Category: FIL OBSERVATION

Alors que la France traverse un été singulier à plusieurs niveaux, le logement neuf continue d’évoluer dans un environnement que nous pourrions qualifier d’instable et d’inédit. La reprise du marché de la promotion immobilière a montré quelques signaux encourageants, au premier semestre 2026, notamment dans la reprise des permis de construire (bien que cet indicateur ne reflète pas l’activité commerciale), mais toujours des chiffres très hétérogènes.

Le dispositif Jeanbrun semble en deçà de la trajectoire affichée, mais il n’a encore qu’un trimestre d’existence et son démarrage a été percuté par la conjoncture. Un nouveau dispositif fiscal pour investisseurs était attendu. Désormais créé, il convient donc d’observer son impact sur les trimestres à venir. En effet, les investisseurs reviennent prudemment, la demande des ménages n’a jamais réellement disparu et surtout les attentes évoluent : nouveaux profils familiaux, impératifs environnementaux, recherche de valeur patrimoniale…

Malgré tout, cette forme d’instabilité à l’échelle du territoire normand, le début le premier semestre de 2026 marque une inflexion !

Normandie : une hétérogénéité interne toujours plus forte !

Les réservations après une progression encourageante au 1^er trimestre 2026 (+11% avec 615 réservations par rapport au T1-2025) accusent une légère baisse (567 réservations nettes soit -5%-vs T1-2025). L’offre commerciale est toujours en recul (-8% avec 3 522 lots contre 3 827 lots entre le T2-2025 et T2-2026), néanmoins, les mises en ventes semblent continuer leur progression (+5% au T2-26 avec 973 lots vs T2-25 avec 923 lots) ce qui traduit la volonté des opérateurs. La Métropole de Rouen apparait relativement plus active que précédemment, montrant une progression de ses mises en vente de 10% (soit de 257 lots en T2-2026 contre 234 au T2-2025), alors que la CU de Caen la Mer enregistre un recul de 22% sur ses mises en vente (soit 239 lots contre 305 lots au T2-2025). La Région du Havre et le secteur de la Manche restent très stables (80 mises en vente sur le Havre Seine Métropole contre 82 au T2-2025 & 85 mises en vente pour la Manche contre 84 au T2-2025).   

Les retraits bondissent de 147%, toutefois dans des proportions moindres que celles observées ces derniers trimestres ; Il faut retenir que le niveau de retrait se situe à 121 lots au T2-2026 contre 49 au T2-2025, à titre de comparaison : 373 retraits au T1-2026. Il est nécessaire de l’observer sur un semestre, et ceci montre tout de même une hausse de 26% entre le 1^er semestre 2025 (389 retraits) et le premier semestre 2026 (494 retraits).

Les ventes en bloc s’effondrent ce trimestre et ce depuis le début de l’année 2026. La Normandie affiche -85 % soit seulement 54 lots vendus en bloc. Le détail tient, le bloc décroche : le risque porte sur la capacité des opérations à boucler leur plan de commercialisation, et donc sur les lancements des trimestres suivants. Mais ceci n’est pas un signal de tendance (à cette échelle de 3 mois) c’est un signal de calendrier lorsque l’on se rappelle les taux records enregistrés en fin d’année 2025 (539 lots au T4-2025).

On observe une remontée de la part des investisseurs sur ce trimestre (+18% soit 208 lots sur les 567 réservations). C’est structurellement différent de la moyenne française, mais présenter cela comme un retour des investisseurs resterait « fragile ».

Le stock dur reste relativement stable aux alentours de 6% (204 lots à l’offre « livrée » sur 3 300).

Caen la mer : Le territoire confirme et maintien sa progression dans les réservations nettes ce trimestre encore, +10% (208 ventes) et porte 1/3 de la production normande. Les mises en vente, quant à elles ralentissent (-22% soit 239 lots au T2-2026 contre 305 lots au T2-2025). Notons qu’elles ont beaucoup augmenté au 1^er trimestre (354 lots). L’offre commerciale est stable et représente 919 lots. De plus, seulement 6 ventes en bloc ont été réalisées ce trimestre (-96%).

Les prix de vente poursuivent leur hausse pour atteindre 4 428€/m² PKI (soit +4% au T2-2026 par rapport au T2-2025).

Métropole Rouen Normandie : un regain notable sur les mises en vente est observé ce trimestre : +10% (soit 257 lots au T2-2026 contre 234 lots au T2-2025. NB ; 41 lots au 1^er trimestre 2026) et plus largement sur la Région de la Seine Maritime (408 lots mis en vente soit +21%).

Sur le périmètre MRN la hausse des ventes observée au 1^er trimestre (+27% avec 117 lots au T1-2026 contre 75 lots au T1-2025) se fait pour l’essentiel par déstockage, pas par renouvellement de l’offre (seulement 41 mises en vente au T1-2026). Elle ne se confirme malheureusement pas sur le 2^ème trimestre (-17% avec 95 lots réservés au T2-2026 contre 114 lots au T2-2025). Avec des lancements commerciaux divisés par près de trois début 2026 et un stock en repli de près d’un quart (1034 lots en stock au T2-2026 soit -21%), le risque à surveiller sur le S2-2026 est celui d’un trou d’air commercial : la demande frémit au moment où le stock peine à se renouveler.

Un très fort recul des ventes en bloc ce trimestre est observé : -68% (soit seulement 48 lots au T2-2026 mais qui représentent tout de même 50% des réservations nettes). Une part d’investisseurs qui en proportion remonte (41 lots soit 40% investisseurs et 54 lots soit 60%).

Le prix de vente moyen est passé sous la barre des 4 000€ avec une baisse de 7% : soit 3 965€/m² PKI et semble décorrélé des prix de l’offre à 4 306€/m²PKI proposés. L’écart avec l’Agglomération de Caen se rapproche des 500€/m² PKI.

