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Après une année 2021 à mi-chemin entre 2019 et 2020, les marchés de la promotion immobilière enregistre un démarrage au ralenti de l’exercice 2022, mais des prix toujours en progression.

Moins de 7.000 logements neufs ont été réservés à l’échelle nationale au cours du mois de janvier 2022, soit le volume le plus modeste depuis plus de trois ans, en recul de -20% par rapport à janvier 2021. Les nouvelles opérations mises en vente sont également particulièrement modestes en ce début d’année, avec tout juste 5.000 logements mis sur le marché, un volume inférieur de 40% par rapport aux débuts d’année 2020 et 2021. En conséquence, l’offre à l‘échelle nationale demeure toujours à un niveau bas, à tout juste 85.000 logements neufs disponibles au 31 janvier 2022.

Même si l’analyse suivante ne porte que sur le 1^er mois de l’année, on retiendra que la plupart des marchés des grandes métropoles sont orientées de manière similaire, à commencer par la région Ile-de-France qui compte tout juste 1.500 logements réservés (-26% vs janvier 2021), Aix-Marseille (-17%), Lille (-11%), Lyon (-16%) ou Montpellier (-25%). 

Dans la lignée de l’année 2021, et traditionnellement comme chaque début d’année, les investisseurs sont peu présents et représentent tout juste 40% des acquéreurs de logements neufs en ce mois de janvier. Malgré cette dernière tendance, les prix restent toujours orientés à la hausse, à près de 5.200 €/m² stationnement compris pour le mois de janvier 2022, en hausse de respectivement +5% par rapport à janvier 2021, +8% par rapport à janvier 2020, et +14% par rapport à janvier 2019. 

Il en va de même pour les valeurs de vente enregistrées, qui enregistrent presque toutes des progressions significatives qui se poursuivent en janvier, après une évolution 2019/2021 sensible :

• Métropole de Lyon : +15% 
• Eurométropole de Strasbourg : +14% 
• Franco-Genevois : +10% 
• Métropole d’Aix-Marseille-Provence : +10% 

• Rennes Métropole : +9% 
• Nantes Métropole : +8%  
• Toulouse Métropole : +7% 
• Région Ile de France : +6%  
• Bordeaux Métropole : +6% 

• Métropole Européenne de Lille : +6% 
• Montpellier Méditerranée Métropole : +6% 
• Littoral des Alpes Maritimes : +1% 

Des hausses de prix nettement supérieures à l’évolution de l’inflation sur la même période (+3,2% d’après l’INSEE), engendrées par la rareté foncière sur les grandes métropoles et la hausse des coûts de construction (+9% sur la même période), mais qui demeurent sensiblement inférieures à l’évolution des prix médians dans l’ancien sur la même période sur la plupart des territoires, puisque ces derniers ont progressé de +27% en moyenne à l’échelle nationale. 

• Métropole de Lyon : +21% 
• Eurométropole de Strasbourg : +21% 
• Franco-Genevois : +13% 
• Métropole d’Aix-Marseille-Provence : +29% 
• Rennes Métropole : +29% 

• Nantes Métropole : +22%  
• Toulouse Métropole : +17% 
• Région Ile de France : +7%  
• Bordeaux Métropole : +8% 
• Métropole Européenne de Lille : +7% 

• Montpellier Méditerranée Métropole : +18% 
• Littoral des Alpes Maritimes : +11% 

L’année 2021 s’est achevée dans un contexte encore incertain au niveau sanitaire, même si l’horizon semble s’éclaircir progressivement. Il en va de même pour les marchés de la promotion immobilière français qui ont enregistré en 2021 une reprise « nuancée », à mi-chemin des résultats des années 2019 et 2020 comme nous vous l’envisagions depuis déjà quelques mois.

Près de 103.500 logements neufs ordinaires ont ainsi été réservés au détail sur l’année à l’échelle nationale, avec une fin d’année marquée par une dynamique positive, même si modeste. En comparaison de l’année atypique de 2020, marquée par deux confinements, c’est une progression de +15%, soit une progression honorable. Mais à relativiser en comparaison des résultats de l’année 2019, puisque les volumes y sont encore inférieurs de -21%.

