Category: Edito

L’année 2023 a été qualifiée « d’annus horribilis » et de « cataclysmique » par les observateurs en matière de promotion immobilière résidentielle sur le territoire national. Comme annoncé depuis plusieurs mois, les volumes n’ont pas excédé les 60 000 réservations nettes aux particuliers, le chiffre le plus faible depuis plus de 30 ans. Et les ventes en blocs, aux bailleurs et institutionnels privés, ont certes « limité la casse » (entre 40 et 50 000 logements selon les sources, soit +8 à +9%), mais n’ont pas été suffisantes pour échapper à une nouvelle année de baisse générale.

En promotion, les volumes des ventes au détail ont simplement été divisés par deux (-49% précisément) entre 2021 et 2023. Et sur la même période, les volumes de nouveaux logements mis ont vente ont chuté de près d’un tiers (-34%). L’écart persistant depuis aout 2022, où les volumes de mises en vente ont toujours été supérieurs aux volumes de réservations, aurait pu conduire à une hausse significative de l’offre de logements disponibles à la vente. Or celle-ci a été très modérée, passant de 95 000 logements disponibles en aout 2022 à un pu plus de 102 000 logements à fin décembre 2023. L’explication est logiquement liée aux retraits et abandons d’opérations : parfois cédées en bloc, en particulier sur le segment locatif intermédiaire (LLI), mises « au frigo » en attendant des jours meilleurs, remises sur le métier pour être totalement reconfigurées (sous forme de résidences gérées dans une certaine proportion), ou plus simplement abandonnées définitivement. En 2023, ce sont ainsi au minimum entre 10 et 15 000 logements qui ont été retirés de la vente, après avoir été lancés commercialement durant les mois précédents.

Faute d’événements positifs majeurs ou d’annonces favorables, durant la fin de l’année 2023 ou le début de l’année 2024, le mois de janvier s’inscrit dans une tendance proche des derniers mois. Moins de 5000 logements ont été réservés en janvier, mois traditionnellement peu actif, mais pour mémoire, c’était entre 9 et 10 000 logements qui étaient réservés avant la crise COVID sur le premier mois de l’année. Plusieurs marchés de grandes métropoles enregistrent une progression des volumes de réservations par rapport à janvier 2023, mais les volumes restent modestes, loin d’une reprise. Les mises en vente sont définitivement à l’arrêt, avec moins de 1000 nouveaux logements lancés commercialement à l’échelle nationale. Et les prix de vente, même s’ils ont statistiquement encore légèrement progressé annuellement en 2023 par rapport à 2022, semblent marqué le pas, en baisse de -3% par rapport à janvier 2023, à 5250 €/m² (stationnement compris, en TVA pleine).

32 000. C’est le nombre de logements réservés en moins au cours de l’année 2023, comparativement à l’année précédente, par les particuliers sur les marchés de la promotion immobilière résidentielle. La fin d’année n’a pas dérogé aux tendances inscrites depuis 18 mois, et les résultats finaux de l’exercice 2023 flirtent avec les 60 000 réservations nettes, en baisse de -35% par rapport à l’année 2022. Comparativement au « monde d’avant », à savoir l’année 2019, la baisse atteint même -54% (131 000 logements réservés sur cette année la).

Néanmoins, 15.000 logements ont été réservés sur le dernier trimestre 2023, contre 19 000 sur le dernier trimestre 2022 (soit -21%), peut-être le signe que la courbe descendante « s’arrondit » enfin, et que le plancher est proche.

Comme pour l’année 2022, ce sont les investisseurs (particuliers) qui ont manqué le plus au marché sur les 12 derniers mois, moins de 22 000 logements ont été commercialisés sur ce segment, contre 41 000 en 2022, ou 52 000 en 2021. De quoi, pour rappel, accentuer les tensions locatives déjà vives sur les marchés français, aussi bien sur les grandes métropoles que les villes moyennes.

Les opérateurs ont ajusté le lancement de nouvelles opérations, dont les volumes baissent, comme pour les réservations, de -35% sur l’année (autour de 68.000 logements). Mais on retiendra que c’est surtout au 2^ème semestre 2023 que ces mises en vente ont baissé dans des proportions conséquentes, avec tout juste 25 000 logements lancés à la commercialisation (-48% versus le 2^nd semestre 2022). La faute à une sortie de crise qui semble encore lointaine sans doute.