Le Havre Seine Métropole : Configuration exactement inverse de Rouen : sur Le Havre Seine Métropole, c’est la demande qui semble baisser (la prudence est de mise au regard du niveau des volumes), pas l’offre nouvelle seulement. Nous observons un recul de 22% des réservations nettes sur ce trimestre avec seulement 36 réservations (46 réservations au T2-2025). Le point dur, c’est le ciseau de solvabilité : un stock qui progresse (+11% avec 322 lots à l’offre) un prix de commercialisation qui reste élevé à 4 707€/m²PKI (+1%) qui écarte une part importante de la primo-accession locale du marché, et un rythme de mise en vente qui peine à redémarrer (-2% sur le T2-2026 avec 80 lots). Toutefois, l’observation sur 48 mois montre que le marché est assez stable : l’offre mise sur ce dernier par cycle de 2 années est commercialement absorbée en 2 ans.

Côte Fleurie – Côte de Grâce : L’intérêt analytique de ce territoire, c’est précisément qu’il ne suit pas le même cycle que les trois métropoles. La demande y est patrimoniale et largement décorrélée de la capacité d’emprunt. Aucune mise en vente n’a été observée ce trimestre. Les réservations (33 lots +120%) sont au même niveau que celle enregistrées sur Le Havre Seine Métropole. Aucun stock dur sur ce secteur n’est enregistré. Les prix de vente continuent de s’envoler et atteignent les 6 400€/m² PKI sur la CC Cœur Côte Fleurie (soit +21%).

Marchés de l’Eure : Les principaux marchés de l’Eure affichent à nouveau des mises en ventes depuis début 2026 : + 63 lots T1-2026 et + 88 lots au T2-2026 ce qui regonfle le stock de 31% atteignant les 210 lots au T2-2026. Le principal des mises en vente semble situé sur les communes d’Evreux et de Val-de-Reuil. Toutefois, les ventes continuent de s’effondrer en tombant à 8 réservations nettes sur le T2-2026 (-65%) et reposent essentiellement sur l’accession aidée. Un prix moyen de 3 663€/m²PKI qui reste étal par rapport du T2-2025.

Marchés de la Manche : Toujours un diagnostic atypique ou le problème n’est pas d’écouler l’offre, c’est de la produire. Toujours des rythmes de mises en vente progressifs (+1% soit 85 lots sur le T2-2026) essentiellement sur la CA du Cotentin (+18% pour 67 lots). Les réservations nettes sont également en progression de +1% (78 lots au T2-2026) avec une forte progression de la CC Granville (+35% pour 27 lots). Les prix de vente reculent de 7% soit 4 320€/m² PKI au T2-2026. Fait marquant : c’est le seul territoire où le prix à l’offre est inférieur au prix à la vente.

Côte d’Albâtre : Ce marché est toujours atone ce trimestre et montre des volumes réalisés trop faibles pour être analysés (8 lots à l’offre et 2 réservations).

En conclusion, nous restons toujours dans des niveaux de marché relativement très bas comparativement à 5 ans en arrière. A ce jour, aucun effet majeur des dispositifs récents n’est perçu. Ainsi, malgré la perspective du Plan Relance Logement voté à la rentrée, la route reste longue pour retrouver un rythme de production suffisant.

Les signaux qui émergent méritent d’être observés avec vigilance, nos aires de marchés ne racontent pas tous la même histoire. Il est encore trop tôt pour parler de véritable « reprise » pendant que de nouveaux défis redessinent le logement de demain ! Mais plusieurs signaux, sur plusieurs trimestres désormais, indiquent qu’un changement structurel s’opère : le secteur semble migrer d’une structure relativement homogène (d’une aire géographique large à une autre), vers une structure de « micromarchés ».

Belle fin d’été à toutes et tous, et bonne lecture,

Aymeric POUPEL- Président

Prochaine conférence :

Le jeudi 5 novembre 2026 – Carré des Docks, Le Havre, à partir de 17h

2ème trimestre 2026 – Adequation

Le premier semestre de l’année 2023 avait marqué un recul majeur des ventes nettes, en lien avec la hausse brutale des taux d’intérêt (1 370 ventes nettes contre 2 430 au 1S2022). Le 1S2024 a connu une stabilisation basse des ventes nettes à 1 320 ventes, quand les mises en vente diminuaient à leur tour fortement passant de 2 060 au 1S2023 à 1 630 au 1S2024, avec de nombreux effets de reports ou suspension compte tenu des grandes difficultés de commercialisation rencontrées (autre indicateur notable : 300 logements retirés de la vente au 1S2023, 480 au 1S2024).

Au 1S2025, les mises en vente se sont maintenues autour des 1 600 mises en vente, comme au semestre précédent. En revanche, les ventes nettes ont à nouveau connu une baisse passant de 1 320 au 1S2024 à 1 110 au 1S2025. On dénombre à nouveau près de 480 logements retirés de la commercialisation au 1S2025.

L’adéquation entre les projets ayant germé un, deux voire trois ans auparavant et le contexte dans lequel ils entrent en commercialisation est mis à mal : les taux d’intérêt se sont stabilisés autour de 3,5% en 2024-2025, le dispositif PINEL s’est arrêté à fin 2024 et les potentiels relais de commercialisation se sont fait attendre dans leur entrée en vigueur comme dans leur montée en puissance (LLI particulier, Jeanbrun).

Au 1^er semestre 2026, les mises en vente diminuent à nouveau : on dénombre 1 240 logements mis en vente sur ce semestre (contre 1 620 au 1S2025). Les ventes restent au même niveau avec 1 100 ventes enregistrées. 275 logements ont été retirés de la commercialisation.

