L’atterrissage de l’activité en promotion immobilière pour l’exercice 2024 se profile, avec un volume qui devrait être proche des 50 000 réservations auprès des particuliers, soit un nouveau recul après une année 2023 très sombre, mais dans des proportions plus modestes. En près d’un an, les réservations de logements neufs ont chuté de 12%, tombant sous la barre des 45 000 à début novembre. Mois après mois, la baisse se fait moins marquée, il semble désormais qu’un plancher ait été atteint. Les volumes demeurent très faibles, mais la dynamique négative est presque stoppée.
Mais si cette accalmie peut sembler encourageante, elle cache une autre réalité inquiétante : le renouvellement de l’offre reste dramatiquement insuffisant. Les mises en vente de logements neufs atteignent des niveaux historiquement bas : moins de 3000 en octobre et à peine 42 000 depuis le début de l’année. Dans le même temps, compte tenu des nombreux retraits de programmes, l’offre disponible a fondu de 20 000 logements en un an. Dans ces conditions, une reprise en 2025 semble difficilement envisageable sans un renouveau de l’offre.
Si l’on s’arrête quelques instants sur ces nouvelles opérations, on remarquera que celles-ci ne sont concentrées qu’à 16% sur la région Ile-de-France depuis le début de l’année 2024, contre 25% sur les plus grandes métropoles, et 59% sur le reste du territoire. Pour mémoire, cette ventilation était en 2019 de 23% des mises en vente sur l’Ile-de-France (soit 7 points d’écart), 34% sur les grandes métropoles (soit 9 points d’écart), et 43% sur le reste du territoire. Au-delà de l’effondrement du développement de nouveaux programmes à l’échelle nationale, une nouvelle géographie de l’activité s’est ainsi dessinée, mettant en lumière les énormes baisses d’activité sur les métropoles (Lyon, Marseille, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Lille, etc …), autrefois « stars » de l’activité immobilière neuve qui concentraient chacune plusieurs milliers de nouveaux logements chaque année, et dont les volumes de nouveaux logements ont reculé de 40 à 80% depuis 2021.
Ce recul a déjà des conséquences bien visibles sur ces territoires : tensions exacerbées, notamment sur l’offre locative, baisse de la production de logements locatifs sociaux (pour la part réalisée en VEFA, qui dépassait régulièrement les 50% sur ces territoires) et impacts sur l’emploi et l’attractivité des territoires. Si rien ne change rapidement, ces tensions risquent de s’aggraver, fragilisant davantage les territoires et leurs habitants, compte tenu de l’inertie inhérente aux marchés immobiliers du neuf.
Précision méthodologique : à la suite d’évolutions techniques internes, les données estimées pour le mois de septembre 2024 ont été revues sensiblement. L’occasion ici de rappeler la méthodologie exploitée dans le cadre du FIL-Résidentiel : ADEQUATION enregistre les évolutions mensuelles de l’activité auprès d’un échantillon brut du marché (en moyenne de 70% de la totalité de l’activité, à l’échelle nationale). Cet échantillon est ensuite corrigé et exploité pour être le plus représentatif de l’ensemble de l’activité, et fournir des indicateurs de tendances. Des tendances qui sont ensuite affinées au cours des mois suivants, au fur et à mesure de l’intégration de données complémentaires qui viennent consolider l’échantillon initial. Pour cette raison, les données publiées sur les mois antérieurs sont révisées et affinées durant 2 à 3 actualisations.
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