Le marché du logement neuf poursuit sa contraction, atteignant des seuils inédits depuis plus de 15 ans. En un an, l’offre disponible à la vente a chuté de 19 %, pour s’établir à moins de 82 000 logements fin février. Derrière ce chiffre préoccupant, deux tendances méritent une attention particulière. D’une part, les logements déjà livrés représentent désormais plus de 12 % de l’offre nationale, un ratio trois fois supérieur à celui observé entre 2019 et 2022. D’autre part, une part non négligeable des biens actuellement proposés (19 % de l’offre sur plan, soit près de 7 000 logements) a été commercialisée avant 2023 sans que les travaux n’aient débuté à ce jour. Ces programmes, conçus dans un contexte économique différent, pourraient bien ne jamais voir le jour s’ils ne parviennent pas à trouver preneur, et ainsi accentuer rapidement la baisse de l’offre.
Dans ce climat incertain, le marché de la vente en bloc fait preuve d’une relative stabilité. Avec 52 300 logements vendus en 2024, ce segment représente désormais 48 % des ventes de logements ordinaires en promotion. Une résilience qui tranche avec la prudence persistante des opérateurs, illustrée par le très faible nombre de mises en vente en ce début d’année : seulement 4 900 nouveaux logements commercialisés sur les deux premiers mois de 2025, un volume qui reste insuffisant pour enclencher une dynamique de reprise, d’autant que les autorisations continuent de se contracter sur l’ensemble du territoire.
Côté investisseurs, la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 faisait craindre un effondrement brutal des réservations. Pourtant, 2 400 logements ont déjà été acquis par des particuliers depuis le début de l’année, témoignant d’un maintien, certes fragile, de la demande sur ce segment.
Enfin, on retiendra que les logements en « résidences » (étudiants, seniors, CROUS, FJT, EHPAD, etc.) affichent une meilleure résistance que les logements classiques. Avec 47 500 autorisations en 2024, ce segment limite sa baisse à 10 % par rapport au pic de 2022, bien en deçà du recul de 36 % observé sur le marché du logement « ordinaire ».
L’ensemble de ces données traduit une profonde mutation du marché du neuf, où l’attentisme domine face aux incertitudes économiques et réglementaires. S’y ajoute un contexte géopolitique international instable, qui pourrait peser sur les taux d’intérêt et, par conséquent, sur les conditions de financement des ménages. Toutefois, la prise de conscience croissante des difficultés d’accès au logement, tant au niveau national qu’européen (via la Banque Européenne d’Investissement), pourrait enfin conduire à des actions plus ambitieuses en faveur du secteur dans les mois à venir.
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