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Bilan 1^er semestre 2026

Arthur CUET, ADEQUATION

Promotion immobilière à mi-2026 : un contexte de crise, à la fois conjoncturelle et structurelle, qui persiste et une reprise qui se fait attendre

Cette 1^ère moitié d’année 2026 confirme que le marché est encore très ralenti sur le territoire national, toujours confronté à des volumes historiquement bas : avec moins de 24 000 logements réservés, le marché témoigne d’une tendance encore moins favorable comparativement au 1^er semestre de 2025, qui enregistrait près de 29 000 réservations, soit un recul de -15%. Rappelons que la 1^ère moitié de 2024 témoignait de 34 000 lots vendus, et plus de 56 000 lots pour la 1^ère moitié de 2022 : une perte de vitesse considérable.

Si certaines disparités peuvent s’observer en fonction des régions, la tendance reste globalement ralentie. Les grandes agglomérations/métropoles affichent des situations divergentes. Rennes, Montpellier ou encore Bordeaux témoignent de reculs entre -10 et -30%, tandis que Toulouse, Strasbourg ou le Grand Paris démontrent une certaine progression. Quant à Aix-Marseille-Provence, Lille, Lyon ou le Franco-Genevois, des évolutions entre 0 et -5%, soit une stabilité observée déjà depuis le 1S 2025. Des volumes qui restent donc dans l’ensemble contenus.

L’investissement locatif ne repart pas non plus, avec moins de 5 400 ventes en logements neufs à destination d’investisseurs sur le 1S 2026, soit un niveau presque similaire au 1S 2025, là où le dispositif Pinel avait déjà disparu. Et aucune embellie n’est recensée autour des dispositifs récents (statut du bailleurs privé/Jeanbrun, LLI investisseurs).

Et concernant les ventes en bloc, pas de reprise ne semble prévue. Si les données du 2T 2026 ne sont pas encore disponibles, celles du 1T 2026 démontrent un recul avéré comparativement au 1T 2025 (-6%) avec à peine 7 000 lots vendus. Tout porte à croire qu’un rebond ne sera pas identifié sur ce segment.

Concernant l’alimentation du marché, près de 26 000 logements ont été commercialisés au 1S 2026, soit un volume pratiquement identique au 2S 2025 mais en baisse de 30% par rapport au 1S 2025. Une perte d’activité qui touche la majorité des grandes métropoles, à l’exception de Nantes et Toulouse. Ainsi, une offre commerciale sur le marché national établie autour de 85 000 unités à la fin du 1S 2026, soit une légère baisse par rapport à la fin du 1S 2025. Une certaine stabilité de l’offre mais celle-ci ne se renouvèle pas en raison du manque de mises en vente.

La construction neuve est ralentie : sur les 12 derniers mois glissants, près de 385 000 logements ont été autorisés en France (-6% par rapport à la moyenne des 5 dernières années). Quant aux mises en chantier, moins de 300 000 logements ont démarré, soit -13% par rapport à cette même moyenne quinquennale. Une perte de vitesse qui se remarque d’autant plus sur la mise en chantier des maisons (107 000, soit -23%) que sur le collectif (188 000 , soit -6%).

Cette baisse notable des volumes n’impacte pas (pour l’instant) les prix de vente sur le marché. Si les évolutions peuvent différer d’un territoire à l’autre en fonction du contexte ou de la structure du marché, la valeur nationale reste stable et n’évolue que marginalement : autour de 5.500 €/m² parking inclus au 1S 2026 pour le logement libre, soit une hausse de 1% comparativement au 1S 2025.

A l’échelle de l’Observatoire EPURES (SCOT Sud Loire et Proche Haute Loire)

Le 1^er semestre 2026 s’inscrit dans la continuité des 2 dernières années, témoignant de volumes contraints. Un total de 175 lots a été commercialisé, ce qui représente respectivement un recul de -38% et -41% par rapport aux 1S et 2S 2025. Le volume de ventes se maintient à 201 lots, soit un volume supérieur de 10% par rapport à la moyenne semestrielle de 2024, et permettant de résorber une légère partie de l’offre. Mais ce volume de lots réservés reste en baisse de 20% par rapport à la moyenne semestrielle de 2025. Par ailleurs, l’offre passe en dessous des 940 lots (-7% vs 2S 2025 et -6% vs 1S 2025) mais se compose toujours de 15% de logements déjà livrés.

