Juin 2023

Avec la fin du 1^er semestre 2023 vient l’heure d’un premier bilan sur la situation des marchés immobiliers en 2023 et sans surprise, la situation est mauvaise. Le second trimestre n’a que confirmé, dans des tendances très similaires au premier, l’effondrement de l’activité neuve que l’on peut analyser à travers trois indicateurs.  

La construction neuve globale est toujours sur une pente descendante, avec moins de 345.000 logements commencés sur une année glissante à fin mai 2023 (et sans doute des volumes encore un peu plus bas à fin juin, les données seront disponibles début aout pour le 1^er semestre). Soit le volume le plus bas depuis janvier 2016. Peu de territoires échappent à cette contraction – continue depuis 2021 – à l’image de l’Ile de France (-11% sur 12 mois), l’agglomération strasbourgeoise (-16%), l’agglomération lyonnaise (-17%), ou de manière encore plus prononcée l’agglomération bordelaise (-21%).  

Spécifiquement pour les ventes (au détail) en promotion immobilière, en logements ordinaires, l’activité enregistre un 2^ème trimestre en fort recul (-36%), après le début d’année qui avait enregistré un recul proche des -40%. Sur 12 mois, le volume de réservations frôle désormais les 71.000 logements, volume déjà inférieur aux chiffres enregistrés en 2008 et 2012. La chute est spectaculaire même si elle était attendue des acteurs : 20.000 logements de moins vendus au 1^er semestre 2023 en comparaison du 1^er semestre 2022 à l’échelle nationale, dont plus de 11.000 sur le seul segment de l’investissement locatif. La fin du dispositif Pinel a été annoncé pour la fin de l’année 2024, mais il semble s’éteindre de lui-même dès 2023 (-48% de réservations sur ce segment depuis le 1^er janvier). De sévères conséquences à attendre sur les marchés locatifs dans les prochains trimestres, faute d’une alimentation suffisante sur un segment déjà très tendus… Enfin, les agglomérations moyennes n’échappent pas à la contraction des ventes (-35% sur une année), dans des tendances très proches des grands marchés métropolitains (-33%). 

Témoin de la confiance des opérateurs dans l’avenir, les logements nouvellement mis en vente sont également toujours orientés à la baisse, de manière un peu moins prononcée que les réservations (-32% sur le semestre à l’échelle nationale). Des nuances un peu plus marquées sont visibles entre territoires, avec une activité presque stoppée en Ile-de-France (-53%), sur l’agglomération lilloise (-58%) ou sur Montpellier Méditerranée Métropole (-62%), alors que la baisse est plus mesurée sur Aix-Marseille (-5%), le Franco-Genevois (-24%) ou Rennes Métropole (-25%).  

Il semble toutefois probable que les tendances, au moins en matière de promotion immobilière, tendent à « s’arrondir » progressivement sur cette fin d’année et que la chute enregistrée « ralentisse » dans les prochains mois, au moins du point de vue statistique. En effet, la tendance négative s’est amorcée au printemps 2022 (concomitamment à la forte hausse des taux d’intérêt) et semble progressivement se stabiliser depuis 3 mois. L’inversion n’est pas pour ces prochaines semaines, mais la décrue ralentie, et les premières projections pour l’année 2023 laissent à envisager un volume annuel de réservations en promotion immobilière légèrement inférieur à 65.000 logements.