Les mises en vente de nouveaux logements sont quasiment équivalentes en volumes, à près de 102.500 logements, en hausse plus sensible par rapport à 2020 (+21%), mais toujours plus modeste qu’en 2019 (-13%), année qui avait été marquée – déjà – par deux facteurs de ralentissement : la disparition du dispositif Pinel en zone B2, et la pré-campagne des élections municipales qui conduit à une réduction des délivrances d’autorisations de construire. En conséquence, l’offre commerciale est quasi stable par rapport à la fin 2020, à près de 87.000 logements disponibles à la vente au 31 décembre 2021.

L’année 2021 affiche toutefois une dynamique nouvelle, en opposition avec la décennie précédente qui avait favorisé la progression (et la concentration) de l’activité immobilière neuve sur le cœur des principales métropoles françaises et de la région francilienne. Il est encore trop tôt pour parler de tendance qui s’inscrirait durablement dans le temps, mais le phénomène mérite de s’y attarder.

Un marché qui « rétrécit » sensiblement depuis 2019 sur la région francienne

Ainsi la région Ile-de-France, qui pesait historiquement près de 30% des ventes nationales en Ile-de-France, a enregistré une très légère reprise en 2021 (+4% de ventes, soit 21.200 réservations), dans des volumes qui restent encore très éloignés des années précédentes (ce volume était de près de 36.500 réservations fin 2019).

Les grandes métropoles maintiennent leur part de marché (~25%), mais souffrent

Les 11 autres principales agglomérations françaises enregistrent toutes, à une exception près (l’agglomération Lilloise), des volumes de vente encore très nettement inférieurs à 2019. Parmi les territoires les plus en difficulté pour cette année 2021, on peut notamment citer les agglomérations de Nantes (-45% vs 2019), Bordeaux (-40%) ou Toulouse (-30%).

De manière similaire, les mises en vente de nouveaux programmes, en comparaison de l’année 2019, sont également toujours en net recul sur de nombreuses agglomérations, à l’image d’Aix-Marseille (-39%) ou Montpellier (-38%).

La tension reste néanmoins l’actualité sur les principaux marchés français, où les valeurs de marché n’ont pas stoppé leur progression : +4% vs 2020, et +8% vs 2019 à l’échelle nationale, à maintenant près de 5.140 €/m² stationnement inclus en décembre 2021. Le record de progression des prix depuis 2019 est enregistré sur l’agglomération lyonnaise (+16%, à 5.600 €/m² à fin décembre 2021), devant Strasbourg et le Franco-Genevois.

L’émergence (ou le renouveau) de nouveaux territoires ?

Par soustraction de l’activité nationale avec l’activité francilienne et celle des grandes métropoles, on comprend aisément que le rebond (vs 2020) ou la résistance à l’effritement des ventes (vs 2019) ont été significatifs sur les agglomérations moyennes du territoire, qui pèsent désormais pour près de la moitié des ventes en promotion immobilière. « Revanche » des villes moyennes avec de nouvelles migrations résidentielles rendues possibles par le télétravail, report des opérateurs vers des territoires offrant d’avantages de disponibilité foncière mais aussi de meilleurs rendements pour les investisseurs, prix plus abordables pour les accédants… les explications sont possiblement multiples, il conviendra sans doute d’étudier dans le détail ce phénomène dans les prochains mois pour en mesurer chaque facteur.

Alors que nous ne sommes plus qu’à quelques jours de la fin de l’année 2021, l’heure est au premier bilan pour l’activité de la promotion immobilière (ventes au détail de logements ordinaires). Et les résultats observés depuis quelques semaines semblent – enfin – montrer une dynamique légèrement plus positive. 