Même avec des disparités, notons une dynamique ralentie sur la majorité des marchés comparables au territoire d’observation de l’EPURES. Si certains territoires s’en sortent mieux et témoignent d’une reprise au 1S 2026 par rapport au 1S 2025 (comme Dijon Métropole ou bien Rouen Normandie), les volumes de réservations restent contenus. D’autres hausses plus importantes sont remarquées (CU Perpignan) mais basées sur des volumes plus restreints et fluctuants. Par ailleurs, certains marchés témoignent d’une 1^ère moitié d’année difficile, avec des baisses supérieures à -40% des réservations par rapport au 1S 2025 :

Les prix de vente fluctuent très légèrement d’un trimestre à l’autre. Ils restent néanmoins stables à l’échelle semestrielle, situés autour de 3.350 €/m² hors parking et à 3.495 €/m² parking inclus au 1S 2026.

Quelques marchés comparables sur l’échelle nationale voient leur prix de vente augmenter de presque 10% mais la plupart reste stable, avec des évolutions comprises seulement entre -5% et +5% :

Les ventes sont davantage portées par les typologies familiales : à l’échelle du 1S 2026, la part des T3 augmente et celle des T2 et T1 diminue ; la part des T4 reste stable, ayant déjà pris plus de place depuis le 2S 2025, à hauteur de 21% des réservations. Le retrait des petites typologies se confirme en même temps que la perte d’investisseurs sur le marché à hauteur de 8 pts comparativement au 2S 2025 (27% d’investisseurs) et une perte de 19 pts par rapport au 1S 2025 (38% d’investisseurs).

FOCUS : Saint-Etienne Métropole

Une dynamique baissière qui s’observe également sur le marché de la métropole stéphanoise. Les mises en vente étaient déjà en recul à partir du 2S 2025 mais cette tendance se confirme au 1S 2026 : 113 lots commercialisés, soit -31% vs 2S 2025 et -56% vs 1S 2025. Alors que les ventes présentent également un ralentissement par rapport aux 2 semestres précédents, mais restent supérieures au volume de mises en vente : 148 lots au 1S 2026 contre respectivement 191 et 164 lots aux 1S et 2S 2025, et donc un recul de -23% et -10%.

Le stock d’offre a donc légèrement diminué mais reste important et se renouvèle difficilement. Par ailleurs, la part du stock dur s’élève à 18% au 1S 2026.

La cible des acheteurs se tourne davantage vers les propriétaires occupants : les investisseurs perdent du terrain sur cette 1^ère moitié d’année 2026, passant en dessous des 25% (soit -10 pts vs 2S 2025 et -21 pts vs 1S 2025) ; la hausse de l’accession aidée se confirme en se stabilisant depuis 2 ans à près de 40% ; et les typologies familiales prennent le lead avec la hausse notable des T3 et T4 qui représentent 66% des réservations au 1S 2026 (contre 45% au 2S 2025 et 50% au 1S 2025).

Malgré le ralentissement des ventes en typologies compactes, les niveaux de prix au m² se maintiennent en accession libre, stabilisés au 1S 2026 à 3.448 €/m² hors parking et à 3.559 €/m² parking inclus.

Bilan au 2^ème trimestre 2026

Après un 1^er trimestre qui a témoigné d’une baisse de ses volumes par rapport aux trimestres de l’année 2025, le 2^ème trimestre 2026 s’inscrit dans une tendance légèrement plus favorable même si les volumes restent contraints : les mises en vente progressent, passant de 64 à 111 lots (+73% par rapport au 1T 2026 mais -38% par rapport au 2T 2025) tandis que les ventes s’approchent des 100 lots, s’alignant avec le 1T 2026 (mais -30% par rapport au 2T 2025).