L’offre de logements disponible se situe toujours des 100 000 logements à l’échelle nationale, chiffre équivalent à fin 2022, avec une proportion de logements sur plan qui a logiquement diminué (environ 52% aujourd’hui, contre 63% en décembre 2022). Si les exercices 2020 et 2021 étaient marqués par la faiblesse de l’offre, le stock n’a pas explosé à la hausse en 2023 compte tenu de l’affaissement des mises en vente de nouveaux programmes, des retraits et abandons d’opérations ces derniers mois, et évidemment des ventes en bloc qui ont été réalisées durant l’année.

Coté prix, l’année 2023 restera celle de la pause dans la hausse des valeurs en logement neuf. Si ici ou là, quelques baisses ont été observées, elles demeurent minoritaires et les prix moyens à l’échelle nationale sont quasi stables, autour de 5 350 €/m² (stationnement compris, en TVA pleine). Après les hausses passées plus proches de +5%/an et si l’on analyse les valeurs réelles (et non en nominales), les prix ont clairement marqué le pas en 2023.

Géographiquement, peu de territoires échappent à l’effondrement des ventes, et concernant les principales métropoles, les tendances varient du rouge vif à l’orange, à l’image de Nantes Métropole, Bordeaux Métropole, Toulouse Métropole ou Montpellier Méditerranée (-48 à -57%), de l’Ile-de-France (-22%), ou des territoires du Franco-Genevois et du Littoral des Alpes Maritimes (-4 à -5%), rares territoires à limiter la baisse compte tenu d’une clientèle exogène et/ou frontalière, en partie moins sensible à la hausse des taux qui a pénalisé le marché en 2023. Ces baisses enregistrées, cumulées à celles observées en 2022, mettent en évidence l’effondrement de l’activité dans des proportions inédites.

Près de 56 000 logements neufs ont été réservés par les particuliers entre janvier et fin novembre 2023 sur le territoire français (-35% vs 2022), le total de l’exercice ne devrait guère excéder les 60 à 62 000 unités, comme nous l’avions anticipé dès la fin du printemps. Sur les 12 derniers mois, tous les types de marchés sont concernés par ce recul, que ce soit la région Ile-de-France (-24%), les grandes métropoles (-29%), les agglomérations dites « moyennes » (-35%) ou bien le reste du territoire (-45%).

Le recul est désormais équivalent pour les opérations nouvellement mises en vente sur les 11 premiers mois de l’année 2023, à moins de 64 000 logements (-36% vs 2022). Soit un atterrissage prévisionnel autour de 70 000 logements maximum. Ici aussi, aucun marché n’échappe au recul sur une année glissante : la région Ile-de-France enregistre un piètre -49%, les grandes métropoles -37%, les agglomérations dites « moyennes » -33% et le reste du territoire -27%.

Facteur positif de cette adaptation des acteurs, en sus des ventes en blocs qui s’accélèrent en cette fin d’année, l’offre commerciale est quasi stable à fin novembre (-1%), toujours proche de 100 000 logements disponibles à la vente. Soit toutefois une offre équivalente à 19 mois de vente théorique, contre 13 mois en novembre 2022, et seulement 10 mois en novembre 2021.

Les prix en neuf, comme dans l’ancien, affichent une nouvelle fois des signes de pause, sans marquer cependant de franches baisses en valeur (hors inflation).

Signe le plus frappant de cette crise généralisée, qui touche tous les segments de marché, de la promotion immobilière au logement social, en passant par la maison individuelle et même les résidences gérées, les volumes de logements autorisés et commencés se sont littéralement effondrés en 2023, comme en témoignent les données du Ministère : -27% de logements autorisés et commencés entre janvier et fin octobre 2023 (vs 2022). Il « manquera », comparativement à l’année 2022, plus de 130 000 autorisations en 2023, et plus de 66 000 logements démarrés en chantier. Le seuil des 300 000 logements annuels commencés devrait être ainsi percé d’ici au 31 décembre 2023.