Depuis le 1^er janvier 2021, 95.000 logements ont été commercialisés et ce volume devrait approcher les 105.000 ventes au 31 décembre, soit presque à mi-chemin entre le résultat de l’année 2020 (90.000 réservations) et celui de 2019 (130.000 réservations). Et avec le redressement progressif, même si lent, des mises en vente, l’offre de logements disponibles à la vente devrait être à peu près équivalente à l’offre à fin 2020 (90.000 logements), loin des 103.000 logements disponibles à fin 2019, mais en progression par rapport au point bas enregistré au printemps 2021.

Avec près de 14.000 logements mis en vente sur le mois de novembre 2021, le marché enregistre un franc rebond, dans des volumes qui n’avaient plus été atteints depuis le début de la crise sanitaire. Effet de rattrapage ponctuel et/ou très localisé, ou redémarrage plus structurel, les prochains mois nous le diront.

Signe que le marché est toujours fortement demandeur, les ventes enregistrent également une bonne progression à l’échelle nationale sur le mois de novembre (+39%), et globalement sur les trois derniers mois (+4%) par rapport à 2020, grâce à cette offre nouvelle, notamment sur le segment de l’investissement locatif (+18%), à la peine depuis le début de l’année.

Une dynamique différente s’enregistre sur la région Ile-de-France, avec certes une progression des mises en vente, mais une stagnation des réservations (-1% sur les trois derniers mois vs 2020, et encore en recul de -45% par rapport à 2019), à l‘image d’autres grandes métropoles : Bordeaux (-7% de réservations sur 3 mois vs 2020), Montpellier (-12%), Nantes (-11%), Rennes (-20%).

A l’inverse, l’activité accélère plus nettement pour les trois derniers mois sur les agglomérations de Strasbourg (+34%), le Franco-Genevois (+48%), Lyon (+18%) ou Lille (+22%).

Comme attendu, les prix moyens de vente continuent de progresser à un rythme soutenu, à près de 5.000 €/m² stationnement compris à fin novembre 2021 à l’échelle nationale, soit +7% par rapport à novembre 2019, même si cette progression masque de fortes disparités, avec par exemples l’agglomération lyonnaise à près de 5.800 €/² (+17%) ou le Franco-Genevois à plus de 5.400 €/m² (+10%) dont les valeurs moyennes s’envolent, alors que la progression est plus sage sur Lille, à un peu plus de 4.000 €/m² (+6%) ou sur le littoral des Alpes Maritimes (6.650 €/m², +2%).  

Le mois d’octobre 2021 semble confirmer la tendance enregistrée sur les derniers mois en matière de promotion immobilière sur le marché français, à savoir une reprise lente et progressive des mises en vente de nouveaux programmes, néanmoins loin d’être généralisée sur l’ensemble des métropoles, et des réservations de logements neufs qui s’essoufflent à nouveau, après un printemps plutôt favorable.

Avec près de 12.400 nouveaux logements mis en vente en octobre à l’échelle nationale, le marché enregistre un volume record depuis juin 2020, même si cette reprise est loin d’être suffisante après un début d’année presque à l’arrêt. Et si près de 3.000 de ces logements ont été mis en vente sur la région francilienne, un excellent volume, la tendance sur les trois derniers mois reste encore nettement négative par rapport à 2019 (-17%). Un bon point néanmoins qui semble se confirmer depuis le début de l’été sur l’Ile-de-France : l’hémorragie sur l’offre disponible est maintenant stoppée, et le nombre de logements disponible repart progressivement à la hausse, après avoir atteint son point bas en mars 2021. A l’échelle nationale, l’offre progresse également lentement depuis mai 2021 et le plafond critique qui avait été alors atteint, à tout juste 80.000 logements disponibles à la vente à l’époque.

Du côté des réservations de logements au détail, la reprise se fait clairement attendre, les volumes restant mesurés (près de 7.000 logements vendus en octobre), en baisse sur trois mois, sur la période d’août à octobre, par rapport à 2019 (-43%) mais aussi 2020 (-25%). Avec tout juste 80.000 logements vendus au 30 octobre 2021 (et depuis le 1er janvier), le marché n’est que très légèrement meilleur qu’à la même période en 2020 (74.500 ventes), bien loin des 108.000 logements vendus au 31 octobre 2019. Tout laisse ainsi à penser que le marché devrait rester sous le seuil des 100.000 réservations en fin d’année, sauf rebond inattendu.

