Le premier trimestre 2023 vient de s’achever et les premières tendances sont au rouge vif pour le marché de la promotion immobilière résidentielle neuve.
Du côté des réservations tout d’abord, moins de 17.000 logements neufs ont été réservés au cours des trois premiers mois de l’année à l’échelle nationale, soit une baisse de -37% par rapport au premier trimestre 2022. En volume, c’est près de 10.000 logements qui ont été vendus en moins par rapport à 2022, et près de 12.000 par rapport au premier trimestre 2021. Aucune agglomération ou métropole majeure n’échappent à ce fort repli : Ile-de-France (-28%), Eurométropole de Strasbourg (-42%), Métropole de Lyon (-39%), Montpellier Méditerranée Métropole (-39%), Littoral des Alpes Maritimes (-46%), etc … En conséquence, sur les 12 derniers mois (d’avril 2022 à mars 2023), le volume cumulé de réservations frôle désormais les 80.000 unités à l’échelle nationale, un plancher qui n’avait pas été atteint depuis 2014.
L’effondrement des ventes investisseurs se poursuit et reste la principale cause du recul enregistré, avec moins de 6.500 logements vendus sur ce segment au 1er trimestre (-42%), très éloigné des volumes pré-crise (14.500 réservations investisseurs au 1er trimestre 2019). Les plus forts reculs sur ce segment sont enregistrés sur les agglomérations de Rennes, Nantes, Rouen, Tours, Reims et Besançon (tous supérieurs à -60% sur le 1er trimestre 2023).
Du côté du volume des nouvelles opérations, aspect symptomatique de cette crise chronique de l’offre, à laquelle s’ajoute depuis maintenant quelques trimestres une crise de la demande, désolvabilisée par la hausse des taux et une confiance des ménages en recul, le recul est également marqué au 1er trimestre 2023, avec -27% de logements mis en vente (soit près de 4.000 logements de moins nouvellement mis sur le marché au 1er trimestre 2023, en comparaison des 22.100 logements de 2022). Ce recul est d’abord porté par les principaux marchés des grandes métropoles (-37% sur le trimestre), alors que les volumes sur les agglomérations « moyennes », de taille plus modeste, sont (encore) en très légère progression (+6% sur le trimestre).
L’offre de logements disponibles progresse significativement de +12% par rapport à fin mars 2022, même si l’essentiel de cette hausse a été enregistrée sur le 2nd semestre 2022, et que le nombre de logements disponibles à la vente est en très légère baisse depuis le 1er janvier 2023 à l’échelle nationale. Ainsi l’offre disponible représente au 31 mars près de 14 mois d’écoulement théorique de l’offre à l’échelle nationale. Si les marchés se sont parfois sensiblement détendus comme à Lille (20 mois), Nantes (20 mois) ou Rennes (17 mois), ils restent sous pression, malgré les maigres résultats d’activité commerciale, sur les agglomérations de Strasbourg (9 mois), Aix-Marseille (9 mois) ou Montpellier (11 mois).
Les prix moyens à l’échelle nationale dépassent désormais le seuil des 5.300 €/m² stationnement compris (en logement collectif libre), en hausse de +3% par rapport à mars 2022. Une hausse sensiblement équivalente à celle des loyers enregistrée sur la même période, toujours à l’échelle nationale (+2,9%).
Plus globalement, avec 367 200 logements commencés, la construction neuve reste encore orientée à la baisse sur les 12 derniers mois (-6,4%) à l’échelle nationale, comme sur la plupart des grandes agglomérations (Ile-de-France : -7%, Franco-Genevois : -11%, Métropole d’Aix-Marseille : -10%, Bordeaux Métropole : -14%).
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