Un point notable : la part d’investisseurs a perdu 10 pts sur ce trimestre par rapport au 1T 2026, passant à 14%. Les typologies sont davantage portées par les T3 et T4 à hauteur de 73% du total des ventes (dont 29% en T4) et les typologies compactes perdent du terrain au 2T 2026 (21% de T2 vs 36% au 1T 2026). Une plus forte part de typologies familiales portée par l’accession aidée (19% PSLA et 15% Périmètre RU) qui totalise près de 35% des ventes au 2T 2026, soit une hausse de 10 pts vs 1T 2026 : une progression pratiquement inédite induisant une hausse de la mixité de la demande.

En parallèle, des niveaux de prix encore stables quoiqu’en (très) légère baisse au 2T 2026, s’établissant autour de 3.351 €/m² hors parking et 3.483 €/m² parking inclus.

Un volume d’offre commerciale toujours élevé sur ce trimestre, à hauteur de 939 lots (-1% vs 1T 2026 et -6% vs 2T 2025). La part du stock dur se maintient à 15% et celle en chantier est à 30%, soit un point d’alerte toujours avéré pour le marché.

SAINT-ETIENNE METROPOLE

L’activité en promotion continue de ralentir au 2T 2026 sur le marché de la métropole stéphanoise. Sur les 111 lots du territoire, seuls 49 sont localisés sur la métropole, soit moins de la moitié, représentant une baisse de 23% par rapport au 1T 2026 et une baisse plus forte de 69% par rapport au 2T 2025.

Si les ventes augmentent légèrement, elles restent contenues au 2T 2026 (+14% vs 1T 2026 mais -23% vs 2T 2025). De fait, l’offre maintient un volume conséquent de 637 lots et la part de stock dur atteint sur ce trimestre les 18%.

Le retrait des investisseurs initialement observé au 1T 2026 se confirme au 2T 2026 avec une part à 16%, soit -12 pts. Les typologies compactes sont moins présentes au profit des T4 qui représentent sur ce trimestre 32% des ventes (vs 14% au 1T 2026) : le stock qui constitue une part importante de T4 se résorbe en vue des faibles commercialisations. Par ailleurs, les prix de vente maintiennent une légère baisse : 3.440 €/m² hors parking et 3.530 €/m² parking inclus (-1,5% vs 1T 2026).

Également, la Métropole de Saint-Etienne gagne près de 10 pts en accession aidée dans ses ventes au 2T 2026 par rapport au 1T 2026, atteignant donc les 42%.

VILLE DE SAINT-ETIENNE

Pas d’euphorie pour le marché de la ville centre, qui témoigne toujours de volumes très contraints, ne permettant pas d’absorber les stocks d’offre : un 2^ème trimestre 2026 proposant 27 lots commercialisés, soit +69% vs 1T 2026 mais -16% vs 2T 2025.

Le volume de ventes reste contenu avec 22 lots, soit 3 fois plus que le volume du 1T 2026 mais 2 fois moins que le volume du 2T 2025. Les investisseurs étaient historiquement très présents sur le marché, même depuis la fin du Pinel. Ils représentaient au moins 60% chaque trimestre, mais ne représentent au 2T 2026 que 36% des ventes. Une répartition des typologies plus équilibrée et plus d’un quart de ventes en T4. Seulement 23% de T1 vs 50-60% lors des trimestres précédents.

Le stock stéphanois reste donc très stable mais toujours important, avec une part déjà livrée stabilisée à 18%, à l’instar de la métropole.

PERIPHERIE METROPOLE DE SAINT-ETIENNE

En périphérie, l’activité ralentit également : 22 mises en vente observées au 2T 2026 (-54% vs 1T 2026 et -83% vs 2T 2025) pour 57 ventes portées par les typologies familiales (40% de T3 et 33% de T4) en lien avec le profil périphérique des communes.

