L’exercice 2022 se clôt avec un recul significatif, comme attendu, de l’activité en promotion immobilière à l’échelle nationale. Ainsi un peu moins de 90.000 logements neufs ont été commercialisés, en vente au détail, entre janvier et fin décembre, soit un recul de -20% par rapport aux résultats de l’année précédente.
Deux faits remarquables sont à signaler dans cette tendance baissière des ventes. Tout d’abord, on peut noter que celle-ci s’est accentuée de manière progressive depuis le printemps, le recul à mi-année n’était pour mémoire que de -4% sur une année glissante. Par ailleurs, le recul s’explique en premier lieu par la forte baisse des ventes à investisseurs, le volume n’excédant pas 38.000 ventes investisseurs (-29% sur l’année, et même -50% sur le seul mois de décembre 2022). Le dernier trimestre, malgré les évolutions du dispositif Pinel en 2023, n’a ainsi pas enregistré de rebond significatif.
Le volume de logements mis en vente a également diminué, mais de manière moins prononcée, à 95.000 logements sur l’année (-10% sur l’année, -9% sur le dernier trimestre). Ce volume est au plus bas depuis le 1er trimestre 2021 (sur une année glissante), mais il a néanmoins impacté l’offre de logements disponibles, à près de 93.000 logements à la vente au 31 décembre 2022, en hausse de +8%.
Toujours à l’échelle nationale, les prix de vente enregistrent une progression de +5% entre décembre 2021 et décembre 2022, pour atteindre les 5.280 €/m² moyen (en collectif, stationnement compris).
L’année 2022 restera une année de recul quasi-généralisée, peu de marchés échappant à la tendance baissière. Outre l’Ile-de-France qui enregistre un volume n’excédant pas les 20.000 réservations, le plus faible volume depuis 7 ans, toutes les grandes métropoles connaissent des baisses comprises entre -3% (Franco-Genevois) et -36% (Montpellier Méditerranée Métropole). Et certains planchers ont cédé, à l’image de l’Eurométropole de Strasbourg (1330 réservations), Bordeaux Métropole (2210 réservations), ou Nantes Métropole (1635 réservations).
Quelques agglomérations moyennes enregistrent une stabilité ou une légère progression des ventes en neuf, à l’image de Nîmes Métropole, du Bassin d’Arcachon, d’Amiens Métropole ou du Havre Seine Métropole, mais la tendance est aussi majoritairement à la baisse, pour les deux tiers d’entre elles (en moyenne de -12% sur l’année 2022).A la crise de l’offre que connait le marché depuis plusieurs années s’est donc ajoutée une crise de la demande (et de sa solvabilité) en 2022, compte tenu de la hausse rapide des taux d’intérêt depuis le début d’année. A titre d’illustration, pour un ménage français au revenu médian, la progression des taux a conduit à une baisse de près de 40.000 € de budget entre fin 2021 et fin 2022, qui explique en grande partie la baisse de l’activité. L’évolution de ces mêmes taux sur 2023 sera déterminante pour connaitre les évolutions futures du marché, dans le neuf comme dans l’ancien, et la pause annoncée par certains experts pour le 2nd semestre 2023 pourrait offrir un nouveau souffle. En parallèle, la hausse de certains volumes résidentiels spécifiques (immobilier serviciel, accession sociale en BRS, réhabilitations massives, etc …) pourrait accélérer la refonte des marchés du neuf entamée depuis quelques trimestres.
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