L’hiver est de retour

Il y a quelques années, nous titrions « Winter is coming ». Nous y revoilà, mi-novembre : les températures chutent, et le thermomètre du marché immobilier avec elles. Rassurons-nous : L’Âge de glace n’est pas pour demain. Mais le communiqué le plus récent des professionnels du secteur confirme presque terme à terme ce que nous esquissions dans nos projections : un trimestre très médiocre, des mises en vente en fort ralentissement, des ventes au plancher, des investisseurs toujours absents, et une accession qui commence à souffrir de la hausse des taux.

Car le froid vient d’abord du crédit. Les taux d’emprunt ont poursuivi leur progression cet automne, et les experts anticipent qu’elle n’est pas terminée : le glacier avance encore. Chaque dixième de point supplémentaire rogne la capacité d’achat des ménages : c’est désormais l’accession qui cède.

Sur douze mois glissants, l’atterrissage de fin d’année se dessine : un petit peu plus de 48 000 réservations de logements neufs aux particuliers, en recul de 11 % sur un an, après un mois d’octobre à un peu plus de 4 000 unités, dans la droite ligne du début d’année. À deux mois de la clôture de l’exercice, il est quasiment acquis que 2026 s’achèvera sous les quelque 52 000 unités vendues en 2025.

La hiérarchie des grands marchés donne, elle aussi, la mesure de cet hiver : le Grand Paris s’achemine une nouvelle fois sous les 10 000 réservations sur douze mois ; Toulouse et le Franco-Genevois, les deux marchés qui ont le moins souffert en 2026, évoluent autour de 2 000 ; Lyon dépasse à peine 1 800 ; Bordeaux, le littoral des Alpes-Maritimes, Rennes et Aix-Marseille-Provence se tiennent entre 1 300 et 1 400 ; Strasbourg, Montpellier, Lille et Nantes devraient terminer l’année sous la barre des 1 000.

Les investisseurs boudent toujours : moins de 12 000 ventes à investisseurs sur douze mois, un volume quasiment identique à celui de l’année dernière. Autrement dit, aucun effet Jeanbrun à ce jour : le statut du bailleur privé, entré en vigueur en février, n’a pas dégelé l’investissement locatif. Ces ventes pèsent désormais 25 % des ventes aux particuliers, une proportion en légère hausse, mais uniquement mécanique, puisque le volume global continue de se replier.

Côté offre, nous le répétons depuis deux ans : les opérateurs limitent leurs lancements faute de sorties. Sur douze mois, 56 000 logements ont été mis en vente, en recul de 13 %, sous la barre des 60 000 — près de deux fois moins qu’en 2021 ou 2022. La baisse se constate dans la majorité des agglomérations, de Strasbourg au Grand Paris.

Les ventes en bloc confirment, pour leur part, les tendances relevées en début d’année : des volumes inférieurs à ceux de 2025 sur les deux premiers trimestres ; les chiffres du troisième seront connus dans un mois, et devraient s’inscrire dans le même sens.

L’ancien n’échappe pas au coup de froid : les prix y demeurent quasiment stables, mais les volumes reculent. Après un premier semestre resté stable, voire en léger progrès, les professionnels anticipent un atterrissage de fin d’année entre 900 000 et 920 000 transactions, soit un repli de 5 à 6 % par rapport aux 950 000 de l’exercice 2025.

L’hiver, donc, s’installe. Aucune panique dans ce constat, mais une évidence : le marché hiberne, et l’atterrissage 2026 ressemble, sauf surprise, à celui que nous anticipions. Soyons toutefois transparents : rien n’annonce de dégel avant l’été 2027 ou la rentrée ; pour que le thermomètre remonte, il faudra que les taux cessent de grimper et que l’horizon politique et économique se dégage. Reste une consolation : le stock, lui, ne gonfle pas. Les réservations baissent, mais les mises en vente aussi, et quelques opérations ont été retirées du marché : environ 86 000 logements restent disponibles à la vente, autant qu’à la même période l’an dernier. Un marché qui hiberne sans s’encombrer, avec des prix qui tiennent — de quoi, peut-être, se réveiller plus vite lors du prochain redoux. Car si la reprise nous échappe depuis le printemps 2022, elle n’a pas encore la longévité de la noisette de l’écureuil, qui, dans L’Âge de glace, lui échappe depuis toujours.