Category: Edito

Le climat d’incertitude évoqué en septembre continue de peser sur les marchés immobiliers. À ce jour, aucun signal tangible ne permet d’anticiper une inflexion. Le marché reste sans visibilité au-delà de quelques semaines, dans l’attente de décisions structurantes : évolution des taux, statut du bailleur privé, politique du logement… autant de leviers bloqués qui freinent les dynamiques.

Les chiffres du troisième trimestre confirment cette inertie. À l’échelle nationale, les réservations de logements neufs reculent de -11 % sur neuf mois, et de -16 % sur le seul T3. L’offre disponible tombe à 84 000 logements, soit 19 mois d’écoulement au rythme observé sur les douze derniers mois.

L’investissement locatif reste fortement pénalisé, avec une baisse proche de -50 % à date. Les ventes aux propriétaires occupants progressent légèrement (+5 %), avec des volumes relativement stables entre accession aidée (TVA réduite) et accession libre (TVA pleine). Les prix, quant à eux, demeurent stables depuis le début d’année, autour de 5 500 €/m² en moyenne nationale (parking inclus, en collectif libre).

Au-delà du segment de la promotion, la situation reste préoccupante sur l’ensemble de la construction neuve. La production continue de se contracter : de 460 000 autorisations annuelles en moyenne entre 2000 et 2019, nous sommes passés à 405 000 sur la période 2020–2025, et à seulement 360 000 sur les douze derniers mois (à fin juillet 2025).

Cette baisse n’est pas homogène. Moins de dix départements concentrent à eux seuls les deux tiers du recul des autorisations entre la décennie 2010 et la période actuelle. Il s’agit des territoires qui accueillent les principales agglomérations françaises : les départements de la Gironde (Bordeaux), de la Haute-Garonne (Toulouse), du Rhône (Lyon), de la Loire-Atlantique (Nantes), ceux de l’arc méditerranéen, ainsi que plusieurs départements franciliens. Ces zones, historiquement moteurs de la croissance économique et démographique, sont aujourd’hui les plus pénalisées par la contraction de l’offre neuve.

Ce déséquilibre territorial s’inscrit dans une dynamique plus large : celle d’un modèle de concentration économique et démographique qui atteint ses limites. Les dynamiques récentes, souvent menées sans planification suffisante, ont engendré une tension foncière durable, une hausse des valeurs immobilières, et un rejet croissant de la construction neuve dans les grandes agglomérations (effet NIMBY).

À ce stade, aucun indicateur ne laisse entrevoir un retournement à court terme. Le marché résidentiel reste marqué par une double tension : un attentisme généralisé sur les plans réglementaire et financier, et une contraction structurelle de l’offre concentrée sur les zones les plus dynamiques. La réorientation territoriale amorcée par les politiques de réindustrialisation pourrait ouvrir des perspectives, mais son impact reste encore marginal sur les équilibres immobiliers.

La rentrée 2025 s’inscrit, une fois de plus, dans un climat d’incertitudes politiques et économiques qui pèse sur les marchés immobiliers. L’analyse des données de fin août révèle que le marché du neuf est bloqué sur ses plus bas niveaux depuis plusieurs mois. Les acteurs du secteur retiennent leur souffle, en l’absence de tout signe de reprise.
Si le volume national des réservations aux particuliers reste en retrait à fin août 2025 (-10% sur les huit premiers mois de l’année), cette moyenne cache une réalité plus nuancée. Après une période de forte contraction, la plupart des grandes métropoles semblent avoir amorcé une stabilisation, voire une légère accalmie dans leur recul. Paris et sa région (-2%), Montpellier (+1%) et Lille (+4%) ont ainsi mis fin à leur spirale descendante. Mieux, les agglomérations lyonnaise, nantaise et rennaise enregistrent même un léger sursaut. Cet atterrissage fragile ne doit rien au segment de l’investissement locatif, qui s’écroule de -44% depuis le début de l’année. Il témoigne d’un timide regain d’activité du côté des propriétaires occupants (+4%).
Ces niveaux de transaction pourraient s’inscrire durablement comme la nouvelle normalité du marché du logement, au regard de la conjoncture et des contraintes structurelles.

