuf mois, et de -16 % sur le seul T3. L’offre disponible tombe à 84 000 logements, soit 19 mois d’écoulement au rythme observé sur les douze derniers mois.

    L’investissement locatif reste fortement pénalisé, avec une baisse proche de -50 % à date. Les ventes aux propriétaires occupants progressent légèrement (+5 %), avec des volumes relativement stables entre accession aidée (TVA réduite) et accession libre (TVA pleine). Les prix, quant à eux, demeurent stables depuis le début d’année, autour de 5 500 €/m² en moyenne nationale (parking inclus, en collectif libre).

    Au-delà du segment de la promotion, la situation reste préoccupante sur l’ensemble de la construction neuve. La production continue de se contracter : de 460 000 autorisations annuelles en moyenne entre 2000 et 2019, nous sommes passés à 405 000 sur la période 2020–2025, et à seulement 360 000 sur les douze derniers mois (à fin juillet 2025).

    Cette baisse n’est pas homogène. Moins de dix départements concentrent à eux seuls les deux tiers du recul des autorisations entre la décennie 2010 et la période actuelle. Il s’agit des territoires qui accueillent les principales agglomérations françaises : les départements de la Gironde (Bordeaux), de la Haute-Garonne (Toulouse), du Rhône (Lyon), de la Loire-Atlantique (Nantes), ceux de l’arc méditerranéen, ainsi que plusieurs départements franciliens. Ces zones, historiquement moteurs de la croissance économique et démographique, sont aujourd’hui les plus pénalisées par la contraction de l’offre neuve.

    Ce déséquilibre territorial s’inscrit dans une dynamique plus large : celle d’un modèle de concentration économique et démographique qui atteint ses limites. Les dynamiques récentes, souvent menées sans planification suffisante, ont engendré une tension foncière durable, une hausse des valeurs immobilières, et un rejet croissant de la construction neuve dans les grandes agglomérations (effet NIMBY).

    À ce stade, aucun indicateur ne laisse entrevoir un retournement à court terme. Le marché résidentiel reste marqué par une double tension : un attentisme généralisé sur les plans réglementaire et financier, et une contraction structurelle de l’offre concentrée sur les zones les plus dynamiques. La réorientation territoriale amorcée par les politiques de réindustrialisation pourrait ouvrir des perspectives, mais son impact reste encore marginal sur les équilibres immobiliers.

    Le climat d’incertitude évoqué en septembre continue de peser sur les marchés immobiliers. À ce jour, aucun signal tangible ne permet d’anticiper une inflexion. Le marché reste sans visibilité au-delà de quelques semaines, dans l’attente de décisions structurantes : évolution des taux, statut du bailleur privé, politique du logement… autant de leviers bloqués qui freinent les dynamiques.

    Les chiffres du troisième trimestre confirment cette inertie. À l’échelle nationale, les réservations de logements neufs reculent de -11 % sur neuf mois, et de -16 % sur le seul T3. L’offre disponible tombe à 84 000 logements, soit 19 mois d’écoulement au rythme observé sur les douze derniers mois.

    L’investissement locatif reste fortement pénalisé, avec une baisse proche de -50 % à date. Les ventes aux propriétaires occupants progressent légèrement (+5 %), avec des volumes relativement stables entre accession aidée (TVA réduite) et accession libre (TVA pleine). Les prix, quant à eux, demeurent stables depuis le début d’année, autour de 5 500 €/m² en moyenne nationale (parking inclus, en collectif libre).

    Au-delà du segment de la promotion, la situation reste préoccupante sur l’ensemble de la construction neuve. La production continue de se contracter : de 460 000 autorisations annuelles en moyenne entre 2000 et 2019, nous sommes passés à 405 000 sur la période 2020–2025, et à seulement 360 000 sur les douze derniers mois (à fin juillet 2025).

    Cette baisse n’est pas homogène. Moins de dix départements concentrent à eux seuls les deux tiers du recul des autorisations entre la décennie 2010 et la période actuelle. Il s’agit des territoires qui accueillent les principales agglomérations françaises : les départements de la Gironde (Bordeaux), de la Haute-Garonne (Toulouse), du Rhône (Lyon), de la Loire-Atlantique (Nantes), ceux de l’arc méditerranéen, ainsi que plusieurs départements franciliens. Ces zones, historiquement moteurs de la croissance économique et démographique, sont aujourd’hui les plus pénalisées par la contraction de l’offre neuve.