Sur la région Ile-de-France, les 1500 réservations enregistrées en octobre permettent tout juste d’atteindre les 20.000 ventes sur 12 mois, valeur toujours en net recul par rapport à 2019 (-44%) et presque équivalente à 2020 (-3%).  Parmi les grandes métropoles, une seule d’entre elles fait figure d’exception à l’approche de la fin d’année, Aix-Marseille, qui a presque retrouvé ses volumes d’activité de 2019 à la même époque. A l’inverse, la situation se dégrade sur les agglomérations de Strasbourg, Bordeaux, Lyon, Rennes ou le Franco-Genevois, où les résultats sur les trois derniers mois sont nettement orientés à la baisse et ont sérieusement érodé le rebond enregistré au printemps.

Cette nouvelle baisse s’explique en majeure partie par le recul prononcé des investisseurs particuliers, qui sont moins de 38.000 à s’être engagés dans un investissement locatif à fin octobre 2021, contre plus de 50.000 à la même époque en 2019. Et ce recul est d’autant plus prononcé sur les grandes métropoles, territoires où les valeurs de marché sont les plus élevées et/ou ont le plus progressé au cours de ces derniers mois (Ile-de-France : -55% d’investisseurs par rapport à la situation au 31 octobre 2019 et une hausse des prix de +4% sur 10 mois vs 2020, Bordeaux : -45%/+4%, Rennes : -40%/+9%, Lyon : -37%/+6%, Toulouse : -33%/+8%).

La saison estivale 2021 s’est achevée, et les marchés de la promotion immobilière française en logements neufs demeurent dans une situation encore délicate, même si quelques éléments permettent de rester positif quand à une sortie de crise prochaine.

Du côté des points négatifs d’abord, le volume de réservations reste encore très modéré, avec moins de 7.000 logements vendus en septembre, soit moins de 20.000 sur le seul troisième trimestre 2021. Après la courte embellie enregistrée au printemps, la situation semble encore complexe, à l’échelle nationale comme sur la plupart des grandes métropoles.

L’Ile-de-France ne déroge pas à la règle, avec des volumes de ventes qui restent au 1er octobre, et depuis le début d’année, quasiment identiques à ceux de l’année 2020, après un troisième trimestre très calme, les territoires de Bordeaux, Lyon, Nantes et Toulouse s’inscrivant dans une tendance similaire par ailleurs. Au-delà de ces derniers, les derniers mois marquent une nouvelle inflexion, quasi-généralisée, des volumes de ventes de logements neufs, le rebond du printemps semblant ne se pas être confirmé.

Pour autant, les mises en vente de nouvelles opérations ne faiblissent pas, et la dynamique enregistrée à partir de mars/avril se confirme, avec près de 12.000 nouveaux logements mis en vente à l’échelle nationale sur le seul mois de septembre. Soit près de 75.000 logements nouvellement proposés à la vente depuis le 1er janvier, une progression de +24% par rapport à 2020, et quasiment 100.000 logements mis en vente sur 12 mois glissant, un volume qui n’avait plus été enregistré depuis 18 mois.

Toutes les agglomérations ne profitent pas – encore – de ce rebond des nouveaux programmes, à l’image de Bordeaux ou Montpellier, mais l’agglomération parisienne se distingue (+28% sur 3 mois, + 55% sur 9 mois), comme le Franco-Genevois, Toulouse ou Strasbourg.

Conséquence directe de ce regain d’alimentation du marché, l’offre à la vente progresse à nouveau légèrement, malgré des volumes de retraits qui demeurent importants (proche des 500 logements par mois depuis le début de l’année), offrant une possibilité de reprise des ventes à court terme, même si le prix croissant des logements neufs pourrait freiner ce possible rebond, avec une valeur moyenne nationale à plus de 5.000 €/m² (stationnement compris), en hausse de +3% depuis le 1er janvier 2021, en comparaison de l’année précédente, et de +6% sur la période juillet à septembre 2021, comparativement à 2020.