La hausse de la part en accession aidée observée au 1T 2026 se confirme au 2T 2026, avec 42% des ventes globales. Tandis que la part d’investisseurs s’amoindrie davantage, passant en dessous des 10% (-9 pts vs 1T 2026). Des niveaux de prix toujours stables, à hauteur de 3.551 €/m² parking inclus.

Le volume d’offre commerciale se résorbe légèrement (-11% vs 1T 2026) en vue de la baisse d’alimentation, mais aussi en lien avec 22 retraits recensés au 2T 2026.

SECTEUR LOIRE FOREZ

Après un 1^er trimestre 2026 atone en termes de mises en vente, le 2T 2026 retrouve de l’activité : 36 lots (+89% vs 2T 2025). Mais les ventes ne suivent pas, n’atteignant pas les 10 lots, ce qui réhausse le volume d’offre commerciale à hauteur de 147 unités (+24% vs 1T 2026 et +16% vs 2T 2025). Un stock important et qui s’écoule difficilement, même si la part de stock dur est en baisse par rapport aux trimestres précédents (10%).

Aucune vente n’est adressée auprès d’investisseurs sur ce trimestre. Uniquement des typologies familiales sont vendues (63% de T3 et 37% de T4). Des typologies plus spacieuses comparativement au 1T 2026 mais des prix qui restent stables : 3.550 €/m² parking inclus (-0,2% vs 1T 2026 et -1,4% vs 2T 2025).

SECTEURS MONT DU PILAT – PROCHE HAUTE LOIRE

L’offre se renouvèle au 2T 2026 car 16 lots sont mis en vente, à la suite d’un 1^er trimestre atone. Mais seulement 1 vente est recensée : un T2 à propriétaire occupant en accession libre. Le stock compte désormais 24 lots dont 13% de T4 et 42% de T3.

SECTEUR FOREZ EST

Seulement 10 lots sont commercialisés au 2T 2026 : une activité qui ne permet pas de relancer l’année et un marché qui tend vers une dynamique similaire à 2025. En parallèle, seulement 10 ventes ont eu lieu, dont 9 à propriétaires occupants (10% d’investisseurs), portées par 80% de T3 et 20% de T2. Un stock conséquent de 131 lots. Des prix relativement stables à 3.287 €/m² parking inclus au 2T 2026.

SECTEUR COPLER : Aucune activité n’est recensée sur ce secteur.

Sur ce début d’année 2026, les dynamiques du marché sont de nouveau à la baisse. Les volumes de mises en vente atteignent les 42 lots, soit une baisse par rapport au 1T 2025 (-58,8%) et une baisse plus accrue par rapport au 4T 2025 (-75,1%). Une tendance baissière qui s’applique également sur les ventes nettes, s’établissant à 85 lots (-29,2% vs 1T 2025) alors même qu’un volume plus important de mises en vente avait alimenté le marché au 4T 2025, ce qui avait densifié les stocks.

En parallèle, les ventes à investisseurs se maintiennent encore à plus d’un quart du volume global, mais cela reste moins conséquent par rapport au tier des ventes observé en moyenne lors des trimestres précédents. Dans le même temps, les ventes réalisées sur les petites typologies (T1 et T2) représentent 43% des ventes globales (-8 pts par rapport au 4T 2025). Les ventes en accession aidée se maintiennent, représentant 25% des ventes nettes.

Si les niveaux de prix maintenaient une légère croissance au cours des trimestres précédents, ils semblent se stabiliser au 1T 2026, s’établissant autour de 3.367 €/m² hors parking et 3.509 €/m² parking inclus.

SAINT-ETIENNE METROPOLE

L’activité en promotion s’essouffle sur le marché de la métropole stéphanoise. Les 42 lots mis en vente observés sur le territoire dans son ensemble sont localisés à l’échelle de la métropole, et sont en baisse de -56,7% par rapport au 1T 2025.

Les ventes nettes diminuent également avec 61 lots sur le 1T 2026 (-29,9% vs 1T 2025), mais restent plus importantes que les mises en vente, permettant d’atténuer légèrement le stock d’offre qui s’était bien renforcé sur l’année 2025, en lien avec un volume de mises en vente conséquent.