    Ce déséquilibre territorial s’inscrit dans une dynamique plus large : celle d’un modèle de concentration économique et démographique qui atteint ses limites. Les dynamiques récentes, souvent menées sans planification suffisante, ont engendré une tension foncière durable, une hausse des valeurs immobilières, et un rejet croissant de la construction neuve dans les grandes agglomérations (effet NIMBY).

    À ce stade, aucun indicateur ne laisse entrevoir un retournement à court terme. Le marché résidentiel reste marqué par une double tension : un attentisme généralisé sur les plans réglementaire et financier, et une contraction structurelle de l’offre concentrée sur les zones les plus dynamiques. La réorientation territoriale amorcée par les politiques de réindustrialisation pourrait ouvrir des perspectives, mais son impact reste encore marginal sur les équilibres immobiliers.

    Le climat d’incertitude évoqué en septembre continue de peser sur les marchés immobiliers. À ce jour, aucun signal tangible ne permet d’anticiper une inflexion. Le marché reste sans visibilité au-delà de quelques semaines, dans l’attente de décisions structurantes : évolution des taux, statut du bailleur privé, politique du logement… autant de leviers bloqués qui freinent les dynamiques.

    Les chiffres du troisième trimestre confirment cette inertie. À l’échelle nationale, les réservations de logements neufs reculent de -11 % sur neuf mois, et de -16 % sur le seul T3. L’offre disponible tombe à 84 000 logements, soit 19 mois d’écoulement au rythme observé sur les douze derniers mois.

    L’investissement locatif reste fortement pénalisé, avec une baisse proche de -50 % à date. Les ventes aux propriétaires occupants progressent légèrement (+5 %), avec des volumes relativement stables entre accession aidée (TVA réduite) et accession libre (TVA pleine). Les prix, quant à eux, demeurent stables depuis le début d’année, autour de 5 500 €/m² en moyenne nationale (parking inclus, en collectif libre).

    Au-delà du segment de la promotion, la situation reste préoccupante sur l’ensemble de la construction neuve. La production continue de se contracter : de 460 000 autorisations annuelles en moyenne entre 2000 et 2019, nous sommes passés à 405 000 sur la période 2020–2025, et à seulement 360 000 sur les douze derniers mois (à fin juillet 2025).

    Cette baisse n’est pas homogène. Moins de dix départements concentrent à eux seuls les deux tiers du recul des autorisations entre la décennie 2010 et la période actuelle. Il s’agit des territoires qui accueillent les principales agglomérations françaises : les départements de la Gironde (Bordeaux), de la Haute-Garonne (Toulouse), du Rhône (Lyon), de la Loire-Atlantique (Nantes), ceux de l’arc méditerranéen, ainsi que plusieurs départements franciliens. Ces zones, historiquement moteurs de la croissance économique et démographique, sont aujourd’hui les plus pénalisées par la contraction de l’offre neuve.

    Ce déséquilibre territorial s’inscrit dans une dynamique plus large : celle d’un modèle de concentration économique et démographique qui atteint ses limites. Les dynamiques récentes, souvent menées sans planification suffisante, ont engendré une tension foncière durable, une hausse des valeurs immobilières, et un rejet croissant de la construction neuve dans les grandes agglomérations (effet NIMBY).

    À ce stade, aucun indicateur ne laisse entrevoir un retournement à court terme. Le marché résidentiel reste marqué par une double tension : un attentisme généralisé sur les plans réglementaire et financier, et une contraction structurelle de l’offre concentrée sur les zones les plus dynamiques. La réorientation territoriale amorcée par les politiques de réindustrialisation pourrait ouvrir des perspectives, mais son impact reste encore marginal sur les équilibres immobiliers.

    Le climat d’incertitude évoqué en septembre continue de peser sur les marchés immobiliers. À ce jour, aucun signal tangible ne permet d’anticiper une inflexion. Le marché reste sans visibilité au-delà de quelques semaines, dans l’attente de décisions structurantes : évolution des taux, statut du bailleur privé, politique du logement… autant de leviers bloqués qui freinent les dynamiques.