Les prix des ventes tendent à stagner sur ce semestre, à 4 525 €/m² (coll, libre, hors parking), contre 4 520 €/m² au 2S2025, 4 560 €/m² au 1S2025 (4 450 €/m² au 1S2024, 4 730 au 1S2023, 4 340 €/m² au 1S2022), avec des disparités qui restent importantes selon les secteurs et les cœurs urbains. Par ailleurs, ces prix unitaires ne reflètent par les offres promotionnelles aujourd’hui généralisées : cuisine offerte, frais de notaires offerts, partenariats bancaires, … qui permettent pour certaines de capter la clientèle de primo-accédant cruciale pour la vente en promotion libre.

Sur ce premier semestre, l’équilibre dans la nature des ventes est semblable au 1S2025 : on dénombre 21% des ventes à investisseurs et 79% à occupants. Parmi les ventes à occupants, le BRS continue de grignoter des parts : 58% des ventes portaient sur des logements libres en TVA 20% (soit 505 lgts, 59% au 1S2025 soit 519 lgts, 66% au 1S2024, 429 lgts), 25% en BRS (soit 218 lgts, contre 16% au 1S2025 pour 139 lgts, et 11% au 1S2024 pour 69 lgts), 11% en périmètre RU en TVA 5,5% (soit 96 lgts, contre 14% au 1S2025 pour 119 lgts et 6% au 1S2024 soit 38 lgts), 4% en PSLA (soit 34 lgts, 14% au 1S025 pour 119 lgts, 12% au 1S2024 pour 38 lgts).

Les ventes en bloc restent à un niveau relativement haut avec plus de 420 logements vendus en bloc sur le semestre (actées), vs 410 au 1S2024 et 220 au 1S2023.

Le marché de la région de Montpellier n’est pas épargné par ces nouvelles baisses de volumes, toutefois relatives compte tenu du nombre d’unités considérées

A l’échelle de la région de Montpellier (Montpellier Méditerranée Métropole, CA du Pays de l’Or, CC du Grand Pic St Loup, CC du Pays de Lunel, CC Vallée de l’Hérault), la dynamique est semblable à LR : on note une baisse des mises en vente passant de 910 logements au 1S2025 à 780 au 1S2026, et une légère baisse des ventes (590 ventes nettes contre 620 au 1S2025). Si les chiffres enregistrés continuent de se dégrader, les évolutions portent néanmoins sur des volumes faibles, pouvant facilement varier en fonction de la dynamique d’un ou deux programmes. Le niveau de stock de logements à l’offre se stabilise quasiment passant de 1 590 logements au 1S2024 à 1 610 au 1S2025 et 1 680 au 1S2026.

Les prix de ventes en collectif, libre, hors parking diminuent légèrement. On enregistre ainsi 4 925 €/m² au 1S2026, contre 5 170 €/m² au 2S2025, 5 090 €/m² au 1S2025, 5 030 €/m² au 2S2024, 5 010 €/m² au 1S2024. Il s’agit du même niveau de prix que celui enregistré au 2S2021 (4 935 €/m², sur 1 216 ventes).

La répartition de la destination des ventes est presque semblable au 1^er semestre précédent avec 18% des ventes effectuées auprès d’investisseurs (15% au 1S2025, 32% au 1S2024), 82% à occupants. Sur la vente à occupant, on compte 44% de ventes en libre (TVA 20%, contre 46% au 1S025, 59% au 1S2024) et 40% en BRS (25% au 1S2025, 18% au 1S2024), 13% en périmètre RU (TVA 5,5%, contre 19% au 1S2025, 8% au 1S2024), 3% en PSLA (5% au 1S2025, 8% au 1S2024).

La métropole de Montpellier présente des chiffres plutôt stables : 715 mises en vente (contre 710 au 1S2025, 360 au 1S2024), 510 ventes nettes (idem au 1S2025, 460 au 1S2024), et un stock qui se reconstitue légèrement avec 1 430 logements à l’offre (vs 1 295 au 1S2025, 1 175 au 1S2024). Les prix baissent également à 4 997 €/m² (coll, libre, hors parking ; 5 223 €/m² au 1S025, 5 051 €/m² au 1S2024).

83% des ventes ont été destinées à occupants, parmi celles-ci, le BRS progresse fortement en part et en volume : 41% ont concerné des logements libres TVA 20% soit 175 unités (vs 46% au 1S2025 pour 195 unités, 182 unités au 1S2024), 41% en BRS soit 172 unités (23% au 1S2025 pour 98 unités, 58 unités au 1S2024), 15% en périmètre RU soit 64 unités (22% au 1S2025, soit 91 unités).

Les autres marchés du Languedoc-Roussillon : quelques volumes en stabilisation, peu ou pas de signaux de reprise

Les marchés dits secondaires poursuivent leurs mêmes dynamiques, entre écroulement et stabilité basse.

Aussi, la région de Nîmes reste fortement touchée par la rupture marquée en 2023-2024 sur les ventes et, faute de commercialisation, les mises en vente se sont aussi écroulées : on enregistre ainsi 60 mises en vente au 1S2026 (vs 70 au 1S2025, 200 au 1S2024) et 70 ventes nettes (50 au 1S2025, 120 au 1S2024). Les prix oscillent autour des 4 100 €/m² (coll, libre, hors parking) : 4 140 €/m² au 1S2026, 4 065 €/m² au 1S2025, 4 101 €/m² au 1S2024, 4 171 €/m² au 1S2023 (mais 3 796 €/m² au 1S2022, 3 679 €/m² au 1S2021). Le stock stagne autour de 270 unités (280 unités au 1S2025).

