Octobre 2022

Avec un peu plus de 512.000 logements neufs autorisés sur les 12 derniers mois à l’échelle nationale, la dynamique semble flirter avec les records (+10%), retrouvant des volumes d’il y a 10 ans, enregistrés au début de l’année 2012. « Autorisés » n’est pas « commencés », comme en témoignent les derniers chiffres des mises en chantier (+0,4%), qui demeurent inférieurs à 387.000 logements neufs sur les 12 derniers mois. Bien évidemment, une partie de l’explication est dans l’anticipation des acteurs – professionnels comme particuliers – qui ont massivement déposé des permis avant la fin de l’année 2021, pour éviter certains écueils liés à la RE2020 (obligatoire au 1^er janvier 2022), et qui ont vu leurs permis être autorisés depuis le début de l’année. Mais il semble que d’autres facteurs expliquent cette atonie des mises en chantier depuis 1 an : baisse des rythmes de commercialisation, hausse des coûts de production qui remettent en cause l’équilibre économique des programmes de logements neufs, et difficultés de financement liées à la hausse des taux d’intérêt. La moitié des grandes agglomérations françaises enregistrent même des baisses importantes de leurs mises en chantier, à l’image du Franco-Genevois, de la Métropole de Lyon, de Toulouse Métropole, Dijon Métropole ou le Grand Reims, où celles-ci excèdent les -15% sur les 12 derniers mois.

Avec un peu moins de 80.000 réservations en promotion immobilière à 8 semaines de la fin de l’année, le marché de la promotion immobilière demeure toujours en recul (-12% par rapport à 2021, et même -23% sur les seuls investisseurs), et les trois derniers mois ont enregistré une dynamique similaire, toujours à l’échelle nationale. Autrement dit, l’activité a perdu en moyenne, depuis le 1^er janvier 2022, 1.000 ventes chaque mois par rapport à l’année précédente. L’atterrissage sous les 100.000 réservations pour l’année 2022 semble désormais certain, alors que ce même marché avait enregistré – pour mémoire – presque 110.000 ventes en 2021, et plus de 130.000 ventes en 2019. Parmi les marchés qui échappent à cette morosité, on retiendra les bons résultats de Caen-la-Mer, Amiens Métropole, Nîmes Métropole, la CA du Grand Lac (Aix-les-Bains), le Grand Besançon et le Bassin d’Arcachon (Nord & Sud), qui ont en commun des croissances de ventes supérieures à +30%, mais aussi d’appartenir aux agglomérations de taille « moyenne ». Néanmoins, ce seul qualificatif ne suffit pas à justifier cette dynamique positive, puisque les agglomérations de Lorient, Saint-Louis ou Nancy enregistrent des reculs supérieurs à -35% depuis le 1^er janvier, en comparaison de 2021. Avec des mises en vente toujours au plus bas (moins de 27.000 logements depuis le 30 juin 2022), l’offre frôle toujours les 80.000 lots disponibles à la vente, soit 10.000 lots de moins qu’à fin octobre 2021, et 37.000 lots de moins qu’à fin octobre 2019.

Les valeurs locatives moyennes restent stables, à l’échelle nationale (+1,5% sur 12 mois glissants), comme aux échelles locales (sauf à de rares exceptions comme les agglomérations de Vannes, Brest ou le Pays Basque, où la hausse excède les +4%). De même, comme évoqué il y a quelques semaines, les valeurs de l’ancien semblent s’assagir avec une progression qui n’est plus que de +6% sur 12 mois en octobre 2022 (à 3.620 €/m² médian pour le logement en collectif), désormais inférieure à la progression en neuf (+8%, à 5.380 €/m² stationnement compris en octobre 2022), alors que cette hausse était encore proche du double dans l’ancien, en moyenne, sur le premier mois de 2022. A l’exception de l’Ile-de-France où les prix médians dans l’ancien reculent très légèrement sur un an (-1%), les principales métropoles enregistrent ainsi des hausses beaucoup plus mesurées sur les 12 derniers mois, à l’image de l’Eurométropole de Strasbourg (+5%), la Métropole de Lyon (+3%), Montpellier Métropole (+4%) ou Bordeaux Métropole (+3%). Diminution des volumes d’activité, tendance à la stabilité des valeurs, les marchés immobiliers résidentiels français semblent entrer dans l’hiver…