    Les chiffres du troisième trimestre confirment cette inertie. À l’échelle nationale, les réservations de logements neufs reculent de -11 % sur neuf mois, et de -16 % sur le seul T3. L’offre disponible tombe à 84 000 logements, soit 19 mois d’écoulement au rythme observé sur les douze derniers mois.

    L’investissement locatif reste fortement pénalisé, avec une baisse proche de -50 % à date. Les ventes aux propriétaires occupants progressent légèrement (+5 %), avec des volumes relativement stables entre accession aidée (TVA réduite) et accession libre (TVA pleine). Les prix, quant à eux, demeurent stables depuis le début d’année, autour de 5 500 €/m² en moyenne nationale (parking inclus, en collectif libre).

    Au-delà du segment de la promotion, la situation reste préoccupante sur l’ensemble de la construction neuve. La production continue de se contracter : de 460 000 autorisations annuelles en moyenne entre 2000 et 2019, nous sommes passés à 405 000 sur la période 2020–2025, et à seulement 360 000 sur les douze derniers mois (à fin juillet 2025).

    Cette baisse n’est pas homogène. Moins de dix départements concentrent à eux seuls les deux tiers du recul des autorisations entre la décennie 2010 et la période actuelle. Il s’agit des territoires qui accueillent les principales agglomérations françaises : les départements de la Gironde (Bordeaux), de la Haute-Garonne (Toulouse), du Rhône (Lyon), de la Loire-Atlantique (Nantes), ceux de l’arc méditerranéen, ainsi que plusieurs départements franciliens. Ces zones, historiquement moteurs de la croissance économique et démographique, sont aujourd’hui les plus pénalisées par la contraction de l’offre neuve.

    Ce déséquilibre territorial s’inscrit dans une dynamique plus large : celle d’un modèle de concentration économique et démographique qui atteint ses limites. Les dynamiques récentes, souvent menées sans planification suffisante, ont engendré une tension foncière durable, une hausse des valeurs immobilières, et un rejet croissant de la construction neuve dans les grandes agglomérations (effet NIMBY).

    À ce stade, aucun indicateur ne laisse entrevoir un retournement à court terme. Le marché résidentiel reste marqué par une double tension : un attentisme généralisé sur les plans réglementaire et financier, et une contraction structurelle de l’offre concentrée sur les zones les plus dynamiques. La réorientation territoriale amorcée par les politiques de réindustrialisation pourrait ouvrir des perspectives, mais son impact reste encore marginal sur les équilibres immobiliers.

  • L’immobilier résidentiel face à la loi de la gravité

    La rentrée 2025 s’inscrit, une fois de plus, dans un climat d’incertitudes politiques et économiques qui pèse sur les marchés immobiliers. L’analyse des données de fin août révèle que le marché du neuf est bloqué sur ses plus bas niveaux depuis plusieurs mois. Les acteurs du secteur retiennent leur souffle, en l’absence de tout signe de reprise.
    Si le volume national des réservations aux particuliers reste en retrait à fin août 2025 (-10% sur les huit premiers mois de l’année), cette moyenne cache une réalité plus nuancée. Après une période de forte contraction, la plupart des grandes métropoles semblent avoir amorcé une stabilisation, voire une légère accalmie dans leur recul. Paris et sa région (-2%), Montpellier (+1%) et Lille (+4%) ont ainsi mis fin à leur spirale descendante. Mieux, les agglomérations lyonnaise, nantaise et rennaise enregistrent même un léger sursaut. Cet atterrissage fragile ne doit rien au segment de l’investissement locatif, qui s’écroule de -44% depuis le début de l’année. Il témoigne d’un timide regain d’activité du côté des propriétaires occupants (+4%).
    Ces niveaux de transaction pourraient s’inscrire durablement comme la nouvelle normalité du marché du logement, au regard de la conjoncture et des contraintes structurelles.

    Une offre qui se contracte, un risque de pénurie qui se précise
    La mise en production de nouveaux programmes décélère moins fortement (-6%), même si les volumes restent historiquement bas. Conséquence directe, l’offre commerciale poursuit sa contraction (-15% vs. fin août 2024), atteignant son niveau le plus bas depuis des décennies. Si le risque d’une suroffre s’amenuise, celui d’une pénurie de logements neufs se profile avec force, rendant cruciale la relance de la production dans les mois à venir.