Parmi les agglomérations qui enregistrent les plus fortes tensions sur les prix sur les trois derniers mois, comparativement à 2020, peuvent être notamment citées : Montpellier (+14%), Strasbourg (+12%), Rennes (+10%), Nantes (+8%) et Lyon (+7%). A l’inverse, Bordeaux, Lille, Toulouse ou le littoral des Alpes Maritimes enregistrent une pause temporaire dans la hausse des valeurs pratiquées sur le segment résidentiel neuf.

Traditionnellement peu actif, le mois d’août de cette année 2021 n’échappe pas à la règle avec un faible volume d’activités, plus modeste encore qu’en août 2019 et août 2020, aussi bien visible sur les lancements de nouveaux programmes que sur les réservations de logements neufs au détail, qui n’excèdent pas les 5.000 logements à l’échelle nationale.

Après « consolidation » des données du 1er semestre 2021, additionnés aux deux mois estivaux, l’activité nationale des ventes en promotion immobilière confirme qu’elle est exactement à mi – chemin entre l’activité constatée en fin août 2019 ( – 20%) et fin août 2020 (+20%). La situation s’améliore donc lentement, mais le rebond n’est que modeste à ce stade, contrastant significativement avec les marchés de l’ancien depuis le début de l’année. Et les mises en vente restent nettement en deçà de la situation 2019, avec toujours 12.000 logements de moins mis sur le marché depuis janvier ( – 17%).

L’offre de logements, qui avait enregistré une légère progression au printemps, repart de nouveau à la baisse, et reste inférieure de -12% par rapport à aout 2020, avec un peu moins de 82.000 logements disponibles fin août 2021.

Sur la région Ile-de-France, la situation reste délicate, en particulier sur les ventes (-13% sur les 3 derniers mois), expliquée notamment par le non-redémarrage des ventes auprès d’investisseurs sur la région (elles sont inférieures de moitié aux volumes de 2019 à ce stade), alors que les mises en vente confirment leur lente progression, même si elles demeurent encore modestes en volume, avec près de 5.500 logements sur les 3 derniers mois.

Si le mois d’août a été particulièrement calme en termes de nouveaux programmes et de réservations sur les principales métropoles de province, comme précisé précédemment, trois dynamiques distinctes semblent se confirmer depuis ce début d’année :

    Deux agglomérations dont le rebond est significatif, notamment en termes de ventes, qui excèdent maintenant les volumes de 2019 : c’est le cas d’Aix-Marseille et de Lille.•A l’inverse, certains territoires demeurent dans une grande morosité en 2021, avec des volumes d’activité qui ne redécollent toujours pas, à l’image de Bordeaux, Nantes ou Toulouse

    Entre ces deux tendances, la majorité des territoires, qui se situe dans un entre-deux, avec un rebond de l’activité mais qui demeure modeste, et dont les derniers mois confirment une reprise très progressive, à l’image de l’Ile-de-France : Lyon, Montpellier, Strasbourg, Rennes, le Franco-Genevois, ou encore le littoral des Alpes-Maritimes.

Enfin, concernant les prix de vente du logement collectif neuf, poussés -notamment -par les tensions foncières, la pénurie de matériaux et le manque de main d’œuvre, leur hausse se prolonge et les valeurs moyennes nationales excèdent maintenant les 5.000 €/m² stationnement compris (soit +12% depuis août 2019). Plusieurs territoires enregistrent des dynamiques encore plus accentuées, comme Aix-Marseille, Lyon, Montpellier ou Rennes sur la même période.

Après un début d’été 2021 marquant un redressement des volumes de mises en vente de nouveaux programmes à l’échelle nationale, le mois de juillet a confirmé cette tendance avec encore plus de 12.000 nouveaux logements lancés. Ainsi depuis le 1er janvier, c’est une progression des mises en vente de +40% qui est enregistrée par rapport à l’année 2020, en particulier depuis avril. Une situation évidemment à relativiser au regard d’une année 2020 atypique, mais un volume presque équivalent aux sept premiers mois de l’année 2019.

