La rentrée 2025 s’inscrit, une fois de plus, dans un climat d’incertitudes politiques et économiques qui pèse sur les marchés immobiliers. L’analyse des données de fin août révèle que le marché du neuf est bloqué sur ses plus bas niveaux depuis plusieurs mois. Les acteurs du secteur retiennent leur souffle, en l’absence de tout signe de reprise.
Si le volume national des réservations aux particuliers reste en retrait à fin août 2025 (-10% sur les huit premiers mois de l’année), cette moyenne cache une réalité plus nuancée. Après une période de forte contraction, la plupart des grandes métropoles semblent avoir amorcé une stabilisation, voire une légère accalmie dans leur recul. Paris et sa région (-2%), Montpellier (+1%) et Lille (+4%) ont ainsi mis fin à leur spirale descendante. Mieux, les agglomérations lyonnaise, nantaise et rennaise enregistrent même un léger sursaut. Cet atterrissage fragile ne doit rien au segment de l’investissement locatif, qui s’écroule de -44% depuis le début de l’année. Il témoigne d’un timide regain d’activité du côté des propriétaires occupants (+4%).
Ces niveaux de transaction pourraient s’inscrire durablement comme la nouvelle normalité du marché du logement, au regard de la conjoncture et des contraintes structurelles.
Une offre qui se contracte, un risque de pénurie qui se précise
La mise en production de nouveaux programmes décélère moins fortement (-6%), même si les volumes restent historiquement bas. Conséquence directe, l’offre commerciale poursuit sa contraction (-15% vs. fin août 2024), atteignant son niveau le plus bas depuis des décennies. Si le risque d’une suroffre s’amenuise, celui d’une pénurie de logements neufs se profile avec force, rendant cruciale la relance de la production dans les mois à venir.
Une inflation des prix qui résiste à la crise des volumes
En parallèle, le marché du neuf continue d’afficher une forte dissonance. Alors que la proportion des ventes aidées est en hausse sensible depuis plusieurs mois, notamment en BRS, les prix en logement libre ne marquent pas d’inflexion à la baisse. À l’échelle nationale, les prix moyens dépassent les 5 500 €/m² (parking compris) depuis le début de l’année, soit une hausse de +2,5% sur un an. Ce maintien des prix, en dépit d’une demande atone, confirme la résistance des valeurs foncières et des coûts de construction.
Les marqueurs d’une adaptation forcée
Au-delà du logement collectif, d’autres segments confirment la tendance de fond d’un marché qui se réajuste. Les ventes en bloc, après trois années de forte activité, enregistrent un fort ralentissement au premier semestre 2025 (-22%).
Plus spécifiquement, la construction de maisons individuelles, en recul sensible, nous livre un indicateur particulièrement révélateur : la surface moyenne des maisons autorisées s’établit à 115 m². C’est un plancher historique depuis 25 ans. Pour mémoire, cette surface était en moyenne de 126 m² dans les années 2000 et de 121 m² dans les années 2010. Elle témoigne d’une adaptation forcée des projets face aux contraintes foncières et financières croissantes des ménages.
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