    Une inflation des prix qui résiste à la crise des volumes
    En parallèle, le marché du neuf continue d’afficher une forte dissonance. Alors que la proportion des ventes aidées est en hausse sensible depuis plusieurs mois, notamment en BRS, les prix en logement libre ne marquent pas d’inflexion à la baisse. À l’échelle nationale, les prix moyens dépassent les 5 500 €/m² (parking compris) depuis le début de l’année, soit une hausse de +2,5% sur un an. Ce maintien des prix, en dépit d’une demande atone, confirme la résistance des valeurs foncières et des coûts de construction.

    Les marqueurs d’une adaptation forcée
    Au-delà du logement collectif, d’autres segments confirment la tendance de fond d’un marché qui se réajuste. Les ventes en bloc, après trois années de forte activité, enregistrent un fort ralentissement au premier semestre 2025 (-22%).
    Plus spécifiquement, la construction de maisons individuelles, en recul sensible, nous livre un indicateur particulièrement révélateur : la surface moyenne des maisons autorisées s’établit à 115 m². C’est un plancher historique depuis 25 ans. Pour mémoire, cette surface était en moyenne de 126 m² dans les années 2000 et de 121 m² dans les années 2010. Elle témoigne d’une adaptation forcée des projets face aux contraintes foncières et financières croissantes des ménages.

  • Logement neuf : contraint par l’effondrement des investisseurs, l’activité recule encore sur le premier semestre 2025 

    Le premier semestre 2025 confirme une dynamique préoccupante pour l’immobilier neuf. Avec moins de 26 000 logements commercialisés aux particuliers, l’activité recule de -11% sur six mois. Cette tendance s’est même accentuée au second trimestre, affichant une baisse de -15%, après un premier trimestre déjà en repli de -6%. En d’autres termes, le marché national a enregistré 3 000 réservations de moins qu’à juin 2024, et un écart saisissant de 27 600 unités par rapport à juin 2022.

    Le rôle crucial des investisseurs (et leur absence)

    Sans surprise, les investisseurs sont le maillon faible de cette chaîne depuis le début de l’année. Moins de 5 000 logements ont été réservés sur ce segment au premier semestre, soit deux fois moins que sur la même période en 2024. Pour mémoire, ils représentaient plus de 28 000 réservations au premier semestre 2021, illustrant l’ampleur du désengagement.

    La lueur d’espoir des occupants

    À l’inverse, la situation est plus nuancée pour les réservations d’occupants, qui affichent une progression de +8% sur le début d’année. Ce segment représente désormais plus de 4 réservations sur 5, devenant le moteur principal du marché. Cette légère embellie peut être attribuée aux nouvelles règles du PTZ entrées en vigueur ce printemps, bien que la dynamique soit potentiellement freinée par l’inversion de la courbe des taux d’intérêt en mai, une première depuis décembre 2023 selon l’Observatoire du Crédit Logement.

    Les ventes aidées : une tendance forte

    Dans le détail des ventes aux occupants, les ventes ‘aidées’ (TVA minorée) progressent à un rythme similaire aux ventes en libre (TVA pleine) ces derniers mois. Leur proportion atteint désormais un tiers des ventes aux accédants, contre seulement un quart en 2022, ce qui souligne l’importance croissante des dispositifs de soutien à l’accession.

    Offre et Stock : stabilité trompeuse

    Le volume de nouveaux logements mis en vente, bien que légèrement supérieur aux réservations sur le 1er semestre, accuse une baisse de -17% par rapport à 2024. Couplée à la nette diminution des retraits d’opérations, cette dynamique conduit à une stabilité de l’offre de logements à la vente, estimée à près de 82 000 logements au 1er juillet 2025, un volume très proche de fin décembre 2024. Cette stabilité masque toutefois une difficulté structurelle du marché à se renouveler.

    Tendances régionales : des disparités notables

    Au niveau régional, l’Île-de-France se montre relativement stable sur le premier semestre, avec un peu plus de 8 100 réservations. Parmi les métropoles régionales, seule Lyon dépasse les 1 000 logements réservés sur six mois, suivie par le Franco-Genevois (830) et Aix-Marseille (moins de 800). Parallèlement, des zones comme le littoral des Alpes-Maritimes et l’agglomération toulousaine continuent de voir leurs volumes chuter.  

