Tôt ou tard, ce marché immobilier finira bien par atterrir. Mais à l’heure où les taux d’emprunt reprennent leur ascension, c’est bien de « taux » qu’il faut désormais parler. Selon l’Observatoire Crédit Logement, le taux fixe moyen sur vingt ans est passé de 3,08 % en août 2025 à 3,17 % en décembre 2025, puis à 3,27 % en août 2026. Une progression encore contenue, mais qui menace de s’accélérer. Dans un contexte marqué par la guerre au Moyen-Orient et ses conséquences sur la croissance, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point début septembre, et l’environnement économique des candidats à l’emprunt s’est nettement dégradé : la production de crédit a reculé de 17 % sur le dernier trimestre glissant. Les professionnels du secteur anticipent désormais des taux dépassant sensiblement les 3,70 %, jusqu’à 4 % pour les moins optimistes d’ici la fin 2026. Autrement dit, une progression importante en à peine trois mois, alors même que la capacité d’emprunt des ménages est déjà sous tension.
La construction neuve, elle, reste dans le dur. Sur les douze derniers mois, à fin juillet 2026, 370 000 logements ont été autorisés, soit 10 % de moins que la moyenne des cinq dernières années, et 296 000 logements ont été mis en chantier, près de 12 % sous cette même référence. Aucun signal de franc retournement à l’horizon.
Les comptes du logement 2025, publiés début septembre par le ministère, confirment en creux ce marasme. La dépense de l’ensemble des agents économiques dans le domaine du logement n’augmente que de 0,4 %, après un rythme annuel moyen de 2,7 % entre 2015 et 2024, et s’établit à 620,7 milliards d’euros. Le contraste au sein de l’activité immobilière est saisissant : en progression globale de 8 %, à près de 364 milliards d’euros, elle est portée avant tout par les acquisitions de logements anciens, qui progressent de près de 19 %, quand l’investissement en logement neuf diminue de 14,4 %.
La promotion immobilière traverse, quant à elle, un troisième trimestre extrêmement médiocre : moins de 10 000 réservations de logements neufs ordinaires, un plancher historique, en recul de 22 %, pour un peu moins de 10 000 logements mis en vente sur le trimestre (–24 %). À fin septembre, le cumul des neuf premiers mois s’établit à moins de 35 000 logements vendus, contre 40 000 à la même époque l’an dernier (–13 %), pour un peu plus de 42 000 mises en vente à l’échelle nationale. Seule lueur, très relative : le volume des ventes à investisseurs s’établit à environ 8 600 logements neufs, contre 8 000 l’an passé, un redressement de l’investissement locatif dans des proportions extrêmement faibles.
Les principaux marchés français sont, à de rares exceptions, orientés à la baisse sur les neuf premiers mois. Lyon, Nantes ou Rennes reculent fortement, quand le Grand Paris et le Franco-Genevois affichent une stabilité ; Strasbourg et Toulouse rebondissent de plus de 30 %, une progression qu’il faut néanmoins relativiser au regard des niveaux particulièrement faibles de 2025. Le détail de ces évolutions territoriales, nos lecteurs le retrouveront dans notre application.
Reste à conclure, et l’objectivité impose de le dire : le marché immobilier est encore en pente descendante, dans un environnement de facteurs externes sensiblement défavorables et un attentisme généralisé des acteurs, que les échéances électorales du printemps 2027 ne font qu’entretenir. Comme tous les marchés, celui-ci connaît des cycles, et le cycle de baisse que nous traversons se prolonge. Tôt ou tard, pourtant, il atterrira, puis rebondira — probablement sous les traits d’un nouveau marché, dont le fonctionnement et la structure ne seront plus ceux que nous avons connus ces dernières décennies. C’est en tout cas l’hypothèse que l’on peut formuler. Et si l’on veut se risquer à en dessiner les contours, ce rebond ne suppose rien moins qu’un environnement économique, réglementaire et politique stabilisé, une visibilité qui dépasse enfin quelques mois, et un apaisement des taux.