Une offre qui se contracte, un risque de pénurie qui se précise
La mise en production de nouveaux programmes décélère moins fortement (-6%), même si les volumes restent historiquement bas. Conséquence directe, l’offre commerciale poursuit sa contraction (-15% vs. fin août 2024), atteignant son niveau le plus bas depuis des décennies. Si le risque d’une suroffre s’amenuise, celui d’une pénurie de logements neufs se profile avec force, rendant cruciale la relance de la production dans les mois à venir.

Une inflation des prix qui résiste à la crise des volumes
En parallèle, le marché du neuf continue d’afficher une forte dissonance. Alors que la proportion des ventes aidées est en hausse sensible depuis plusieurs mois, notamment en BRS, les prix en logement libre ne marquent pas d’inflexion à la baisse. À l’échelle nationale, les prix moyens dépassent les 5 500 €/m² (parking compris) depuis le début de l’année, soit une hausse de +2,5% sur un an. Ce maintien des prix, en dépit d’une demande atone, confirme la résistance des valeurs foncières et des coûts de construction.

Les marqueurs d’une adaptation forcée
Au-delà du logement collectif, d’autres segments confirment la tendance de fond d’un marché qui se réajuste. Les ventes en bloc, après trois années de forte activité, enregistrent un fort ralentissement au premier semestre 2025 (-22%).
Plus spécifiquement, la construction de maisons individuelles, en recul sensible, nous livre un indicateur particulièrement révélateur : la surface moyenne des maisons autorisées s’établit à 115 m². C’est un plancher historique depuis 25 ans. Pour mémoire, cette surface était en moyenne de 126 m² dans les années 2000 et de 121 m² dans les années 2010. Elle témoigne d’une adaptation forcée des projets face aux contraintes foncières et financières croissantes des ménages.

Le premier semestre 2025 confirme une dynamique préoccupante pour l’immobilier neuf. Avec moins de 26 000 logements commercialisés aux particuliers, l’activité recule de -11% sur six mois. Cette tendance s’est même accentuée au second trimestre, affichant une baisse de -15%, après un premier trimestre déjà en repli de -6%. En d’autres termes, le marché national a enregistré 3 000 réservations de moins qu’à juin 2024, et un écart saisissant de 27 600 unités par rapport à juin 2022.

Le rôle crucial des investisseurs (et leur absence)

Sans surprise, les investisseurs sont le maillon faible de cette chaîne depuis le début de l’année. Moins de 5 000 logements ont été réservés sur ce segment au premier semestre, soit deux fois moins que sur la même période en 2024. Pour mémoire, ils représentaient plus de 28 000 réservations au premier semestre 2021, illustrant l’ampleur du désengagement.

La lueur d’espoir des occupants

À l’inverse, la situation est plus nuancée pour les réservations d’occupants, qui affichent une progression de +8% sur le début d’année. Ce segment représente désormais plus de 4 réservations sur 5, devenant le moteur principal du marché. Cette légère embellie peut être attribuée aux nouvelles règles du PTZ entrées en vigueur ce printemps, bien que la dynamique soit potentiellement freinée par l’inversion de la courbe des taux d’intérêt en mai, une première depuis décembre 2023 selon l’Observatoire du Crédit Logement.

Les ventes aidées : une tendance forte

Dans le détail des ventes aux occupants, les ventes ‘aidées’ (TVA minorée) progressent à un rythme similaire aux ventes en libre (TVA pleine) ces derniers mois. Leur proportion atteint désormais un tiers des ventes aux accédants, contre seulement un quart en 2022, ce qui souligne l’importance croissante des dispositifs de soutien à l’accession.

Offre et Stock : stabilité trompeuse

Le volume de nouveaux logements mis en vente, bien que légèrement supérieur aux réservations sur le 1er semestre, accuse une baisse de -17% par rapport à 2024. Couplée à la nette diminution des retraits d’opérations, cette dynamique conduit à une stabilité de l’offre de logements à la vente, estimée à près de 82 000 logements au 1er juillet 2025, un volume très proche de fin décembre 2024. Cette stabilité masque toutefois une difficulté structurelle du marché à se renouveler.