    Après la phase d’« effondrement » du marché (fin 2022-début 2023, avec une baisse de 40% des volumes de réservations et presque autant des mises en vente), puis celle de la « purge » (fin 2023-fin 2024), où plus de 30 000 logements initialement lancés commercialement auprès des particuliers ont disparu du marché via des retraits d’opérations ou des ventes en bloc, nous sommes désormais dans l’ère de la « grande glaciation ». 

    Depuis le début de l’année, le marché retient son souffle, tournant au ralenti avec moins de 5 000 réservations mensuelles en moyenne. Si la légère reprise des propriétaires occupants compense en partie l’effondrement des investisseurs, aucune direction franche ne se dessine. Les professionnels anticipent une persistance de cette inertie au moins jusqu’à 2027, en l’absence de mesures législatives ou réglementaires majeures. 

  • Logement neuf : une lente sortie de l’ornière 

    Les mois se suivent et se ressemblent pour l’activité immobilière neuve, qui ne sort pas encore de l’ornière dans laquelle elle est entrée au printemps 2022. 

    Une construction neuve toujours en berne 

    Malgré un léger fléchissement ces dernières semaines, la construction neuve demeure très faible. À l’échelle nationale, on compte 291 000 logements commencés sur 12 mois (+2%), et 342 000 logements autorisés (-5%). Le logement individuel reste, quant à lui, le plus en difficulté, avec une baisse de 21% des logements commencés sur les 12 derniers mois. 

    Réservations aux particuliers : pas d’embellie significative 

    En promotion immobilière, le mois de mai n’a pas enregistré d’embellies significatives pour les réservations aux particuliers. Depuis le 1er janvier, près de 20 800 logements ont été réservés, soit une baisse de 7% par rapport aux cinq premiers mois de 2024 (ce qui est sensiblement la même tendance que sur le seul premier trimestre). L’investissement locatif en neuf reste sous les 1 000 unités mensuelles pour le cinquième mois consécutif, représentant désormais moins d’une réservation sur cinq. Les opérateurs, restant attentistes, maintiennent des mises en vente toujours réduites, bien que légèrement supérieures aux réservations, à 21 100 logements (-17% depuis janvier). 

    Stabilisation de l’offre et défis de précommercialisation 

    L’offre de logements disponibles se stabilise autour des 82 000 unités, après la baisse sensible enregistrée en 2024 sous l’effet des retraits, abandons et ventes en bloc. L’offre commerciale “livrée” semble enfin se stabiliser, représentant toutefois plus de 13% de l’offre totale depuis fin 2024. Pour mémoire, cette proportion n’était que de 5% à l’échelle nationale fin 2023. En parallèle, l’offre “en chantier” a fondu de presque 15 points entre fin 2023 et mai 2025, signe des difficultés rencontrées par les programmes neufs pour atteindre les seuils nécessaires de précommercialisation avant de débuter les chantiers. Cette situation est d’autant plus marquée depuis l’extinction du dispositif Pinel et la raréfaction des investisseurs. 

    Un regain d’activité dans certaines métropoles 

    Du côté des métropoles, les réservations repassent au vert sur les cinq premiers mois de 2025 pour la plupart d’entre elles, notamment Strasbourg, Montpellier, Lille, Nantes, Rennes et l’Île-de-France. Néanmoins, ces volumes ne retrouvent pas encore (et de loin)  ceux enregistrés en 2022 ou 2023. 

    Ventes en bloc : une tendance encore incertaine 

    Les ventes en bloc sont en recul de 16% sur le 1er trimestre (données brutes), avec tout juste 7 000 logements réservés à l’échelle nationale. Cependant, ce segment étant marqué par une très forte saisonnalité (deux tiers des logements sont réservés au second semestre de chaque année en moyenne), il apparaît encore difficile d’en tirer une tendance pour le millésime 2025, d’autant que les investisseurs institutionnels et privés restent quasi absents. 