A désormais moins de deux mois de la clôture de l’année 2023, il est désormais acquis que cet exercice restera parmi les plus difficile pour la promotion immobilière depuis plus de 30 ans, les mois qui se suivent enregistrant des performances négatives depuis plus d’une année : -26% en septembre, -10% en aout, -26% en juillet, -23% en juin, -34% en mai, etc …. Le mois d’octobre 2023 affiche certes une quasi-stabilité par rapport à octobre 2022, mais dans des volumes faibles, sous les 7.000 logements réservés.

Le plancher des 60.000 ventes annuelles aux particuliers se rapprochent désormais rapidement, et celui-ci pourrait être atteint avant même le 31 décembre. Les explications demeurent les mêmes que les mois précédents, avec notamment la plongée abyssale des ventes réalisées auprès des investisseurs (particuliers), avec -47% sur les dix premiers mois de l’année, encore sous les 19.000 réservations au 31 octobre 2023 (contre 35.000 à la même période en 2022, chiffre qui apparaissait comme modeste au regard de sa comparaison avec 2019, où 50.000 logements investisseurs étaient déjà réservés, toujours à cette même date).

Faute de mises en vente importante, l’offre commerciale reste stable depuis quelques mois, très légèrement au-dessus des 100.000 logements, dont plus de la moitié est encore une offre « sur plan » pour mémoire.

Quelques territoires illustrent parfaitement cet effondrement du marché, à l’image de Nantes Métropole ou Bordeaux Métropole, dont nous avons déjà parlé, mais aussi certaines agglomérations plus modestes : le Grand Reims recule ainsi de -66% (à tout juste 210 ventes après 10 mois), tout comme l’agglomération rochelaise (volumes équivalents, -56%), Perpignan et son agglomération (-71%, à un peu plus de 100 unités réservés) étant le territoire le plus en recul à l’échelle des cinquante principaux marchés français à ce jour.

Dans ce contexte morose, quelques territoires enregistrent des dynamiques moins dégradées, voir positives, qu’il convient de relever même si les volumes sont parfois modestes. Bien évidemment, ces territoires restent minoritaires et les progressions enregistrées sont parfois à relativiser au regard d’une année de référence 2022 parfois très difficile.

Ainsi le secteur du Franco-Genevois enregistre des volumes stables par rapport aux dix premiers mois de 2022, autour de 2500 réservations à ce jour. Il en va de même pour le littoral des Alpes Maritimes, qui affiche une bonne résistance à la crise (+13% de ventes, à 1640 unités réservés). Suivent ensuite la CA du Pays Basque (+1%, à près de 600 réservations depuis le 1er janvier), les agglomérations Var Esterel Méditerranée et Golfe de Saint-Tropez (+10%, à 650 réservations), l’agglomération lorientaise (+44%, 230 réservations) ou encore les territoires voisins du Bassin d’Arcachon (280 réservations, soit +47%).

Le 3^ème trimestre 2023 s’inscrit pleinement, et sans surprise, dans les tendances enregistrées depuis déjà une année, à savoir un recul des réservations de logements neufs tout juste 15.000 logements neufs ont été commercialisés entre juillet et septembre à l’échelle nationale, soit un recul de -22% par rapport au 3^ème trimestre 2022.  

Sur une année glissante, c’est-à-dire du 1^er octobre 2022 à 30 septembre 2023, le volume cumulé de réservations est désormais inférieur à 68.000 logements neufs. Faute de nouveaux éléments favorables, l’atterrissage annuel au 31 décembre que nous vous avions annoncé il y a quelques mois, entre 60 à 65.000 réservations aux particuliers, semble se confirmer.   

Avec tout juste 17.000 ventes auprès des investisseurs particuliers depuis le 1^er janvier (contre 32.000 l’année dernière à la même époque, ou 45.000 avant la crise sanitaire), le marché de la promotion immobilière souffre particulièrement sur ce segment (-47%), l’accession à la propriété reculant dans des proportions un peu moindres (-23%).  

Fait significatif déjà détecté ces derniers mois mais qui s’accentue, les mises en vente de nouveaux programmes sont à l’arrêt, avec moins de 11.000 logements mis en vente sur le trimestre (soit -54%, et -36% depuis le 1^er janvier). Ainsi l’offre commerciale qui avait enregistré une progression non négligeable entre début 2022 et le 2^ème trimestre 2023 (+24%) se stabilise depuis quelques semaines, à un peu moins de 100.000 logements neufs (dont près de 60% sur des opérations dont les chantiers n’ont pas débuté).  