Tendances régionales : des disparités notables

Au niveau régional, l’Île-de-France se montre relativement stable sur le premier semestre, avec un peu plus de 8 100 réservations. Parmi les métropoles régionales, seule Lyon dépasse les 1 000 logements réservés sur six mois, suivie par le Franco-Genevois (830) et Aix-Marseille (moins de 800). Parallèlement, des zones comme le littoral des Alpes-Maritimes et l’agglomération toulousaine continuent de voir leurs volumes chuter.  

Après la phase d’« effondrement » du marché (fin 2022-début 2023, avec une baisse de 40% des volumes de réservations et presque autant des mises en vente), puis celle de la « purge » (fin 2023-fin 2024), où plus de 30 000 logements initialement lancés commercialement auprès des particuliers ont disparu du marché via des retraits d’opérations ou des ventes en bloc, nous sommes désormais dans l’ère de la « grande glaciation ». 

Depuis le début de l’année, le marché retient son souffle, tournant au ralenti avec moins de 5 000 réservations mensuelles en moyenne. Si la légère reprise des propriétaires occupants compense en partie l’effondrement des investisseurs, aucune direction franche ne se dessine. Les professionnels anticipent une persistance de cette inertie au moins jusqu’à 2027, en l’absence de mesures législatives ou réglementaires majeures. 

Les mois se suivent et se ressemblent pour l’activité immobilière neuve, qui ne sort pas encore de l’ornière dans laquelle elle est entrée au printemps 2022. 

Une construction neuve toujours en berne 

Malgré un léger fléchissement ces dernières semaines, la construction neuve demeure très faible. À l’échelle nationale, on compte 291 000 logements commencés sur 12 mois (+2%), et 342 000 logements autorisés (-5%). Le logement individuel reste, quant à lui, le plus en difficulté, avec une baisse de 21% des logements commencés sur les 12 derniers mois. 

Réservations aux particuliers : pas d’embellie significative 

En promotion immobilière, le mois de mai n’a pas enregistré d’embellies significatives pour les réservations aux particuliers. Depuis le 1er janvier, près de 20 800 logements ont été réservés, soit une baisse de 7% par rapport aux cinq premiers mois de 2024 (ce qui est sensiblement la même tendance que sur le seul premier trimestre). L’investissement locatif en neuf reste sous les 1 000 unités mensuelles pour le cinquième mois consécutif, représentant désormais moins d’une réservation sur cinq. Les opérateurs, restant attentistes, maintiennent des mises en vente toujours réduites, bien que légèrement supérieures aux réservations, à 21 100 logements (-17% depuis janvier). 

Stabilisation de l’offre et défis de précommercialisation 

L’offre de logements disponibles se stabilise autour des 82 000 unités, après la baisse sensible enregistrée en 2024 sous l’effet des retraits, abandons et ventes en bloc. L’offre commerciale “livrée” semble enfin se stabiliser, représentant toutefois plus de 13% de l’offre totale depuis fin 2024. Pour mémoire, cette proportion n’était que de 5% à l’échelle nationale fin 2023. En parallèle, l’offre “en chantier” a fondu de presque 15 points entre fin 2023 et mai 2025, signe des difficultés rencontrées par les programmes neufs pour atteindre les seuils nécessaires de précommercialisation avant de débuter les chantiers. Cette situation est d’autant plus marquée depuis l’extinction du dispositif Pinel et la raréfaction des investisseurs. 

Un regain d’activité dans certaines métropoles 

Du côté des métropoles, les réservations repassent au vert sur les cinq premiers mois de 2025 pour la plupart d’entre elles, notamment Strasbourg, Montpellier, Lille, Nantes, Rennes et l’Île-de-France. Néanmoins, ces volumes ne retrouvent pas encore (et de loin)  ceux enregistrés en 2022 ou 2023. 

Ventes en bloc : une tendance encore incertaine 

Les ventes en bloc sont en recul de 16% sur le 1er trimestre (données brutes), avec tout juste 7 000 logements réservés à l’échelle nationale. Cependant, ce segment étant marqué par une très forte saisonnalité (deux tiers des logements sont réservés au second semestre de chaque année en moyenne), il apparaît encore difficile d’en tirer une tendance pour le millésime 2025, d’autant que les investisseurs institutionnels et privés restent quasi absents. 