La CA de Sète se maintient sur des volumes bas mais renoue avec davantage de ventes nettes. On compte ainsi 100 ventes sur ce semestre, contre 50 au 1S2025, 80 au 1S2024. Toutefois les mises en ventes tombent à 70 logements (110 au 1S2025, 220 au 1S2024) et on compte 84 logements retirés de la commercialisation (60 au 1S2025, 50 au 1S2024). Les prix atteignent 5 023 €/m² (coll, libre, hors parking), en hausse par rapport au 1S2025 (4 660 €/m²) et proche du 1S2024 (4 970 €/m²). Là aussi, le BRS se développe représentant 26 % des ventes à occupants ce semestre pour 21 logements (14% au 1S2025, 7 lgts). Les ventes libres représentent 45% des ventes à occupants pour 37 logements (idem au 1S2025 pour 22 lgts).

Les niveaux d’activité de la région de Perpignan se concentre sur peu d’unités avec 50 logements mis en vente au 1S2026 (120 au 1S2025, 40 au 1S2024) et 60 ventes nettes (40 au 1S2025, 75 au 1S2024). Le prix de vente baisse à 4 120 €/m² (coll, libre, hors parking).

La région de Béziers connait un étiage bas également avec 120 logements mis en vente (150 au 1S2025) et 150 ventes nettes (160 au 1S2025), et un prix de vente qui gravite depuis le 1S2024 autour des 3 800 €/m² (coll, libre, hors parking) : 3 841 €/m² au 1S2026, 3 820 €/m² au 1S2025, 3 898 €/m² au 1S2024.

Enfin, l’agglomération de Narbonne reste dans des volumes cohérents avec les 4 à 5 dernières années sur son marché : on dénombre ainsi 90 mises en vente, soit une certaine alimentation par rapport aux 1ers semestres des 7 dernières années (90 au 1S2025, 45 au 1S2024, 25 au 1S2023, 30 au 1S2022, 110 au 1S2021, 40 au 1S2020, 50 au 1S2019), et 40 ventes nettes (60 au 1S2024 ; des ventes nettes qui oscillent entre 40 et 80 depuis le 1S2019). Les prix ont augmenté sur ce premier semestre (portant néanmoins, comme ailleurs, sur un faible volume de ventes), atteignant 4 009 €/m² (coll, libre, hors parking ; vs 3 731 €/m² au 1S2025, 3 808 €/m² au 1S2024).

En synthèse, l’activité du marché du neuf sur la région Languedoc-Roussillon se stabilise sur des niveaux bas, voire continue de s’éroder. Le marché reste dans cette période de réadaptation face aux enjeux de commercialisation et de nouvelle donne de marché (propriétaires occupants, prix cibles, diversification, …). Si les dispositifs visant la cible investisseurs continueront de monter en puissance sur l’année (Jeanbrun, couplé au LLI notamment), les perspectives de volume de ventes devraient rester limitées. Les stratégies de maitrise des risques et de ventes à primo-accédants se poursuivront dans l’année : pack de ventes primo-accédants, accession sociale, maitrise des volumes à commercialiser en libre, …, dans des volumes globaux d’activité fortement réduits.

L’année 2025 s’est terminée sur un bilan alarmant avec une baisse confirmée de l’activité sur l’aire urbaine de Toulouse, présentant des volumes historiquement bas.

Ces baisses de volume ont été liées à la faiblesse de l’alimentation du marché, ainsi qu’à l’assise d’un nouveau contexte de marché, sans dispositif défiscalisant efficient comme l’était le Pinel et avec le maintien des taux d’intérêt à 3,5% en moyenne impactant la solvabilité des acquéreurs.

Le début de l’année 2026 présente des volumes toujours bas, mais en légère croissance par rapport au début 2025.

En effet, on dénombre 611 ventes au 1T2026, contre 528 au 4T2025, 574 au 1T2025, 616 au 1T2024 (+6% vs 1T2025, -1% vs 1T2024).

L’alimentation du marché reste faible avec seulement 683 mises en vente sur ce premier trimestre. Cependant, cela représente une augmentation de 14% par rapport au 4T2025 (599 mises en vente). En comparaison avec les premiers trimestres des années précédentes, les mises en vente connaissent une croissance de 8% par rapport à 2025 et 2024 (634 mises en vente au 1T2025 et 1T2024).

Les désistements restent très importants : 181 sont dénombrés au 1T2026, soit 23% des ventes (23% au 1T2025 et 25% au 1T 2024).

Les taux d’intérêt ont stagné en 2025. Les annonces de début 2026 laissent présager de nouvelles hausses, qui risquent donc d’entraver une nouvelle fois les capacités financières des acquéreurs.

En corrélation avec la fin du dispositif Pinel, la part des investisseurs avait massivement chuté au 1T2025, ne représentant que 26% des ventes. Au 1T2026, elle remonte de 6 points pour atteindre 32%. Cette part avait déjà été minoritaire au profit des occupants entre le 1T2022 et le 1T2024 mais dans des proportions bien plus équilibrées (entre 42% et 50%). Les éventuels effets des ventes sous dispositif « Jeanbrun » n’ont pu encore porter leurs fruits. La tendance à une majorité des ventes à occupants se confirme donc.

La part importante de ventes à propriétaires occupants s’explique également par le poids des ventes « aidées », qui se poursuit sur ce premier trimestre, représentant 59% de l’ensemble des ventes et 65% des ventes à occupants, une part jamais atteinte auparavant sur un premier trimestre.

Ainsi, les ventes en libre n’ont alors représenté que 41% des ventes ce trimestre, quand la part du BRS a continué de croître avec 15% de l’ensemble des ventes.

On observe toujours dans la région toulousaine le déploiement du « LLI particuliers » dont les ventes représentent 13% des ventes du trimestre.

Ces phénomènes témoignent bien d’une part de la poursuite et de l’intensité de la crise, d’autre part de la redéfinition en cours du marché de la promotion immobilière.