Toujours en matière de promotion immobilière, l’ensemble des territoires est marqué par le recul d’activité, mais avec quelques nuances. Sur les 12 derniers mois, les réservations nettes ont reculé de -34% à l’échelle nationale mais : 

• Le recul est de -42% sur les grandes métropoles françaises (avec plusieurs territoires où la baisse excède les -50%)
• Il est un peu moins accentué sur la région Ile-de-France (-26%)
• Les agglomérations « moyennes » reculent dans la moyenne nationale (-36%)
• Sur le reste du territoire (au-delà des 50 plus grands marchés, et qui représente environ ¼ des totaux nationaux), le recul est équivalent à celui de l’Ile-de-France (-28%)

Conséquence de cette crise de l’activité qui touche aussi bien les marchés de la promotion immobilière que les autres segments, à l’image du logement social ou de la maison individuelle neuve, les volumes globaux de la construction neuve enregistrent, avec un décalage, un effondrement des autorisations et des mises en chantier : les premières ont diminué de -147.000 logements en seulement une année (repassant largement sous les 400.000 unités annuelles), alors que les secondes ont perdu 62.000 logements (en se rapprochant désormais des 300.000 logements, plancher probablement atteint d’ici à la fin de l’année).

L’année 2023 restera sans doute comme une des années les plus difficiles sur les marchés immobiliers du logement neuf depuis plus de vingt ans, comme en témoignent les premiers résultats au 1^er septembre, après les deux tiers de l’année écoulée.  

Du coté de la construction neuve dans son ensemble, sans surprise, celle-ci reste orientée sensiblement à la baisse, flirtant avec les 333.000 logements commencés à fin juillet sur 12 mois glissants, en recul de -13% par rapport à juillet 2022. Si l’on excepte le micro-rebond de juillet, les volumes sont aujourd’hui au plus bas depuis 2015. Les agglomérations de Strasbourg, Tours, Bordeaux ou Rouen accusent même des reculs supérieurs à -20% sur une année.  

En promotion immobilière, la chute des ventes ne faiblit presque pas, avec un recul de -35% en France sur les huit premiers mois de l’année, les mois de juillet et aout 2023 s’achevant même avec moins de 9.000 réservations (contre 17.000 en 2019 pour mémoire). A l’inverse, les volumes de nouveaux logements neufs mis en vente freinent de manière conséquente depuis avril, ils sont même en recul de -34% sur 8 mois (vs 2022). L’été 2023 accentue cette tendance, avec un recul de -55% des logements mis en vente sur les mois de juillet et aout. Conséquence de cet effondrement des nouveaux programmes, et des retraits d’opérations lancées il y a quelques mois, l’offre commerciale se stabilise autour des 100.000 logements disponibles (tout en restant orientée à la hausse de +8% sur un an). Les ventes en bloc ne compensent pas la baisse d’activité, ces dernières reculant de -5% sur le 1^er semestre 2023 d’après ECLN à 13.900 logements à l’échelle nationale. Fait significatif sur ce mois d’aout 2023, les prix en neuf semblent amorcer un ralentissement, avec une hausse de seulement +2% par rapport à aout 2022, à 5.350 €/m² stationnement compris (France).  

Si les prix dans l’ancien croissent encore très légèrement à l’échelle nationale (3.630 €/m² en collectif), les baisses de prix apparaissent sur près d’un tiers des cinquante agglomérations majeures du territoire. Malgré tout, la baisse massive des prix n’est pas encore d’actualité, malgré le fort recul des volumes de transactions prévu pour 2023 dans l’ancien, nettement en deçà du million de transactions. L’allongement des délais de vente, qui ont augmenté de +30% par rapport à mai 2022 sur la région Ile-de-France, atteint désormais plus de 2,5 mois.  

