32 000. C’est le nombre de logements réservés en moins au cours de l’année 2023, comparativement à l’année précédente, par les particuliers sur les marchés de la promotion immobilière résidentielle. La fin d’année n’a pas dérogé aux tendances inscrites depuis 18 mois, et les résultats finaux de l’exercice 2023 flirtent avec les 60 000 réservations nettes, en baisse de -35% par rapport à l’année 2022. Comparativement au « monde d’avant », à savoir l’année 2019, la baisse atteint même -54% (131 000 logements réservés sur cette année la).
Néanmoins, 15.000 logements ont été réservés sur le dernier trimestre 2023, contre 19 000 sur le dernier trimestre 2022 (soit -21%), peut-être le signe que la courbe descendante « s’arrondit » enfin, et que le plancher est proche.
Comme pour l’année 2022, ce sont les investisseurs (particuliers) qui ont manqué le plus au marché sur les 12 derniers mois, moins de 22 000 logements ont été commercialisés sur ce segment, contre 41 000 en 2022, ou 52 000 en 2021. De quoi, pour rappel, accentuer les tensions locatives déjà vives sur les marchés français, aussi bien sur les grandes métropoles que les villes moyennes.
Les opérateurs ont ajusté le lancement de nouvelles opérations, dont les volumes baissent, comme pour les réservations, de -35% sur l’année (autour de 68.000 logements). Mais on retiendra que c’est surtout au 2ème semestre 2023 que ces mises en vente ont baissé dans des proportions conséquentes, avec tout juste 25 000 logements lancés à la commercialisation (-48% versus le 2nd semestre 2022). La faute à une sortie de crise qui semble encore lointaine sans doute.
L’offre de logements disponible se situe toujours des 100 000 logements à l’échelle nationale, chiffre équivalent à fin 2022, avec une proportion de logements sur plan qui a logiquement diminué (environ 52% aujourd’hui, contre 63% en décembre 2022). Si les exercices 2020 et 2021 étaient marqués par la faiblesse de l’offre, le stock n’a pas explosé à la hausse en 2023 compte tenu de l’affaissement des mises en vente de nouveaux programmes, des retraits et abandons d’opérations ces derniers mois, et évidemment des ventes en bloc qui ont été réalisées durant l’année.
Coté prix, l’année 2023 restera celle de la pause dans la hausse des valeurs en logement neuf. Si ici ou là, quelques baisses ont été observées, elles demeurent minoritaires et les prix moyens à l’échelle nationale sont quasi stables, autour de 5 350 €/m² (stationnement compris, en TVA pleine). Après les hausses passées plus proches de +5%/an et si l’on analyse les valeurs réelles (et non en nominales), les prix ont clairement marqué le pas en 2023.
Géographiquement, peu de territoires échappent à l’effondrement des ventes, et concernant les principales métropoles, les tendances varient du rouge vif à l’orange, à l’image de Nantes Métropole, Bordeaux Métropole, Toulouse Métropole ou Montpellier Méditerranée (-48 à -57%), de l’Ile-de-France (-22%), ou des territoires du Franco-Genevois et du Littoral des Alpes Maritimes (-4 à -5%), rares territoires à limiter la baisse compte tenu d’une clientèle exogène et/ou frontalière, en partie moins sensible à la hausse des taux qui a pénalisé le marché en 2023. Ces baisses enregistrées, cumulées à celles observées en 2022, mettent en évidence l’effondrement de l’activité dans des proportions inédites.
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