Août 2022

Nous l’évoquions avant l’été, la tendance se confirme. Le ciel s’assombrit sur les marchés immobiliers résidentiels français, qui voient de nombreux indicateurs passés « à l’orange » en ce mois de septembre 2022.

Tout d’abord, les mises en chantier de logements neufs à fin juillet 2022 restent désespérément à la peine (+1% depuis juillet 2021), à tout juste 385.000 logements sur 12 mois, alors que ce même indicateur dépassait les 400.000 logements commencés début 2019. Plus significatif encore, l’écart ne cesse de se creuser entre les volumes de logements autorisés (plus de 500.000 à fin juillet 2022, sur 12 mois) et les logements réellement commencés, ce différentiel atteignant plus de 121.800 logements, un volume qui a doublé depuis juillet 2021, mais qui n’avait surtout jamais été observé depuis plus de 20 ans, un signe de plus des difficultés enregistrées en matière de construction dans le contexte actuel de pénuries et d’inflation soutenue. Plus localement, la région Ile-de-France et les grandes métropoles enregistrent concentrent les baisses les plus prononcées de mises en chantier.  

Sur le front des marchés de la promotion immobilière, l’activité est particulièrement modérée depuis le mois de mai 2022, et le recul depuis le 1^er janvier à l’échelle nationale est à fin aout de -14% pour les réservations de logements neufs. Pour la première fois depuis mars 2021, le volume sur 12 mois glissants repassent sous les 100.000 logements vendus au 31 août 2022. Les grandes métropoles enregistrent presque toutes des baisses d’activité, avec un « record » pour Montpellier Agglomération (-38% de ventes depuis le 1^er janvier vs 2021), à l’exception du littoral des Alpes Maritimes (+2%). La situation est nettement plus contrastée sur les agglomérations moyennes, qui sont globalement à la baisse (-8% depuis le 1^er janvier), mais avec de forts contrastes territoriaux : très fortes dynamiques sur Caen la Mer (+46%), Amiens Métropole (+35%), CA du Grand Lac (+19%), et forts reculs sur la CA de Saint Louis Agglomération (-37%), CA d’Annecy (-35%) ou Métropole du Grand Nancy (-34%).

Ce sont encore et toujours les investisseurs (particuliers) qui font le plus défaut depuis le début d’année, avec une chute spectaculaire à l’échelle nationale (-24%), et une moyenne mensuelle de 3.200 investisseurs par mois depuis janvier 2022, alors que ces derniers étaient au nombre de 5.000 par mois entre janvier et aout 2019 pour mémoire !

Compte tenu des mises en vente toujours aussi peu nombreuses (-15% depuis le 1^er janvier 2022, avec tout juste 20.000 logements mis en commercialisation depuis début juin – contre plus de 27.000 entre juin et aout 2019 par exemple), l’offre disponible à la vente reste tendanciellement orientée à la baisse (-8%) sur une année, à un peu plus de 81.000 logements à l’offre.

Du côté des valeurs de marché, les loyers (en libre) progressent modérément, en hausse de +2,2% sur une année à fin aout 2022 à l’échelle nationale, même si quelques territoires enregistrent des progressions nettement au-delà de cette moyenne, notamment Brest métropole, Vannes Agglomération, Saint Etienne Métropole ou Clermont-Ferrand Communauté. Le marché de l’ancien semble enregistré un ralentissement dans la progression des valeurs, même si ces dernières ne sont pas encore stabilisées à l’échelle nationale, et frise désormais les 3.500 €/m² en collectif. A l’inverse, les valeurs de vente en neuf ne semblent pas connaitre de ralentissement de leur hausse, avec un prix moyen qui excède désormais les 5.250 €/m² en collectif (parking compris), en hausse de +5% sur une année, en particulier sur les grandes métropoles qui concentrent les plus fortes tensions (Franco-Genevois, Strasbourg ou Montpellier notamment, où la progression excède les +9% sur une année glissante).