Avec une tendance de tout juste 17 600 logements réservés sur le premier quadrimestre 2025, l’activité neuve en promotion immobilière demeure toujours dans des volumes très faibles, en légère baisse de -4% par rapport au début d’année 2024 (et -20% par rapport au début d’année 2023). Sur les 12 derniers mois, ce sont 56.500 logements neufs qui ont été réservés par des particuliers en France métropolitaine. A noter que la tendance est légèrement positive sur la région Ile-de-France (+8% par rapport à fin 2024), avec 5 600 réservations sur 4 mois. Du côté des métropoles régionales, la plupart s’inscrivent à la hausse pour les réservations à fin avril (+20% sur Bordeaux Métropole, +29% sur l’Eurométropole de Strasbourg, +37% sur Montpellier Méditerranée Métropole, +13% sur Rennes Métropole…) mais en se souvenant que l’on part de volumes 2024 extrêmement bas, d’où des valeurs à relativiser.

Face à l’absence de traction commerciale, les nouvelles opérations se font toujours rares, avec moins de 15.500 logements mis en vente sur les quatre premiers mois de 2025, soit -25% par rapport à 2024. L’offre commerciale poursuit sa décrue, à désormais moins de 80.000 logements disponibles au 30 avril 2025, soit -20% sur 12 mois, au plus bas depuis 2012 !
L’investissement locatif, longtemps moteur de l’activité immobilière neuve, est désormais à l’arrêt, avec moins de 3.500 logements réservés par des investisseurs particuliers depuis le 1er janvier, soit moins d’un logement neuf sur cinq (contre 35% en 2023 pour mémoire). A l’inverse, les ventes à propriétaires occupants progressent, portées par la baisse des taux et la mise en œuvre du PTZ, mais aussi la montée en puissance du BRS qui ne faiblit pas (+28%). L’évolution des prix des logements vendus est quasiment stable (+1% entre avril 2024 et avril 2025), à 5540 €/m² (stationnement compris, en libre).  

Du côté de la construction neuve dans son ensemble, avec seulement 0,76% de croissance de son parc sur les 12 derniers mois, la dynamique peine à être retrouvée. Entre avril 2024 et mars 2025, ce sont ainsi 291 000 logements qui ont été mis en chantier, représentant une fraction modeste du parc total existant, estimé pour mémoire à 38,2 millions de logements en 2024 (source INSEE). Ce faible ratio ne signifie pas par ailleurs une croissance nette équivalente, car des logements disparaissent du parc chaque année.
Hors DROM, l’analyse régionale révèle des disparités notables. La Corse (1,09%), la Bretagne (0,99%) et les Pays de la Loire (0,91%) affichent une dynamique de construction neuve plus soutenue par rapport à la taille de leur parc. À l’inverse, la Bourgogne-Franche-Comté (0,48%), le Grand Est (0,67%) et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (0,68%) ferment la marche avec des ratios significativement inférieurs à la moyenne nationale.
Si la part relative de la construction neuve dans l’accroissement global du parc est faible, elle demeure néanmoins cruciale pour la fluidité des parcours résidentiels. Elle permet d’offrir des logements adaptés aux besoins actuels en termes de surface et de localisation, contrairement à une partie du parc vacant qui peut s’avérer inadaptée.

Précision méthodologique : compte tenu d’échantillons ayant profondément évolué ces derniers mois, les données estimées pour le début de l’année 2025 ont été entièrement révisés, les réservations ayant été précédemment surestimées, et les mises en vente de nouveaux programmes sous-estimés. Nous vous prions sincèrement de nous excuser pour ces inexactitudes, et nous remercions les utilisateurs qui nous ont fait remonter leurs observations et appréciations, au regard de leur propre activité.
L’occasion ici de rappeler la méthodologie inhérente au FIL-Résidentiel : ADEQUATION enregistre les évolutions mensuelles de l’activité auprès d’un échantillon brut du marché (représentant en moyenne 70% de l’activité nationale). Cet échantillon est ensuite corrigé et analysé afin d’être le plus représentatif possible de l’ensemble du marché et de fournir des indicateurs de tendances fiables. Ces tendances sont ensuite affinées au cours des mois suivants, grâce à l’intégration progressive de données complémentaires qui viennent consolider l’échantillon initial. C’est pourquoi les données publiées sur les périodes antérieures sont systématiquement révisées et affinées durant 2 à 3 actualisations.

