Avec moins de 7.000 logements neufs mis en vente en novembre 2022, soit moins de 88.000 depuis le 1er janvier, l’exercice 2022 restera comme un des moins actifs depuis 2014 (à l’exception de l’année 2020). Du côté des réservations, et malgré les évolutions annoncées du dispositif Pinel dès 2023 (et sa moindre attractivité fiscale), les volumes demeurent particulièrement modestes pour une fin d’année : moins de 7.000 réservations en novembre (soit moins de 84.000 réservations depuis le 1er janvier), soit une diminution de -18% sur les onze premiers mois de l’année.
Comme nous l’avons déjà indiqué lors des mois précédents, l’explication principale est liée au recul sensible des ventes réalisées auprès des investisseurs : -26% depuis le 1er janvier 2022, avec l’absence depuis septembre 2022 de résultats côté investisseurs excédant les 3.200 ventes mensuelles alors que, pour mémoire, les mois de septembre/novembre 2019 dépassaient les 5.600 ventes à investisseurs en moyenne en 2019, ou encore 4.400 ventes investisseurs mensuelles en moyenne à l’automne 2021. Depuis le 1er janvier, ce sont même 70% des agglomérations françaises observées qui ont enregistré moins de 50% de ventes à investisseurs. A l’échelle nationale, les ventes en investissement locatif n’ont représenté que 42% de l’activité, soit 5 points de moins qu’en 2021.
Toutes les grandes métropoles françaises restent concernées par le recul général des ventes en neuf, qui a tendance à s’accentuer sur cette fin d’année, notamment l’Ile-de-France (-12% depuis le 1er janvier), l’agglomération lilloise (-25%), l’agglomération montpelliéraine (-34%), l’agglomération bordelaise (-20%), mais aussi la plupart des agglomérations moyennes : Grand Annecy (-33%), Toulon (-27%), La Rochelle (-23%), Saint Louis (-32%), ou Brest métropole (-23%).
L’érosion des rendements n’est sans doute qu’une des explications à la frilosité des investisseurs dans le neuf, ces derniers étaient en moyenne de 2,8% en novembre 2022 à l’échelle nationale, soit 20 points de moins qu’en novembre 2021. Dans l’ancien, les rendements à l’échelle nationale sont toujours supérieurs de 100 points, à 3,8% en moyenne, mais connaissent une évolution similaire. Les loyers progressent en effet modérément, de +1,7% dans l’ancien par rapport à novembre 2021 (et un peu plus rapidement dans le neuf, avec +2,8% sur une année). Soit un rythme qui demeure nettement inférieur à la progression des valeurs en neuf, de l’ordre de +5% sur une année glissante, à plus de 5.330 €/m² (stationnement compris) à l’échelle nationale, très proche des 6.000 €/m² sur l’Ile-de-France et désormais supérieurs à 5.000 €/m² moyen sur les agglomérations d’Aix-Marseille, Montpellier, Bordeaux, Rennes ou Nantes.
Enfin, en termes de dynamique future, les autorisations de nouvelles constructions demeurent dans des volumes élevés, à près de 500.000 logements neufs autorisés sur les 12 derniers mois (à fin octobre 2022), mais les mises en chantier restent toujours à la peine, à tout juste 380.000 logements commencés, dans la moyenne de la dernière décennie. Toutefois, on retiendra que la part des 50 principales agglomérations françaises tend à se stabiliser depuis quelques mois après une baisse lente et régulière, avec 52% des mises en chantier annuelles en octobre 2022, un volume presque identique à octobre 2021, alors que cette proportion était de 58% en janvier 2019. Une pause ou un coup d’arrêt dans le supposé « exode urbain » des français (et des opérateurs) après trois années mouvementées en termes d’évolution géographique des marchés immobiliers ?
Leave a Reply