Seuls les marchés locatifs, dont les valeurs et la hausse sont plus ou moins encadrées aux échelles nationale et locales, enregistrent une nouvelle fois de fortes tensions, au regard du gel de l’activité sur les autres segments : les loyers à l’offre progressent nationalement de +3,2% sur 12 mois. Mais leur hausse est supérieure à +4% sur la moitié des 50 plus grandes agglomérations françaises. Les délais de relocation ont diminué de -15% sur les 12 derniers mois, et ces durées sont en baisse quasi-généralisée sur l’ensemble du territoire national.

Avec la fin du 1^er semestre 2023 vient l’heure d’un premier bilan sur la situation des marchés immobiliers en 2023 et sans surprise, la situation est mauvaise. Le second trimestre n’a que confirmé, dans des tendances très similaires au premier, l’effondrement de l’activité neuve que l’on peut analyser à travers trois indicateurs.  

La construction neuve globale est toujours sur une pente descendante, avec moins de 345.000 logements commencés sur une année glissante à fin mai 2023 (et sans doute des volumes encore un peu plus bas à fin juin, les données seront disponibles début aout pour le 1^er semestre). Soit le volume le plus bas depuis janvier 2016. Peu de territoires échappent à cette contraction – continue depuis 2021 – à l’image de l’Ile de France (-11% sur 12 mois), l’agglomération strasbourgeoise (-16%), l’agglomération lyonnaise (-17%), ou de manière encore plus prononcée l’agglomération bordelaise (-21%).  

Spécifiquement pour les ventes (au détail) en promotion immobilière, en logements ordinaires, l’activité enregistre un 2^ème trimestre en fort recul (-36%), après le début d’année qui avait enregistré un recul proche des -40%. Sur 12 mois, le volume de réservations frôle désormais les 71.000 logements, volume déjà inférieur aux chiffres enregistrés en 2008 et 2012. La chute est spectaculaire même si elle était attendue des acteurs : 20.000 logements de moins vendus au 1^er semestre 2023 en comparaison du 1^er semestre 2022 à l’échelle nationale, dont plus de 11.000 sur le seul segment de l’investissement locatif. La fin du dispositif Pinel a été annoncé pour la fin de l’année 2024, mais il semble s’éteindre de lui-même dès 2023 (-48% de réservations sur ce segment depuis le 1^er janvier). De sévères conséquences à attendre sur les marchés locatifs dans les prochains trimestres, faute d’une alimentation suffisante sur un segment déjà très tendus… Enfin, les agglomérations moyennes n’échappent pas à la contraction des ventes (-35% sur une année), dans des tendances très proches des grands marchés métropolitains (-33%). 

Témoin de la confiance des opérateurs dans l’avenir, les logements nouvellement mis en vente sont également toujours orientés à la baisse, de manière un peu moins prononcée que les réservations (-32% sur le semestre à l’échelle nationale). Des nuances un peu plus marquées sont visibles entre territoires, avec une activité presque stoppée en Ile-de-France (-53%), sur l’agglomération lilloise (-58%) ou sur Montpellier Méditerranée Métropole (-62%), alors que la baisse est plus mesurée sur Aix-Marseille (-5%), le Franco-Genevois (-24%) ou Rennes Métropole (-25%).  

Il semble toutefois probable que les tendances, au moins en matière de promotion immobilière, tendent à « s’arrondir » progressivement sur cette fin d’année et que la chute enregistrée « ralentisse » dans les prochains mois, au moins du point de vue statistique. En effet, la tendance négative s’est amorcée au printemps 2022 (concomitamment à la forte hausse des taux d’intérêt) et semble progressivement se stabiliser depuis 3 mois. L’inversion n’est pas pour ces prochaines semaines, mais la décrue ralentie, et les premières projections pour l’année 2023 laissent à envisager un volume annuel de réservations en promotion immobilière légèrement inférieur à 65.000 logements.  

Le marché immobilier du logement neuf continue sa chute au mois de mai 2023, et ne montre pour le moment aucun signe d’inflexion.  

A peine plus de 5.000 logements ont été réservés par les particuliers sur le mois dernier, soit un total qui excède à peine les 26.000 ventes depuis le 1^er janvier. La baisse est ainsi de -42% sur les cinq premiers mois de l’année, quasi similaire à celle enregistrée sur le seul premier trimestre. Sur les 12 derniers mois, le volume de réservations passe sous le seuil des 73.000 unités, soit un volume déjà inférieur à l’année 2008 pour mémoire.