La chute des mises en vente impacte de fait l’offre commerciale, qui continue de s’amoindrir. A la fin du premier trimestre 2026, on compte 2 567 logements à l’offre, soit une baisse de 2% par rapport au 1T2025 et -31% par rapport au 1T2024.

Après une chute depuis 2024, les prix connaissent une stagnation autour de 4 440 €/m² en collectif libre, hors parking au 1T2026, identique au prix moyen sur l’année 2025 (contre 4 470 €/m² en moyenne sur l’année 2024), soit 4 780 €/m² parking inclus.

Concernant les résidences services, on compte 30 réservations au détail (en résidences étudiantes, seniors, affaires) et 25 logements vendus ventes en bloc, mais aucune nouvelle mise en vente.

Un nouveau contexte de marché se confirme et la dynamique reste faible. Quelques signaux positifs, légers, sont à noter du côté des ventes à investisseurs et du maintien des ventes à occupants.

A l’échelle de la ville de Toulouse, les constats sont relativement semblables et les volumes toujours au plus bas

À Toulouse, au 1^er trimestre 2026, 365 ventes sont comptabilisées, soit une augmentation de +11% par rapport au 1T2025, mais une baisse de -2% par rapport au 1T2024. Un volume qui reste néanmoins très restreint. La part des ventes à investisseurs est de 33%, de même que pour l’aire urbaine.

Le marché a été en revanche davantage alimenté sur ce début d’année avec la mise en vente de 569 logements, ce qui représente une hausse par rapport au 1T2025 (+44.8%) et par rapport au 1T2024 (+196,3%). Ainsi, le stock se reconstitue et passe à 1 495 logements à l’offre (contre 1 300 au 1T2025).

Les prix atteignent 4 850 €/m² au 1T2026, soit en hausse par rapport au prix moyen en 2024 (4 770 €/m²) et en 2024 (4 670 €/m²) en collectif libre hors parking. Compte tenu de la faiblesse des volumes, ces évolutions sont à nuancer selon les programmes commercialisés, sans témoigner d’une dynamique globale.

Toulouse concentre 60% des ventes totales (ventes nettes et ventes en bloc) de l’aire urbaine.

Le SICOVAL continue de présenter des volumes d’activité très faibles

Au sein du SICOVAL, les mises en vente sont en hausse avec 85 mises en vente enregistrées ce trimestre (16 au 1T2025, 20 au 1T2024).

Les ventes chutent en revanche de -56% avec 23 ventes, contre 52 au 1T2025 et 61 au 1T2024.

L’offre commerciale remonte en lien avec l’augmentation des mises en vente, avec 208 logements à l’offre, soit un gain de +33% par rapport au 1T2025, mais une baisse de -41% par rapport au 1T2024).

L’offre commerciale est de fait impactée par l’alimentation du marché :  208 logements sont en stock à la fin du 1T 2026, ce qui correspond à 24 mois d’écoulement théorique (14 de plus qu’au 1T 2025).

Les prix baissent très légèrement pour atteindre 3 770 €/m² au premier trimestre contre 3 780 €/m² sur l’année 2025 (collectif, libre, hors stat.). Compte tenu des volumes, le positionnement d’un seul programme peut drastiquement faire évoluer ces valeurs, il s’agira donc de prendre cette donnée avec précaution.

Au 1T 2026 le bilan reste difficile pour les grandes métropoles voisines

En termes de mises en vente, la région Bordelaise et le bassin d’Arcachon présentent un volume de 374 mises en vente sur ce trimestre, soit une forte baisse par rapport au 1T2025 (614 mises en vente) mais une progression par rapport au 1T2024 (331 mises en vente). Sur la région de Montpellier, les volumes, très faibles, chutent également avec 150 mises en vente (-57% vs 1T2025 et -56% vs 1T2024).

En ce qui concerne les ventes, la région Bordelaise et le bassin d’Arcachon connaissent un volume de vente en baisse, de -21% par rapport au 1T2024 avec 308 ventes enregistrées. La part des investisseurs reste minoritaire comme sur les 3 dernières années, remontant légèrement à 13% sur ce trimestre. Ces baisses se constatent aussi pour la région de Montpellier, avec 282 ventes (-12% vs 1T2025). La part des investisseurs chute à un niveau également historiquement bas pour le territoire, à 16% (-2 points vs 1T2025).

L’offre commerciale a tendance à stagner dans les mêmes grandeurs sur les autres métropoles (respectivement +1% et -4% ; -2,3% pour l’aire urbaine de Toulouse).

Côté bordelais et montpelliérain, les prix sont en légère baisse par rapport à l’année 2025 (entre -2 et -4%).

Le dispositif Jeanbrun n’ayant été mis qu’en place fin février, il est inutile d’espérer ce trimestre en voir une éventuelle valeur ajoutée, sachant qu’en plus tant le niveau des taux d’intérêt que le contexte géopolitique ne sont pas propice au traditionnel rebond de début d’année

Sur la région de Chartres

Le marché ne pouvant compter sur le marché de la résidence service, c’est au marché de logements dit « ordinaires » que nous allons regarder les chiffres.

Déjà nous remarquons une reprise des mises en vente au nombre de lots à savoir 63 (contre 0 au 4 tri 25 pour mémoire).

Avec 50% de désistements sur les ventes brutes à savoir 32 ventes nettes, cela suffit à ré-augmenter encore l’offre commerciale disponible à 427 unités. Au rythme des ventes nettes 2025 soit 236 logements cela fait 22 mois de taux d’écoulement.

