Author: Olivier Conus

Le printemps 2022 restera comme le point de bascule d’un cycle immobilier inédit. Si l’onde de choc de la guerre en Ukraine a servi de catalyseur à une crise dont les fondamentaux étaient déjà fragilisés, ce cycle a d’abord pris la forme d’une rupture brutale. En l’espace de deux ans, le marché de la promotion immobilière a subi une véritable purge, marquée par une envolée des taux qui a mis à mal les capacités de financement et une chute quasi verticale des réservations de logements neufs.

Pourtant, l’analyse des trajectoires de vente de ces derniers mois révèle un changement de nature dans cette crise. Nous ne sommes plus dans la chute libre de 2022, mais dans une phase d’érosion lente. Le marché semble chercher son point d’équilibre, un « plancher technique » situé autour de 50 000 réservations annuelles. Ce chiffre est essentiel : il représente le socle de résilience d’un secteur qui, malgré un contexte macroéconomique et géopolitique saturé d’incertitudes, continue de répondre à un besoin fondamental de logement.

Aujourd’hui, le marché paraît comme anesthésié. Aux tensions renouvelées au Moyen-Orient s’ajoute une incertitude persistante sur l’évolution des taux : après une brève accalmie, la menace d’une nouvelle phase ascendante pèse sur la visibilité des opérations. Par ailleurs, si le dispositif Jeanbrun est opérationnel depuis quelques semaines, son impact ne se fait pas encore sentir dans les chiffres de vente du 1^er trimestre 2026. Ce délai tient à la nécessaire appropriation de l’outil par les acteurs du secteur, mais aussi, sans doute, à de futurs ajustements techniques indispensables pour l’adapter aux réalités du terrain. À plus long terme, l’approche des échéances électorales de 2027 pourrait également accentuer l’attentisme des investisseurs.

L’enjeu dépasse désormais le simple cadre fiscal. Pour une industrie qui s’inscrit structurellement dans le temps long, le véritable moteur du rebond ne sera pas une mesure isolée, mais le retour à une véritable lisibilité. Si le seuil des 50 000 ventes constitue un plancher pour la promotion classique, la filière est à la croisée des chemins : entre l’adaptation nécessaire aux coûts de construction élevés et l’émergence — encore lente dans les indicateurs — des métiers de la transformation de l’existant. Plus que jamais, la visibilité sera la clé pour transformer les contraintes actuelles en nouveaux modèles de production durables.

Le premier bilan de ce début d’année 2026 dessine une trajectoire de transition. Si un certain « printemps » se manifeste par un regain de l’activité commerciale dans les grandes agglomérations, ce redémarrage reste bridé par des facteurs structurels. Le marché continue de traverser une phase de réglage entre les niveaux de prix, l’évolution des taux et la capacité contributive réelle des ménages.

Le crédit comme curseur de solvabilité

Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen s’établit à 3,25 % en février 2026. Ce léger renchérissement par rapport à décembre (3,16 %) et février 2025 (3,17 %), alimenté par les incertitudes budgétaires du début d’année, agit comme un révélateur : à 5 420 €/m² en moyenne nationale pour le collectif neuf, le point de rupture avec les revenus est atteint pour une large part de la demande, hors dispositifs d’accession aidée.

Promotion et construction : le double frein

Dans le neuf, la résistance des réservations (13 000 unités estimées au 1^er trimestre, -6 % sur un an) masque une forte contraction de l’offre. Les mises en vente chutent de 25 % (près de 10 300 logements), impactées par l’attentisme lié aux élections municipales.

Parallèlement, l’investissement locatif affiche un rebond technique (environ 2 850 réservations, +21 %) par rapport au point bas post-Pinel du T1 2025, mais demeure très inférieur à la moyenne historique de 4 100 unités. Le nouveau dispositif « Jeanbrun » est encore trop récent pour que ses effets soient mesurables.

Cette anémie est confirmée par les indicateurs du SDES à fin février : si le collectif résiste en autorisations (+3 % vs moyenne 5 ans), l’individuel s’effondre (-17 %). Avec seulement 283 007 mises en chantier sur douze mois (-17,7 % vs moyenne 5 ans), l’outil de production reste au plus bas.