Les investisseurs se sont raréfiés à un niveau rarement atteint, avec moins de 10.000 acquisitions en vue d’un investissement locatif depuis le 1^er janvier, soit un recul de -52%.  

Les mises en vente sont équivalentes en volume aux réservations, à près de 26.000 logements depuis le 1^er janvier à l’échelle nationale, en baisse – très légèrement – plus mesurée, de -40%. Depuis mai 2022, l’offre commerciale a progressé de +13%, à près de 97.000 logements disponibles au 31 mai 2023 (mais dont la part d’offre livrée reste marginale, à moins de 5%). 

Plus globalement, la dynamique reste orientée à la baisse dans les volumes, à l’image des logements mis en chantier : 354.000 logements neufs ont vu leur chantier démarré sur les 12 derniers mois (à fin avril 2023) à l’échelle nationale, en chute de -8% sur une année. Une baisse quasi-généralisée à l’image des agglomérations de Paris (-14%), Strasbourg (-10%), Lyon (-8%), Aix-Marseille (-11%) ou Bordeaux (-20%) sur ce même indicateur.   

Les marchés locatifs restent sous tension, compte tenu des difficultés d’accession dans le neuf et l’ancien : la durée moyenne de mise en location est désormais durablement installée sous les 30 jours moyens à l’échelle nationale, en baisse de -19% par rapport à janvier 2022.  

En conclusion, les marchés immobiliers sont entrés sans ambiguïté dans la crise, qui se matérialise en premier lieu par la forte baisse des volumes sur l’ensemble des segments, et les premières corrections – bien que modestes – apparaissent ponctuellement sur les prix de l’ancien (ceux du neuf n’étant que difficilement compressibles à court terme).  

Le marché immobilier du logement neuf a débuté le 2^ème trimestre 2023 comme il a achevé le 1^er trimestre : les réservations sont toujours au plus bas, et les nouvelles opérations se font rares, à l’échelle nationale, comme sur l’immense majorité des agglomérations françaises. L’activité semble ainsi « gelée ».    

Entre le 1^er janvier et le 30 avril, moins de 23.000 logements neufs ont été réservés en France, soit un recul de -41% par rapport à l’année 2022. Comparativement à l’année 2019 pré-crise sanitaire, cette baisse atteint même -51%. La dynamique enregistrée depuis le printemps 2022 se creuse ainsi, de mois en mois, la somme des logements réservés sur 12 mois glissants n’atteignant plus que 75.000 unités, soit un volume quasi-équivalent à l’année 2008 pour mémoire.  

Les investisseurs restent les premiers absents sur ce début d’année, leur volume mensuel moyen depuis le début de l’année atteignant à peine 2.100 réservations, soit -46% par rapport aux quatre premiers mois de 2022.  

En parallèle, face à la faiblesse des volumes de ventes, les nouvelles opérations sont peu nombreuses, avec un recul de -25% des mises en vente à l’échelle nationale, toujours depuis le 1^er janvier. Et malgré ce recul, l’offre commerciale se reconstitue progressivement, cette dernière ayant gonflé de +18% par rapport à avril 2022, qui constituait un point « bas » de ces quatre dernières années néanmoins.  

Ces différentes tendances se retrouvent sur la plupart des grandes agglomérations françaises, en particulier sur les grandes métropoles, notamment Nantes, Bordeaux ou Toulouse (où les ventes reculent de plus de 60% par rapport au début de l’année 2022). Rares sont les territoires qui échappent à cette dynamique négative, à l’image des territoires de Reims, La Rochelle ou Nancy qui accusent également des baisses proches des -70% de réservations sur 4 mois.   

Si les valeurs de vente continuent de progresser avec +4% en avril 2023 (5.350 €/m² stationnement compris en France métropolitaine), les valeurs dans l’ancien semblent marquer une pause à l’échelle nationale, et pour le moment, quelques reculs ponctuels mais limités. En revanche, les loyers progressent maintenant un peu plus rapidement, devant les tensions renforcées par le manque d’offre, avec +3,1% à l’échelle nationale.  

