Décembre 2021

L’année 2021 s’est achevée dans un contexte encore incertain au niveau sanitaire, même si l’horizon semble s’éclaircir progressivement. Il en va de même pour les marchés de la promotion immobilière français qui ont enregistré en 2021 une reprise « nuancée », à mi-chemin des résultats des années 2019 et 2020 comme nous vous l’envisagions depuis déjà quelques mois.

Près de 103.500 logements neufs ordinaires ont ainsi été réservés au détail sur l’année à l’échelle nationale, avec une fin d’année marquée par une dynamique positive, même si modeste. En comparaison de l’année atypique de 2020, marquée par deux confinements, c’est une progression de +15%, soit une progression honorable. Mais à relativiser en comparaison des résultats de l’année 2019, puisque les volumes y sont encore inférieurs de -21%.

Les mises en vente de nouveaux logements sont quasiment équivalentes en volumes, à près de 102.500 logements, en hausse plus sensible par rapport à 2020 (+21%), mais toujours plus modeste qu’en 2019 (-13%), année qui avait été marquée – déjà – par deux facteurs de ralentissement : la disparition du dispositif Pinel en zone B2, et la pré-campagne des élections municipales qui conduit à une réduction des délivrances d’autorisations de construire. En conséquence, l’offre commerciale est quasi stable par rapport à la fin 2020, à près de 87.000 logements disponibles à la vente au 31 décembre 2021.

L’année 2021 affiche toutefois une dynamique nouvelle, en opposition avec la décennie précédente qui avait favorisé la progression (et la concentration) de l’activité immobilière neuve sur le cœur des principales métropoles françaises et de la région francilienne. Il est encore trop tôt pour parler de tendance qui s’inscrirait durablement dans le temps, mais le phénomène mérite de s’y attarder.

Un marché qui « rétrécit » sensiblement depuis 2019 sur la région francienne

Ainsi la région Ile-de-France, qui pesait historiquement près de 30% des ventes nationales en Ile-de-France, a enregistré une très légère reprise en 2021 (+4% de ventes, soit 21.200 réservations), dans des volumes qui restent encore très éloignés des années précédentes (ce volume était de près de 36.500 réservations fin 2019).

Les grandes métropoles maintiennent leur part de marché (~25%), mais souffrent

Les 11 autres principales agglomérations françaises enregistrent toutes, à une exception près (l’agglomération Lilloise), des volumes de vente encore très nettement inférieurs à 2019. Parmi les territoires les plus en difficulté pour cette année 2021, on peut notamment citer les agglomérations de Nantes (-45% vs 2019), Bordeaux (-40%) ou Toulouse (-30%).

De manière similaire, les mises en vente de nouveaux programmes, en comparaison de l’année 2019, sont également toujours en net recul sur de nombreuses agglomérations, à l’image d’Aix-Marseille (-39%) ou Montpellier (-38%).

La tension reste néanmoins l’actualité sur les principaux marchés français, où les valeurs de marché n’ont pas stoppé leur progression : +4% vs 2020, et +8% vs 2019 à l’échelle nationale, à maintenant près de 5.140 €/m² stationnement inclus en décembre 2021. Le record de progression des prix depuis 2019 est enregistré sur l’agglomération lyonnaise (+16%, à 5.600 €/m² à fin décembre 2021), devant Strasbourg et le Franco-Genevois.

L’émergence (ou le renouveau) de nouveaux territoires ?

Par soustraction de l’activité nationale avec l’activité francilienne et celle des grandes métropoles, on comprend aisément que le rebond (vs 2020) ou la résistance à l’effritement des ventes (vs 2019) ont été significatifs sur les agglomérations moyennes du territoire, qui pèsent désormais pour près de la moitié des ventes en promotion immobilière. « Revanche » des villes moyennes avec de nouvelles migrations résidentielles rendues possibles par le télétravail, report des opérateurs vers des territoires offrant d’avantages de disponibilité foncière mais aussi de meilleurs rendements pour les investisseurs, prix plus abordables pour les accédants… les explications sont possiblement multiples, il conviendra sans doute d’étudier dans le détail ce phénomène dans les prochains mois pour en mesurer chaque facteur.