Dynamiques territoriales et marché de l’existant

La reprise des volumes est avant tout géographique : la totalité des grandes métropoles (Strasbourg, Toulouse, Grand Paris, Franco-Genevois, Alpes-Maritimes en tête) affiche une activité supérieure au trimestre précédent. L’appétence pour la résidence principale reste le moteur de ce flux.

En parallèle, le marché de l’ancien confirme sa fonction de socle. Selon l’indice Notaires-INSEE, avec 951 000 transactions (chiffre consolidé) sur l’année et des prix quasi stables (+0,7 % sur un an), l’existant maintient une fluidité que le segment de la promotion, entravé par ses coûts de revient et la raréfaction de son offre, peine à retrouver.

Vers un nouveau réalisme économique

Ce début d’année 2026 confirme que le marché est désormais hautement sélectif. L’enjeu des prochains mois, une fois la parenthèse électorale refermée, sera la capacité de l’offre à se recalibrer sur le pouvoir d’achat. La valeur ajoutée ne réside plus dans l’attente d’une baisse des taux, mais dans l’ajustement du prix de sortie. La reprise est là, territoriale et pragmatique ; il s’agit désormais de l’accompagner par une offre adaptée aux revenus.

Les deux premiers mois de 2026 s’inscrivent dans la continuité de 2025. À l’échelle nationale, les réservations de logements neufs aux particuliers atteignent un peu plus de 7 700 unités sur janvier-février, contre environ 8 300 un an plus tôt, soit un recul de l’ordre de –8 %. Le début d’année confirme ainsi l’absence de véritable rebond de la demande.

Les ventes aux investisseurs enregistrent un léger frémissement, avec un peu plus de 1 800 réservations sur deux mois, contre environ 1 500 début 2025. Ce regain reste toutefois à relativiser : l’investissement locatif représente 24 % de l’activité sur la période, un niveau encore très éloigné des standards observés avant la crise récente.

Du côté de l’offre, la prudence domine. Les mises en vente reculent nettement, avec un peu plus de 6 000 logements lancés sur les deux premiers mois de l’année, contre plus de 8 400 un an plus tôt (–26 %). L’approche des élections municipales de mars 2026 renforce cet attentisme.

Sur le plan territorial, les évolutions restent contrastées. Le Grand Paris se distingue par une dynamique plus favorable, tandis que les métropoles régionales affichent des trajectoires très différenciées, sans tendance nationale homogène.

Retour sur 2025 : une structure de marché profondément transformée

Sur l’ensemble de l’année 2025, environ 50 000 réservations nettes de logements ordinaires aux particuliers ont été enregistrées. La ventilation des ventes met en évidence une recomposition marquée des équilibres :

• 54 % des réservations en accession libre,

• 27 % en accession aidée,

• 19 % à destination des investisseurs.

Le marché apparaît ainsi très largement porté par l’occupant, l’investissement locatif ne représentant plus qu’un segment secondaire de l’activité.

L’accession aidée, amortisseur central de l’activité

L’accession aidée joue désormais un rôle structurant. Les dispositifs spécifiques représentent une part significative des ventes totales :

• le BRS pèse environ 9 %,

• les ventes en TVA minorée en périmètre de renouvellement urbain près de 12 %,

• le PSLA environ 6 %.

Ces segments constituent un socle essentiel de l’activité, en particulier dans les territoires sous forte tension, et contribuent à limiter l’ampleur du décrochage du marché libre.

Un segment LLI encore marginal, en attente du « Jeanbrun »

Dans l’investissement locatif, le LLI investisseur demeure très limité, avec moins de 1 000 logements réservés à l’échelle nationale en 2025. Son impact reste, à ce stade, insuffisant pour compenser la disparition du dispositif Pinel fin 2024.

Les ventes en bloc, pilier de la promotion

En parallèle, les ventes en bloc de logements ordinaires atteignent 49 600 logements en 2025, en léger retrait par rapport à 2024, mais à un niveau proche de celui de 2023.
Dans un marché du détail affaibli, ces volumes demeurent soutenus et constituent l’un des principaux piliers de l’activité de la promotion immobilière.

Les grands pôles urbains concentrent l’essentiel des réservations, avec en tête le Grand Paris (environ 5 500 lots), devant Aix-Marseille, le littoral des Alpes-Maritimes et Toulouse.
Les volumes progressent sensiblement à Lille Métropole, Nantes, Rennes et Lyon, mais reculent à Montpellier, Toulouse et Bordeaux.