En conclusion, le marché immobilier du logement neuf en France traverse une période de stagnation toujours alarmante, caractérisée par des réservations au plus bas et une rareté des nouvelles opérations. Cette dynamique négative se retrouve dans de nombreuses grandes agglomérations françaises, soulignant l’ampleur du problème. À moins que des mesures adéquates ne soient prises pour relancer l’activité et stimuler la demande, le marché immobilier du logement neuf risque de rester dans un état de « vitrification » prolongée, ce qui pourrait avoir des répercussions néfastes sur l’économie et le secteur de la construction dans son ensemble. 

Le premier trimestre 2023 vient de s’achever et les premières tendances sont au rouge vif pour le marché de la promotion immobilière résidentielle neuve.  

Du côté des réservations tout d’abord, moins de 17.000 logements neufs ont été réservés au cours des trois premiers mois de l’année à l’échelle nationale, soit une baisse de -37% par rapport au premier trimestre 2022. En volume, c’est près de 10.000 logements qui ont été vendus en moins par rapport à 2022, et près de 12.000 par rapport au premier trimestre 2021. Aucune agglomération ou métropole majeure n’échappent à ce fort repli : Ile-de-France (-28%), Eurométropole de Strasbourg (-42%), Métropole de Lyon (-39%), Montpellier Méditerranée Métropole (-39%), Littoral des Alpes Maritimes (-46%), etc … En conséquence, sur les 12 derniers mois (d’avril 2022 à mars 2023), le volume cumulé de réservations frôle désormais les 80.000 unités à l’échelle nationale, un plancher qui n’avait pas été atteint depuis 2014.  

L’effondrement des ventes investisseurs se poursuit et reste la principale cause du recul enregistré, avec moins de 6.500 logements vendus sur ce segment au 1^er trimestre (-42%), très éloigné des volumes pré-crise (14.500 réservations investisseurs au 1^er trimestre 2019). Les plus forts reculs sur ce segment sont enregistrés sur les agglomérations de Rennes, Nantes, Rouen, Tours, Reims et Besançon (tous supérieurs à -60% sur le 1^er trimestre 2023).  

Du côté du volume des nouvelles opérations, aspect symptomatique de cette crise chronique de l’offre, à laquelle s’ajoute depuis maintenant quelques trimestres une crise de la demande, désolvabilisée par la hausse des taux et une confiance des ménages en recul, le recul est également marqué au 1^er trimestre 2023, avec -27% de logements mis en vente (soit près de 4.000 logements de moins nouvellement mis sur le marché au 1^er trimestre 2023, en comparaison des 22.100 logements de 2022). Ce recul est d’abord porté par les principaux marchés des grandes métropoles (-37% sur le trimestre), alors que les volumes sur les agglomérations « moyennes », de taille plus modeste, sont (encore) en très légère progression (+6% sur le trimestre).  

L’offre de logements disponibles progresse significativement de +12% par rapport à fin mars 2022, même si l’essentiel de cette hausse a été enregistrée sur le 2^nd semestre 2022, et que le nombre de logements disponibles à la vente est en très légère baisse depuis le 1^er janvier 2023 à l’échelle nationale. Ainsi l’offre disponible représente au 31 mars près de 14 mois d’écoulement théorique de l’offre à l’échelle nationale. Si les marchés se sont parfois sensiblement détendus comme à Lille (20 mois), Nantes (20 mois) ou Rennes (17 mois), ils restent sous pression, malgré les maigres résultats d’activité commerciale, sur les agglomérations de Strasbourg (9 mois), Aix-Marseille (9 mois) ou Montpellier (11 mois).  

Les prix moyens à l’échelle nationale dépassent désormais le seuil des 5.300 €/m² stationnement compris (en logement collectif libre), en hausse de +3% par rapport à mars 2022. Une hausse sensiblement équivalente à celle des loyers enregistrée sur la même période, toujours à l’échelle nationale (+2,9%).  

Plus globalement, avec 367 200 logements commencés, la construction neuve reste encore orientée à la baisse sur les 12 derniers mois (-6,4%) à l’échelle nationale, comme sur la plupart des grandes agglomérations (Ile-de-France : -7%, Franco-Genevois : -11%, Métropole d’Aix-Marseille : -10%, Bordeaux Métropole : -14%).