Des investisseurs qui se retirent progressivement du marché, représentant 30% des acquéreurs, soit -8 pts par rapport à la moyenne de 2025. Des petites typologies qui représentent 39% des ventes au 1T 2026, soit une part moins importante comparativement aux trimestres précédents, et un prix au m² moyen qui s’en retrouve dans le même temps légèrement diminué, situé autour de 3.459 €/m² hors parking et à 3.582 €/m² parking inclus (-0,8% vs 1T 2025).

Un baisse des prix au m² qui va se poursuivre en vue de la part importante de typologies familiales restant à l’offre. Par ailleurs, la part de l’offre commerciale déjà livrée est conséquente : 17% au 1T 2026, constituant un point d’alerte.

VILLE DE SAINT-ETIENNE

L’année 2025 s’est caractérisée par une très faible alimentation, mais par un volume plus marqué de ventes nettes, ce qui a permis de résorber le stock d’offre. Avec 16 lots mis en vente au 1T 2026, la marché a déjà atteint 42% des volumes atteints sur toute l’année 2025. Mais seulement 7 ventes nettes sont observées actuellement (-82,5% par rapport au 1T 2025), et uniquement sur des T1 vendus à 100% d’investisseurs. Le prix au m² moyen s’en retrouve donc toujours conséquent, à hauteur de 3.802 €/m² parking inclus.

Une part notable de typologies plus spacieuses est à l’offre, qui peine à se vendre et qui alimente par conséquent le stock déjà livré, atteignant les 18% au 1T 2026.

PERIPHERIE METROPOLE DE SAINT-ETIENNE

En périphérie, ce sont 26 mises en vente qui sont recensées au 1T 2026 (-73,2% vs 1T 2025) pour 54 ventes qui s’articulent principalement sur des typologies plus familiales (44% de T3) inhérent au profil périphérique des communes.

A noter que la part d’accession aidée se renforce sur le territoire, avec 41% des ventes globales au 1T 2026. Un marché qui reste principalement porté par une clientèle de propriétaires occupants (à hauteur de 81%).

Après une légère croissance à hauteur de +0,8% chaque trimestre en moyenne, les niveaux de prix se stabilisent au 1T 2026 à 3.561 €/m² parking inclus.

SECTEUR LOIRE FOREZ

A la suite d’une alimentation soutenue en fin d’année 2025, aucune mise en vente n’est observée au 1T 2026. Tandis que 6 ventes sont recensées, abaissant le stock d’offre à 118 lots : un stock conséquent dont 15% est déjà livré.

Les ventes sont adressées à 50% auprès d’investisseurs, et se composent uniquement de T2 et de T3. Alors qu’aux trimestres précédents, les ventes comptaient +/- 40% de T4. Des typologies plus compactes au 1T 2026 mais des prix qui restent stables : 3.579 €/m² parking inclus soit une très légère hausse de +0,2% par rapport au 4T 2025.

SECTEURS MONT DU PILAT – PROCHE HAUTE LOIRE

Aucune alimentation ne s’observe en ce début d’année 2026. Seulement 2 ventes sont observées : 2 T2 à occupants, dont 1 vente en accession aidée. 9 logements restent à l’offre au 1T dont 3 sont déjà livrés (3 T2, soit 33% de l’offre).

SECTEUR FOREZ EST

Aucune alimentation n’est observée au 1T 2026 mais 16 ventes ont eu lieu, essentiellement à propriétaires occupants (13% d’investisseurs), portées par des typologies familiales (56% de T3 et T4). Un stock à hauteur de 123 lots mais seulement 4% est déjà livré ce qui n’est pas alarmant aujourd’hui. Des prix qui diminuent légèrement, situés à 3.288 €/m² parking inclus sur les ventes du 1T 2026 (-1,1%).

SECTEUR COPLER : Aucune activité n’est recensée sur ce secteur.