Le premier trimestre 2025 aura apporté une lueur d’espoir, fragile certes, au marché du logement neuf. Après une période d’atonie marquée, les statistiques révèlent une progression estimée à 16% des réservations à l’échelle nationale, représentant un volume d’un peu plus de 15 800 unités. Ce rebond, bienvenu, ne doit cependant pas masquer une réalité plus complexe. Les volumes de transactions demeurent significativement en retrait des niveaux observés avant la crise de 2023, soulignant une convalescence encore incertaine.

Plusieurs facteurs conjugués pourraient expliquer ce léger frémissement. Des conditions de financement, bien que toujours sélectives, se sont légèrement assouplies. Une timide reprise de la confiance des ménages, après des mois d’incertitudes, a pu inciter certains acquéreurs à concrétiser leurs projets. Le dispositif « LLI investisseurs » semble également porter ses fruits auprès des particuliers en quête de placements. Enfin, des agglomérations qui avaient particulièrement souffert, à l’image de Nantes, Toulouse, Montpellier ou Bordeaux, connaissent un regain d’activité, possiblement dynamisé par les effets des plans de relance locaux.

Cette dynamique positive, bien que localisée, s’étend d’ailleurs à une large majorité du territoire. Pas moins de 41 des 50 plus grands marchés français ont enregistré une progression des réservations au cours de ce premier trimestre. Il est toutefois crucial de tempérer cet optimisme par un constat : les volumes de réservations restent, dans leur immense majorité, inférieurs à ceux enregistrés au premier trimestre 2022, témoignant d’un chemin vers la normalisation encore long.

L’ombre au tableau, et elle reste de taille, réside dans la persistante crise de l’offre. Avec moins de 10 000 logements nouvellement mis en vente depuis le début de l’année, l’alimentation du marché reste dangereusement faible. Ce chiffre, en recul de 36% par rapport à la même période en 2024, et représentant à peine un tiers des volumes de 2019, illustre une paralysie de la production qui touche l’ensemble des grands territoires, de l’Île-de-France aux métropoles régionales.

Cette pénurie de nouvelles constructions, conjuguée à des retraits de programmes, a des conséquences directes sur le stock de logements disponibles à la vente. Au 31 mars 2025, ce stock a fondu de plus de 20 000 unités en un an, atteignant un niveau critique jamais observé depuis 2011. Un marché sans offre est un marché grippé, où la reprise des réservations risque de se heurter à un mur.

Enfin, pour mémoire, les chiffres des mises en chantier pour l’année 2024, bien que moins catastrophiques que les premières estimations du Ministère (-5% de recul par rapport à 2023), confirment une tendance toujours baissière de l’activité de construction.

Le bilan du marché immobilier à fin mars 2025 révèle un timide rebond dans le neuf, fragile face à une offre toujours limitée. Cependant, les récentes décisions politiques en matière de commerce international introduisent une nouvelle incertitude. Ces tensions pourraient impacter la confiance des ménages et raviver l’inflation, menaçant directement cette fragile reprise. Le marché immobilier, sensible à ces soubresauts, se trouve à un point critique où les signaux positifs pourraient être rapidement effacés par un contexte économique mondial instable. La prudence reste de mise.

Le marché du logement neuf poursuit sa contraction, atteignant des seuils inédits depuis plus de 15 ans. En un an, l’offre disponible à la vente a chuté de 19 %, pour s’établir à moins de 82 000 logements fin février. Derrière ce chiffre préoccupant, deux tendances méritent une attention particulière. D’une part, les logements déjà livrés représentent désormais plus de 12 % de l’offre nationale, un ratio trois fois supérieur à celui observé entre 2019 et 2022. D’autre part, une part non négligeable des biens actuellement proposés (19 % de l’offre sur plan, soit près de 7 000 logements) a été commercialisée avant 2023 sans que les travaux n’aient débuté à ce jour. Ces programmes, conçus dans un contexte économique différent, pourraient bien ne jamais voir le jour s’ils ne parviennent pas à trouver preneur, et ainsi accentuer rapidement la baisse de l’offre.  

