L’année 2024 s’achève dans l’incertitude pour les marchés immobiliers, et l’exercice 2025 démarre dans un brouillard toujours aussi dense : instabilités politiques, législatives et fiscales, taux d’intérêt en baisse (durable ?) mais dans des proportions mesurées, mise en application du seuil 2025 de la RE2020, mise en œuvre de la politique ZAN encore floue, élections municipales à l’horizon 2026, pour ne citer que quelques exemples.
Pourtant, à l’heure où le dispositif Pinel s’éteint, après avoir permis la réalisation de plus de 235 000 logements locatifs entre 2019 et 2024 (soit 44 % des logements neufs en promotion immobilière réservés sur la période), la baisse de l’activité commerciale semble avoir enfin atteint son creux. Près de 53 000 logements neufs ont été réservés en France en 2024 (résultats provisoires), en baisse mesurée de 8 % par rapport à 2023. Une nouvelle baisse certes, mais bien moindre que les années précédentes (-37 % en 2023, et -17 % en 2022), et qui tendanciellement diminue mois après mois depuis le début de l’année. La nouvelle chute de l’investissement locatif des particuliers n’est pas étrangère à ce phénomène (-13 % sur l’année, ne pesant plus que pour un tiers des réservations), tandis que les ventes à propriétaires occupants baissent plus modérément (-6 %), bien qu’étant deux fois moindres qu’en 2019 pour mémoire (35 000 propriétaires occupants en 2024, contre 69 200 en 2019).
L’année 2024 restera aussi celle de la « vitrification » du marché, avec un effondrement des nouvelles mises en vente, faute de certitudes pour l’avenir : moins de 52 000 logements mis en vente auprès des particuliers (-29 % sur l’année), un volume divisé par deux en seulement 24 mois. L’effet « positif » de ce tarissement de l’offre nouvelle est la légère diminution du stock de logements à la vente, qui repasse sous les 90 000 unités au 31 décembre 2024 (-13 %), à laquelle s’ajoute le retrait encore important d’opérations, revendues en bloc, mises en pause, ou plus simplement abandonnées.
Les prix de vente dans le neuf affichent nationalement une stabilité, autour de 5 350 €/m² (stationnement compris en collectif libre), même si certaines variations à la baisse ont pu être observées régionalement. Pas de baisse franche et massive donc, mais une stabilité après des années de hausse continue (la progression n’est toutefois que de +8 % par rapport à 2021, bien inférieure à l’inflation générale sur la période, de l’ordre de +11 %). À l’inverse, les prix dans l’ancien demeurent encore dans une logique baissière nationalement (-4 à -5 % en 2024).
Du côté des marchés régionaux, on retiendra le rebond de certains des marchés les plus impactés par l’effondrement des ventes ces deux dernières années, à commencer par la région francilienne (15 100 réservations, +17 %), mais aussi Nantes Métropole (800 réservations, +21 %) ou Bordeaux Métropole (1 200 réservations, +31 %), à relativiser toutefois au regard des volumes de référence de 2023. Néanmoins, d’autres marchés majeurs continuent encore leur dégringolade en 2024, comme le Franco-Genevois (-31 %), l’Eurométropole de Strasbourg (-32 %) ou la Métropole d’Aix-Marseille-Provence (-30 %).
Malgré les défis persistants, les premiers signes de stabilisation laissent entrevoir une éclaircie bienvenue pour le marché immobilier en 2025, même si cette dernière semble encore loin d’être généralisée à l’ensemble du territoire.
Nb : tous les résultats présentés ci-dessus sont les résultats provisoires de l’année 2024, qui seront consolidés au cours des prochaines semaines. Les valeurs mentionnées sont donc susceptibles d’être modifiées (marginalement).
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