  • Un démarrage 2025 (toujours) au ralenti

    Avec une tendance de tout juste 17 600 logements réservés sur le premier quadrimestre 2025, l’activité neuve en promotion immobilière demeure toujours dans des volumes très faibles, en légère baisse de -4% par rapport au début d’année 2024 (et -20% par rapport au début d’année 2023). Sur les 12 derniers mois, ce sont 56.500 logements neufs qui ont été réservés par des particuliers en France métropolitaine. A noter que la tendance est légèrement positive sur la région Ile-de-France (+8% par rapport à fin 2024), avec 5 600 réservations sur 4 mois. Du côté des métropoles régionales, la plupart s’inscrivent à la hausse pour les réservations à fin avril (+20% sur Bordeaux Métropole, +29% sur l’Eurométropole de Strasbourg, +37% sur Montpellier Méditerranée Métropole, +13% sur Rennes Métropole…) mais en se souvenant que l’on part de volumes 2024 extrêmement bas, d’où des valeurs à relativiser.

    Face à l’absence de traction commerciale, les nouvelles opérations se font toujours rares, avec moins de 15.500 logements mis en vente sur les quatre premiers mois de 2025, soit -25% par rapport à 2024. L’offre commerciale poursuit sa décrue, à désormais moins de 80.000 logements disponibles au 30 avril 2025, soit -20% sur 12 mois, au plus bas depuis 2012 !
    L’investissement locatif, longtemps moteur de l’activité immobilière neuve, est désormais à l’arrêt, avec moins de 3.500 logements réservés par des investisseurs particuliers depuis le 1er janvier, soit moins d’un logement neuf sur cinq (contre 35% en 2023 pour mémoire). A l’inverse, les ventes à propriétaires occupants progressent, portées par la baisse des taux et la mise en œuvre du PTZ, mais aussi la montée en puissance du BRS qui ne faiblit pas (+28%). L’évolution des prix des logements vendus est quasiment stable (+1% entre avril 2024 et avril 2025), à 5540 €/m² (stationnement compris, en libre).  

    Du côté de la construction neuve dans son ensemble, avec seulement 0,76% de croissance de son parc sur les 12 derniers mois, la dynamique peine à être retrouvée. Entre avril 2024 et mars 2025, ce sont ainsi 291 000 logements qui ont été mis en chantier, représentant une fraction modeste du parc total existant, estimé pour mémoire à 38,2 millions de logements en 2024 (source INSEE). Ce faible ratio ne signifie pas par ailleurs une croissance nette équivalente, car des logements disparaissent du parc chaque année.
    Hors DROM, l’analyse régionale révèle des disparités notables. La Corse (1,09%), la Bretagne (0,99%) et les Pays de la Loire (0,91%) affichent une dynamique de construction neuve plus soutenue par rapport à la taille de leur parc. À l’inverse, la Bourgogne-Franche-Comté (0,48%), le Grand Est (0,67%) et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (0,68%) ferment la marche avec des ratios significativement inférieurs à la moyenne nationale.
    Si la part relative de la construction neuve dans l’accroissement global du parc est faible, elle demeure néanmoins cruciale pour la fluidité des parcours résidentiels. Elle permet d’offrir des logements adaptés aux besoins actuels en termes de surface et de localisation, contrairement à une partie du parc vacant qui peut s’avérer inadaptée.

    Précision méthodologique : compte tenu d’échantillons ayant profondément évolué ces derniers mois, les données estimées pour le début de l’année 2025 ont été entièrement révisés, les réservations ayant été précédemment surestimées, et les mises en vente de nouveaux programmes sous-estimés. Nous vous prions sincèrement de nous excuser pour ces inexactitudes, et nous remercions les utilisateurs qui nous ont fait remonter leurs observations et appréciations, au regard de leur propre activité.
    L’occasion ici de rappeler la méthodologie inhérente au FIL-Résidentiel : ADEQUATION enregistre les évolutions mensuelles de l’activité auprès d’un échantillon brut du marché (représentant en moyenne 70% de l’activité nationale). Cet échantillon est ensuite corrigé et analysé afin d’être le plus représentatif possible de l’ensemble du marché et de fournir des indicateurs de tendances fiables. Ces tendances sont ensuite affinées au cours des mois suivants, grâce à l’intégration progressive de données complémentaires qui viennent consolider l’échantillon initial. C’est pourquoi les données publiées sur les périodes antérieures sont systématiquement révisées et affinées durant 2 à 3 actualisations.