De 279 000 à 400 000 : un écart que les scénarios hauts ne comblent pas. Un objectif ambitieux, mais au périmètre imprécis
En annonçant, le 23 janvier dernier, la production de deux millions de logements d’ici 2030 – soit 400 000 par an dès 2026 (livrés ? commencés ? en neuf ? À ce stade, aucun élément officiel ne précise le périmètre) – le gouvernement a fixé un cap clair. L’intention est saluée, le secteur en avait besoin. Mais lorsqu’on confronte cet objectif à la réalité des marchés en 2025, une lecture s’impose : l’écart n’est pas seulement conjoncturel, il est structurel.
Car au-delà du ralentissement bien connu des trois dernières années, c’est la mécanique même de la production résidentielle qui s’est grippée. La France a débuté 2026 avec environ 279 000 logements commencés sur les 12 derniers mois (source SDES), un niveau toujours très bas. Et surtout, les moteurs de production sont affaiblis simultanément.
Promotion privée : un socle historiquement faible
Il s’est réservé un peu moins de 50 000 logements neufs ordinaires en promotion pour les particuliers en 2025 (-15 %, comme annoncé début janvier). Et entre 45 000 et 50 000 logements vendus en bloc. La promotion immobilière est à son niveau le plus bas depuis que la statistique existe. Et si les espoirs de rebond sont réels avec la mise en œuvre du statut du bailleur privé, la reprise sera nécessairement progressive. Le segment de l’investissement locatif des particuliers, tombé à moins de 10 000 logements en 2025, ne pourra remonter que lentement. Au mieux : +20 000 à +30 000 logements supplémentaires d’ici fin 2027.
Logement social : des volumes financés, mais un rendement réel contraint
La DHUP a annoncé 117 000 unités financées en 2025, dont un peu plus de 15 000 dans le cadre du PNRU. Mais environ 10 % des financements ne se traduisent pas par une livraison, et les volumes incluent des acquisitions sur parc existant et pas uniquement du neuf. Le secteur reste sous tension, avec des capacités d’investissement limitées et un recours aux achats en bloc en recul. Le potentiel additionnel au mieux : +10 000 à +20 000 logements.
Maison individuelle : un redressement insuffisant
Les maisons individuelles « pures » ont enregistré près de 67 000 mises en chantier en 2025 (contre 128 000 fin 2022). La courbe s’est légèrement redressée ces derniers mois (+3 %), mais les contraintes restent fortes : coûts de construction, raréfaction foncière, et solvabilité des ménages. Même avec un PTZ réactivé et confirmé, le seuil des 90 000 à 100 000 unités reste loin.
Résidences gérées : un segment dynamique mais plafonné
Près de 38 000 logements commencés en 2025 (+25 %), mais historiquement, ce segment oscille autour de 24 000 unités en moyenne depuis 2000, avec un pic à 40 000 en 2021. Atteindre ou dépasser 45 000 unités dans un horizon 1 à 2 ans serait déjà un maximum ambitieux.
L’équation ne se referme pas, même dans sa version la plus optimiste
Même en cumulant les scénarios hauts (promotion + social + individuel + résidences), les capacités additionnelles atteignent 60 000 à 80 000 logements au mieux d’ici 2027. Face à cela, l’objectif gouvernemental supposerait un saut de plus de 120 000 unités par rapport aux commencements 2025. C’est là que réside l’essentiel : le marché n’a pas la capacité mécanique d’un tel rattrapage, même en contexte de reprise. Le décalage n’est pas celui d’un cycle bas que la conjoncture corrigerait naturellement. Il reflète la structure actuelle de la production, à partir de chiffres consolidés et non extrapolés. Les annonces vont dans le bon sens et redonnent de la visibilité. Mais les volumes observés montrent clairement que, dans le périmètre actuel – dont la définition même des « 400 000 logements » reste à préciser – la trajectoire visée dépasse les capacités réelles du marché à court terme. L’ambition existe. Les volumes, pour l’instant, ne suivent pas.
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