Sur la région d’Orléans

Contrairement à Chartres et au vu de la poussée des résidences étudiantes, 28 logements ont été réservés sur ce 1^er trimestre mais ce qui reste faible au vu de l’offre disponible de 463 logements.[DQ1] [oH2] 

Sur le marché des logements « ordinaires », les mises en vente (36 lots) sont inférieures aux retraits de ce trimestre soit 48 lots.

Ce fait cumulé aux ventes nettes de 64 unités repousse l’offre commerciale à 404 lots soit moins 16%. Malgré cette baisse, le taux d’écoulement au rythme théorique de 2025 (113 unités) est une vraie difficulté avec 42 mois.

Le nombre de programme qui dépasse le rythme de 1 par mois est d’ailleurs une exception ce qui traduit cet état très préoccupant.

Sur la région de Tours

Les mises en vente sur le logement hors résidence service continue à s’alimenter au rythme du précédent trimestre avec 54 lots.

Les ventes nettes bien supérieures aux deux autres marchés avec 106 lots, mais en fait dans la logique historique des ordres de valeur font baisser l’offre disponible à 645 logements (-8%).

Ce dynamisme « relatif » en fait la particularité versus les deux autres marches avec un taux d’écoulement beaucoup plus faible de 17 mois ! toujours au rythme des ventes de 2025 bien sûr.

En conclusion

Rien à date ne permet d’être optimiste sur l’année 2026 sachant qu’en plus la proximité des élections présidentielles a toujours marqué 9 mois avant un certain immobilisme.

Le dispositif Jeanbrun, tant attendu, marque 2 faiblesses avec la non-possibilité de location à ascendant-descendant et la réintégration de l’amortissement déduit dans le calcul de la plus-value qui nous laisse perplexe quant au rebond du marché.

De là à s’attendre à une année 2026 dite blanche ?

Sur ce début d’année 2026, les dynamiques du marché sont de nouveau à la baisse. Les volumes de mises en vente atteignent les 42 lots, soit une baisse par rapport au 1T 2025 (-58,8%) et une baisse plus accrue par rapport au 4T 2025 (-75,1%). Une tendance baissière qui s’applique également sur les ventes nettes, s’établissant à 85 lots (-29,2% vs 1T 2025) alors même qu’un volume plus important de mises en vente avait alimenté le marché au 4T 2025, ce qui avait densifié les stocks.

En parallèle, les ventes à investisseurs se maintiennent encore à plus d’un quart du volume global, mais cela reste moins conséquent par rapport au tier des ventes observé en moyenne lors des trimestres précédents. Dans le même temps, les ventes réalisées sur les petites typologies (T1 et T2) représentent 43% des ventes globales (-8 pts par rapport au 4T 2025). Les ventes en accession aidée se maintiennent, représentant 25% des ventes nettes.

Si les niveaux de prix maintenaient une légère croissance au cours des trimestres précédents, ils semblent se stabiliser au 1T 2026, s’établissant autour de 3.367 €/m² hors parking et 3.509 €/m² parking inclus.

SAINT-ETIENNE METROPOLE

L’activité en promotion s’essouffle sur le marché de la métropole stéphanoise. Les 42 lots mis en vente observés sur le territoire dans son ensemble sont localisés à l’échelle de la métropole, et sont en baisse de -56,7% par rapport au 1T 2025.

Les ventes nettes diminuent également avec 61 lots sur le 1T 2026 (-29,9% vs 1T 2025), mais restent plus importantes que les mises en vente, permettant d’atténuer légèrement le stock d’offre qui s’était bien renforcé sur l’année 2025, en lien avec un volume de mises en vente conséquent.

Des investisseurs qui se retirent progressivement du marché, représentant 30% des acquéreurs, soit -8 pts par rapport à la moyenne de 2025. Des petites typologies qui représentent 39% des ventes au 1T 2026, soit une part moins importante comparativement aux trimestres précédents, et un prix au m² moyen qui s’en retrouve dans le même temps légèrement diminué, situé autour de 3.459 €/m² hors parking et à 3.582 €/m² parking inclus (-0,8% vs 1T 2025).

Un baisse des prix au m² qui va se poursuivre en vue de la part importante de typologies familiales restant à l’offre. Par ailleurs, la part de l’offre commerciale déjà livrée est conséquente : 17% au 1T 2026, constituant un point d’alerte.

VILLE DE SAINT-ETIENNE

L’année 2025 s’est caractérisée par une très faible alimentation, mais par un volume plus marqué de ventes nettes, ce qui a permis de résorber le stock d’offre. Avec 16 lots mis en vente au 1T 2026, la marché a déjà atteint 42% des volumes atteints sur toute l’année 2025. Mais seulement 7 ventes nettes sont observées actuellement (-82,5% par rapport au 1T 2025), et uniquement sur des T1 vendus à 100% d’investisseurs. Le prix au m² moyen s’en retrouve donc toujours conséquent, à hauteur de 3.802 €/m² parking inclus.

Une part notable de typologies plus spacieuses est à l’offre, qui peine à se vendre et qui alimente par conséquent le stock déjà livré, atteignant les 18% au 1T 2026.

PERIPHERIE METROPOLE DE SAINT-ETIENNE

En périphérie, ce sont 26 mises en vente qui sont recensées au 1T 2026 (-73,2% vs 1T 2025) pour 54 ventes qui s’articulent principalement sur des typologies plus familiales (44% de T3) inhérent au profil périphérique des communes.

A noter que la part d’accession aidée se renforce sur le territoire, avec 41% des ventes globales au 1T 2026. Un marché qui reste principalement porté par une clientèle de propriétaires occupants (à hauteur de 81%).

Après une légère croissance à hauteur de +0,8% chaque trimestre en moyenne, les niveaux de prix se stabilisent au 1T 2026 à 3.561 €/m² parking inclus.