Conclusion

Début 2026, le marché du neuf reste marqué par l’absence de véritable reprise, dans l’attente d’une visibilité accrue sur le cadre économique et politique, tant au niveau local que national.

De 279 000 à 400 000 : un écart que les scénarios hauts ne comblent pas. Un objectif ambitieux, mais au périmètre imprécis

En annonçant, le 23 janvier dernier, la production de deux millions de logements d’ici 2030 – soit 400 000 par an dès 2026 (livrés ? commencés ? en neuf ? À ce stade, aucun élément officiel ne précise le périmètre) – le gouvernement a fixé un cap clair. L’intention est saluée, le secteur en avait besoin. Mais lorsqu’on confronte cet objectif à la réalité des marchés en 2025, une lecture s’impose : l’écart n’est pas seulement conjoncturel, il est structurel.

Car au-delà du ralentissement bien connu des trois dernières années, c’est la mécanique même de la production résidentielle qui s’est grippée. La France a débuté 2026 avec environ 279 000 logements commencés sur les 12 derniers mois (source SDES), un niveau toujours très bas. Et surtout, les moteurs de production sont affaiblis simultanément.

Promotion privée : un socle historiquement faible

Il s’est réservé un peu moins de 50 000 logements neufs ordinaires en promotion pour les particuliers en 2025 (-15 %, comme annoncé début janvier). Et entre 45 000 et 50 000 logements vendus en bloc. La promotion immobilière est à son niveau le plus bas depuis que la statistique existe. Et si les espoirs de rebond sont réels avec la mise en œuvre du statut du bailleur privé, la reprise sera nécessairement progressive. Le segment de l’investissement locatif des particuliers, tombé à moins de 10 000 logements en 2025, ne pourra remonter que lentement. Au mieux : +20 000 à +30 000 logements supplémentaires d’ici fin 2027.

Logement social : des volumes financés, mais un rendement réel contraint

La DHUP a annoncé 117 000 unités financées en 2025, dont un peu plus de 15 000 dans le cadre du PNRU. Mais environ 10 % des financements ne se traduisent pas par une livraison, et les volumes incluent des acquisitions sur parc existant et pas uniquement du neuf. Le secteur reste sous tension, avec des capacités d’investissement limitées et un recours aux achats en bloc en recul. Le potentiel additionnel au mieux : +10 000 à +20 000 logements.

Maison individuelle : un redressement insuffisant

Les maisons individuelles « pures » ont enregistré près de 67 000 mises en chantier en 2025 (contre 128 000 fin 2022). La courbe s’est légèrement redressée ces derniers mois (+3 %), mais les contraintes restent fortes : coûts de construction, raréfaction foncière, et solvabilité des ménages. Même avec un PTZ réactivé et confirmé, le seuil des 90 000 à 100 000 unités reste loin.

Résidences gérées : un segment dynamique mais plafonné

Près de 38 000 logements commencés en 2025 (+25 %), mais historiquement, ce segment oscille autour de 24 000 unités en moyenne depuis 2000, avec un pic à 40 000 en 2021. Atteindre ou dépasser 45 000 unités dans un horizon 1 à 2 ans serait déjà un maximum ambitieux.

L’équation ne se referme pas, même dans sa version la plus optimiste

Même en cumulant les scénarios hauts (promotion + social + individuel + résidences), les capacités additionnelles atteignent 60 000 à 80 000 logements au mieux d’ici 2027. Face à cela, l’objectif gouvernemental supposerait un saut de plus de 120 000 unités par rapport aux commencements 2025. C’est là que réside l’essentiel : le marché n’a pas la capacité mécanique d’un tel rattrapage, même en contexte de reprise. Le décalage n’est pas celui d’un cycle bas que la conjoncture corrigerait naturellement. Il reflète la structure actuelle de la production, à partir de chiffres consolidés et non extrapolés. Les annonces vont dans le bon sens et redonnent de la visibilité. Mais les volumes observés montrent clairement que, dans le périmètre actuel – dont la définition même des « 400 000 logements » reste à préciser – la trajectoire visée dépasse les capacités réelles du marché à court terme. L’ambition existe. Les volumes, pour l’instant, ne suivent pas.