Mai 2022

L’année 2022 arrive bientôt à mi-parcours, l’heure des premiers bilans (provisoires) pour les marchés immobiliers résidentiels français. Après une forte croissance des marchés de l’ancien enregistrée dès la fin du premier confinement de la crise sanitaire (mai 2020), les dynamiques semblent s’essouffler en cette fin de printemps, mais nous y reviendrons prochainement. 

En matière de promotion immobilière, les ventes réalisées auprès des particuliers restent sur une dynamique baissière, avec un peu plus de 100.000 réservations sur les 12 derniers mois (juin 2021 à mai 2022), mais surtout une tendance nationale toujours négative de -15% depuis le 1 er janvier comparativement à l’exercice 2021, qui était déjà loin d’être pleinement satisfaisant.

L’observation étendue des 50 plus grandes agglomérations nous permet d’affiner notre analyse, puisqu’on peut distinguer des dynamiques contrastées depuis le 1er janvier 2022 entre :

• La région Ile-de-France, moins de 9.000 réservations à fin mai, en baisse de -14% versus 2021
• Les 11 principales métropoles (Lyon, Aix-Marseille, Toulouse, Bordeaux …) comptant moins de 13.000 ventes cumulées depuis le 1er janvier, en baisse de -12% versus 2021
• Et les 38 agglomérations moyennes, qui complètent ce « top 50 » des marchés, ne pèsent qu’un peu plus de 10.000 réservations au total, mais où les volumes sont presque stables (-4% versus 2021).

La tendance enregistrée en 2021 semble se confirmer, et se répéter, en 2022 : de manière schématique, plus le marché est important, plus il enregistre des difficultés dans sa dynamique. En lien avec les niveaux de prix élevés, au moins en partie. Jusqu’à une certaine limite, puisque les marchés les plus modestes, au-delà du 50ème rang national (< 200 ventes annuelles) souffrent également depuis le 1er janvier (-27%). 

Les prix de vente en neuf prolongent toujours leur hausse (+5% sur une année glissante), mais leur croissance nationale ne semble pas, pour le moment, s’accélérer significativement par rapport aux mois précédents, malgré les difficultés sur les chantiers, notamment en matière de coûts de travaux. 

Pour compléter cet éclairage des marchés de la promotion immobilière, la comparaison avec l’évolution des marchés locatifs est révélatrice : la tension y est également très présente, à l’échelle nationale comme sur la plupart des grandes métropoles (entre ½ et 1 mois pour relouer un logement libéré), mais les valeurs progressent modérément (12,3 €/m² en moyenne nationale en mai 2022, soit une hausse de +3,2% sur une année glissante). 

En conséquence, les rendements (bruts) réellement observés sont passés sans doute durablement sous les 3% en logement neuf (2,9% à l’échelle nationale en mai 2022), mais ils diminuent également sensiblement dans l’ancien, sous la pression de la hausse des prix (rendement moyen observé à 3,7% à l’échelle nationale), d’où un « spread » entre les taux de rendements en neuf et dans l’ancien divisé par deux depuis janvier 2019, passé de 1,5 point à seulement 0,8 point en mai 2022. De quoi peut-être réinterroger la stratégie des investisseurs à l’avenir, particuliers comme institutionnels.