SECTEUR LOIRE FOREZ

A la suite d’une alimentation soutenue en fin d’année 2025, aucune mise en vente n’est observée au 1T 2026. Tandis que 6 ventes sont recensées, abaissant le stock d’offre à 118 lots : un stock conséquent dont 15% est déjà livré.

Les ventes sont adressées à 50% auprès d’investisseurs, et se composent uniquement de T2 et de T3. Alors qu’aux trimestres précédents, les ventes comptaient +/- 40% de T4. Des typologies plus compactes au 1T 2026 mais des prix qui restent stables : 3.579 €/m² parking inclus soit une très légère hausse de +0,2% par rapport au 4T 2025.

SECTEURS MONT DU PILAT – PROCHE HAUTE LOIRE

Aucune alimentation ne s’observe en ce début d’année 2026. Seulement 2 ventes sont observées : 2 T2 à occupants, dont 1 vente en accession aidée. 9 logements restent à l’offre au 1T dont 3 sont déjà livrés (3 T2, soit 33% de l’offre).

SECTEUR FOREZ EST

Aucune alimentation n’est observée au 1T 2026 mais 16 ventes ont eu lieu, essentiellement à propriétaires occupants (13% d’investisseurs), portées par des typologies familiales (56% de T3 et T4). Un stock à hauteur de 123 lots mais seulement 4% est déjà livré ce qui n’est pas alarmant aujourd’hui. Des prix qui diminuent légèrement, situés à 3.288 €/m² parking inclus sur les ventes du 1T 2026 (-1,1%).

SECTEUR COPLER : Aucune activité n’est recensée sur ce secteur.

Observatoire ŒIL

Analyse technique du marché :

Marie Athier – Consultante sénior, Adéquation

France entière :

Immobilier 2026 : la visibilité, condition sine qua non du nouveau cycle

Le premier bilan de ce début d’année 2026 dessine une trajectoire de transition. Si un certain « printemps » se manifeste par un regain de l’activité commerciale dans les grandes agglomérations, ce redémarrage reste bridé par des facteurs structurels. Le marché continue de traverser une phase de réglage entre les niveaux de prix, l’évolution des taux et la capacité contributive réelle des ménages.

Le printemps 2022 restera comme le point de bascule d’un cycle immobilier inédit. Si l’onde de choc de la guerre en Ukraine a servi de catalyseur à une crise dont les fondamentaux étaient déjà fragilisés, ce cycle a d’abord pris la forme d’une rupture brutale. En l’espace de deux ans, le marché de la promotion immobilière a subi une véritable purge, marquée par une envolée des taux qui a mis à mal les capacités de financement et une chute quasi verticale des réservations de logements neufs.

Pourtant, l’analyse des trajectoires de vente de ces derniers mois révèle un changement de nature dans cette crise. Nous ne sommes plus dans la chute libre de 2022, mais dans une phase d’érosion lente. Le marché semble chercher son point d’équilibre, un « plancher technique » situé autour de 50 000 réservations annuelles. Ce chiffre est essentiel : il représente le socle de résilience d’un secteur qui, malgré un contexte macroéconomique et géopolitique saturé d’incertitudes, continue de répondre à un besoin fondamental de logement.

Aujourd’hui, le marché paraît comme anesthésié. Aux tensions renouvelées au Moyen-Orient s’ajoute une incertitude persistante sur l’évolution des taux : après une brève accalmie, la menace d’une nouvelle phase ascendante pèse sur la visibilité des opérations. Par ailleurs, si le dispositif Jeanbrun est opérationnel depuis quelques semaines, son impact ne se fait pas encore sentir dans les chiffres de vente du 1er trimestre 2026. Ce délai tient à la nécessaire appropriation de l’outil par les acteurs du secteur, mais aussi, sans doute, à de futurs ajustements techniques indispensables pour l’adapter aux réalités du terrain. À plus long terme, l’approche des échéances électorales de 2027 pourrait également accentuer l’attentisme des investisseurs.

L’enjeu dépasse désormais le simple cadre fiscal. Pour une industrie qui s’inscrit structurellement dans le temps long, le véritable moteur du rebond ne sera pas une mesure isolée, mais le retour à une véritable lisibilité. Si le seuil des 50 000 ventes constitue un plancher pour la promotion classique, la filière est à la croisée des chemins : entre l’adaptation nécessaire aux coûts de construction élevés et l’émergence — encore lente dans les indicateurs — des métiers de la transformation de l’existant. Plus que jamais, la visibilité sera la clé pour transformer les contraintes actuelles en nouveaux modèles de production durables.

Région Auvergne Rhône Alpes

A l’échelle de la Région AURA, le 1^er trimestre 2026 s’inscrit en continuité de la baisse de volume de 2024 et 2025 avec des volumes de mise en vente qui sont encore en légère baisse et des ventes au détail qui ont tendance à se maintenir autour de 2.300 ventes par trimestres.

Parmi les ventes, la part en ventes aidées est relativement stable depuis 2024 où elles représentent en moyenne 25 à 30% des ventes dont 10-12% de ventes en BRS. En revanche, en parallèle, la part des ventes à investisseurs est en baisse et représentent au plus 20% par trimestre depuis 2025.

Au 1T2026 les prix moyens des ventes sont de 5.573€/m² hors stationnement et traduisent donc toujours une hausse sur le segment de l’accession libre

A l’échelle du territoire de l’ŒIL (ancienne couverture géographique intégrant le département 03)  :

Le marché tourne, lui aussi de manière ralentie depuis 2024, avec un premier trimestre 2026 qui s’inscrit dans la continuité des années précédentes notamment en ce qui concerne les mises en vente qui s’établissent à 144 (soit -23,8%). De même, les ventes ne reprennent pas vraiment par rapport au 1^er trimestre 2025 et s’établissent à 100, soit une chute d’un peu plus de 15%. Cependant, cela reste plus élevé que le volume de vente réalisé sur le 2^ème semestre 2025, peut-être signe d’une légère reprise ?