Dans ce climat incertain, le marché de la vente en bloc fait preuve d’une relative stabilité. Avec 52 300 logements vendus en 2024, ce segment représente désormais 48 % des ventes de logements ordinaires en promotion. Une résilience qui tranche avec la prudence persistante des opérateurs, illustrée par le très faible nombre de mises en vente en ce début d’année : seulement 4 900 nouveaux logements commercialisés sur les deux premiers mois de 2025, un volume qui reste insuffisant pour enclencher une dynamique de reprise, d’autant que les autorisations continuent de se contracter sur l’ensemble du territoire.

Côté investisseurs, la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 faisait craindre un effondrement brutal des réservations. Pourtant, 2 400 logements ont déjà été acquis par des particuliers depuis le début de l’année, témoignant d’un maintien, certes fragile, de la demande sur ce segment.

Enfin, on retiendra que les logements en « résidences » (étudiants, seniors, CROUS, FJT, EHPAD, etc.) affichent une meilleure résistance que les logements classiques. Avec 47 500 autorisations en 2024, ce segment limite sa baisse à 10 % par rapport au pic de 2022, bien en deçà du recul de 36 % observé sur le marché du logement « ordinaire ».

L’ensemble de ces données traduit une profonde mutation du marché du neuf, où l’attentisme domine face aux incertitudes économiques et réglementaires. S’y ajoute un contexte géopolitique international instable, qui pourrait peser sur les taux d’intérêt et, par conséquent, sur les conditions de financement des ménages. Toutefois, la prise de conscience croissante des difficultés d’accès au logement, tant au niveau national qu’européen (via la Banque Européenne d’Investissement), pourrait enfin conduire à des actions plus ambitieuses en faveur du secteur dans les mois à venir.

L’année  2025 débute timidement sur les marchés immobiliers hexagonaux, après un exercice 2024 au plus bas depuis plusieurs décennies. Les acteurs demeurent pour la plupart dans l’attente d’un nouveau souffle et de signaux positifs, qui se font encore attendre.
Toutefois, les premiers chiffres de ce début d’année sur les marchés résidentiels nous proposent quelques clefs de lecture intéressantes pour les prochains mois :

–    Les planchers de réservations en promotion immobilière (pour les ventes aux particuliers) semblent désormais atteints à l’échelle nationale, le recul est désormais minime sur les 12 derniers mois (-4% à fin janvier) et plusieurs marchés ont entamé un redémarrage sur ces derniers mois : c’est notamment le cas de Bordeaux Métropole (+33% de réservations sur 12 mois), Montpellier Méditerranée (+23%), Nantes Métropole (+14%) et dans une moindre mesure la région francilienne (+7%). Ces marchés ont en commun d’avoir tous chuté fortement durant les trois derniers exercices, et souvent dès le début de l’année 2022.

–    Les ventes à investisseurs n’ont pas « disparu » au 1er janvier (avec la fin du dispositif Pinel) : près de 1300 lots ont été réservés sur ce segment en janvier, un volume même légèrement supérieur à celui de janvier 2024. Le maintien de ces volumes n’est pas une surprise, et la possible ouverture du logement intermédiaire (LLI) aux particuliers (sous certaines conditions) pourrait ouvrir de nouvelles perspectives au marché.

–    L’offre de logements neufs à la vente, bien qu’elle ait vu sa part sous forme livrée progresser ces derniers mois, est au plus bas en volumes depuis 2011 ! Moins de 82 000 logements sont aujourd’hui à la vente sur l’ensemble du territoire.

–    Les prix de vente offrent une stabilité remarquable depuis près de 24 mois à l’échelle nationale. Conjuguée à la baisse des taux enregistrés ces derniers mois, le pouvoir d’achat des ménages s’est en partie reconstitué, phénomène qui pourrait s’amplifier avec la mise en œuvre du PTZ à l’ensemble du logement neuf en 2025.

–    Enfin, certains territoires (même si peu nombreux) ont au final démontré une forte résilience à la crise traversée, avec des baisses de volumes modestes comparativement à leurs rythmes de croisière, à l’image des agglomérations du Havre (-11% vs 2019), de Lorient (+14%), ou de Brest (+2%). Des territoires qui ont pour point commun leur attractivité et leurs prix historiquement plus modérés.  

Il est évidemment trop tôt pour parler de reprise des marchés neufs, mais les signaux sont convergents pour affirmer que la phase la plus critique de la crise est désormais derrière nous. Reste désormais à écrire la reprise, dont certains chapitres seront plus longs à rédiger que d’autres…