La composition des ventes traduit un léger regain de la part des investisseurs qui était descendue sous la barre des 20% au dernier trimestre 2025, et s’établissent aujourd’hui à 34% des ventes réalisées. Un niveau qui reste très bas pour ce marché. L’accession aidée quant à elle se maintien sur des niveaux relativement stables et représente 23% des ventes du 1T2026.

En parallèle, les niveaux de prix qui avaient amorcés une légère baisse depuis le 4T2025, en passant sous la barre des 4.000€/m² hors stat continuent leur légère baisse et s’établissent, au 1^er trimestre 2026 à 3.831€, soit 4% de baisse par rapport au 1T2025.

Les retraits restent importants au cours de ce premier trimestre (49 lots) et viennent très légèrement épurer le stock qui s’établit aujourd’hui à 647 lots soit 19 mois d’écoulement théorique.

Clermont-Auvergne-Métropole :

Après un 4ème trimestre 2025 catastrophique, le 1^er trimestre 2026 laisse entrevoir un léger regain de dynamisme, bien que les volumes restent moins élevés qu’ils ne l’ont été au 1^er trimestre 2025 :

• 136 mises en vente, soit 10% en moins par rapport au 1T2025
• 62 ventes nettes (-30%) mais une part des investisseurs qui repart légèrement à la hausse puisqu’elle est de 40% (+4,4 pts %) et une accession aidée qui représente 16% des ventes nettes
• Des retraits qui sont de 47 lots, un volume moindre par rapport au dernier trimestre 2025 mais venant tout de même épurer le stock commercial et limiter les risques de sur offre du marché
• Le stock est de 441 lots, soit une baisse de près de 6% mais un écoulement théorique qui correspond à 21 mois et qui est en hausse de 5 mois, du fait des ventes qui peinent à repartir.
• Les prix passent sous la barre des 4.000€/m² hors stationnement (-0,3%)

Editorial Note de conjoncture

Promotion Immobilière

OREAL Bretagne 04/2026 – Cécile CARLO

Après deux années de fort ralentissement, le début de l’année 2026 marque un changement pour la promotion immobilière en Bretagne, avec une reprise des mises en vente, après une période prolongée de faible activité. Sur le premier trimestre, plus de 1 600 nouveaux logements sont venus alimenter le marché , soit le meilleur premier trimestre depuis sept ans et une hausse significative par rapport au 1er trimestre 2025 (+29%). Cette dynamique confirme la tendance observée en fin d’année 2025 et traduit un regain de confiance progressif des opérateurs, dans un contexte national encore contraint.

Pour autant, les ventes nettes ne progressent qu’à un rythme modéré, confirmant le décalage persistant entre le niveau de l’offre et la capacité d’absorption du marché. Avec 922 réservations au 1er trimestre 2026, l’activité progresse légèrement (+2% sur un an), mais reste située à un niveau moyen par rapport à l’activité observée depuis 3 ans. Le rebond espéré de la demande peine donc à se matérialiser pleinement, contraint, notamment par un contexte bancaire incertain.

La structure de la demande continue d’évoluer. Les ventes aux investisseurs représentent désormais 27% des réservations, une proportion nettement inférieure aux standards d’avant‑crise, et l’impact du dispositif Jeanbrun reste encore peu identifiable à ce stade. À l’inverse, les propriétaires occupants portent l’essentiel de la reprise, avec une progression sensible des ventes en accession aidée, notamment en PSLA, qui concentre désormais plus de la moitié des ventes aidées, portées par une activité plus diffuse sur le territoire et moins centralisée dans les grandes agglomérations dans un marché où la demande reste fragile.

Conséquence directe d’une reprise de l’alimentation plus rapide que celle des ventes, le stock de logements disponibles atteint un niveau record, avec plus de 7 200 logements à la vente à fin mars 2026, soit près de 24 mois d’écoulement théorique. L’offre livrée, bien que restant minoritaire, progresse rapidement et constitue un point de vigilance pour les trimestres à venir.

Dans ce contexte, les prix montrent des signes d’ajustement. Le prix moyen des ventes en collectif libre s’établit autour de 4 790 €/m² parking inclus, en baisse d’environ 3% par rapport au 1^e trimestre 2025, tandis que les prix de l’offre poursuivent leur repli progressif (-1%). Cette évolution traduit les efforts consentis par les opérateurs pour s’adapter aux nouvelles contraintes de solvabilité des ménages, même si les écarts restent limités.

Point d’attention complémentaire, on constate une augmentation rapide du nombre de logements retirés de la vente passant de 120 au 1^e trimestre 2025 à près de 400 sur ce seul 1^e trimestre 2026. Bien que sous les niveaux observés en 2023 et 2024, cette dynamique montre encore les difficultés rencontrées par les opérateurs.

A l’échelle locale, les situations sont plus contrastées. Rennes Métropole, bien qu’encore centrale, ne représente plus que 29% des ventes régionales, contre 54% en 2019, tandis que les marchés secondaires gagnent en importance et concentrent désormais 44% des réservations bretonnes. On observe donc une réorganisation de l’activité sur son territoire portée par une demande majoritairement d’acquéreurs occupants plus diffuse. Cette évolution confirme un éclatement géographique plus marqué du marché, reflet d’un étalement de la demande en dehors des seules zones tendues.

Ainsi, ce premier trimestre 2026 esquisse davantage un ajustement de phase qu’un réel retournement de cycle, avec une offre qui redémarre plus nettement que la demande. Le marché reste en attente d’une meilleure lisibilité et d’une stabilité des taux d’emprunt permettant aux acquéreurs de franchir le pas.