A l’image des précédents mois, les volumes de réservations n’enregistrent pas (encore ?) de progression significative, avec moins de 8.000 logements réservés en juillet, toujours à l’échelle nationale, soit un volume légèrement supérieur aux sept premiers mois de l’année 2020, mais bien inférieur à la situation de juillet 2019 (-26%).

Toujours à l’échelle nationale, l’offre continue de progresser pour le 3ème mois consécutif, compte tenu de la progression des nouveaux programmes, tout en demeurant largement sous les 100.000 logements disponibles. Et les prix de vente atteignent des sommets jamais enregistrés, à près de 4.800 €/m² stationnement compris en collectif en juillet 2021.

Si la région francilienne enregistre également une reprise des mises en vente, celle-ci reste un plus modeste qu’à l’échelle nationale, en hausse de seulement +5% sur les trois derniers mois par rapport à 2019.

Et les réservations ne progressent plus, sous les 1500 logements vendus sur les 3 derniers mois, soit une diminution de -45% sur les trois derniers mois par rapport à 2019.

La situation reste contrastée sur les grandes métropoles régionales, avec sur les 3 derniers mois une reprise modérée des réservations sur Toulouse (+5%), Aix-Marseille (+13%) ou Nantes (+18%), une nette reprise à Lille (+41%), sur le Franco-Genevois (+29%), Montpellier (+28%) ou Strasbourg (+27%), mais une situation toujours complexe à Bordeaux (-5%), Rennes (-6%) et surtout Lyon (-23%).

Si l’une des conditions d’un redémarrage plus marqué des marchés immobiliers neufs est l’arrivée plus massive de nouveaux programmes, seuls les territoires du Franco-Genevois, de Lille, de Strasbourg et des Alpes-Maritimes y répondent, avec des volumes de mises en vente depuis le début de l’année supérieurs à ceux enregistrés sur les sept premiers mois de 2019.

Pour les autres métropoles, le chemin semble encore long, en particulier sur Bordeaux, Nantes, Aix-Marseille et Montpellier, où les volumes de nouveaux programmes sont encore inférieurs de 30 à 50% aux volumes d’avant crise, et où la pénurie s’accentue encore.

Le mois de juin 2021 s’inscrit dans la logique habituelle des débuts d’été, avec un volume de nouvelles opérations significatif, et qui tranche pour l’année 2021 avec des volumes de mises en vente modestes sur les cinq premiers mois de l’année. Avec plus de 17.000 nouveaux logements mis en vente, le marché de la promotion immobilière retrouve une activité qui n’avait plus été enregistrée juin 2019. Effet de rattrapage des mois précédents ou début de reprise, la question reste ouverte à ce stade. ​

A l’inverse, toujours à l’échelle nationale, les ventes de logements neufs ne retrouvent pas (encore ?) leurs volumes de 2019, et sont même inférieurs aux volumes de juin 2020, mois de « rebond » qui avait suivi le premier confinement. Un peu plus de 7.000 logements ont ainsi été réservés, volume encore faible et inférieur à la moyenne des 12 derniers mois. En conséquence, l’offre commerciale enregistre une progression spectaculaire, repassant très nettement le seuil des 90.000 logements au 1er juillet.  ​

Sur la région Ile-de-France, la situation suit une tendance similaire, avec des mises en vente en forte hausse sur juin (+39% vs juin 2019), alors que les ventes stagnent, à près de 1.500 logements sur le mois. D’où ici aussi une hausse sensible de l’offre, qui remonte à plus de 18.000 logements au 1er juillet, un niveau proche de l’été 2020. Les principales métropoles françaises connaissent toujours des situations contrastées, avec un marché du neuf en souffrance sur les agglomérations de Bordeaux (-69% de ventes vs juin 2019), Lyon (-74%), Montpellier (-50%), Nantes (-58%) ou Toulouse (-64%), alors que le rebond des mises en vente se confirme ailleurs, notamment à Lille, Rennes ou sur le Franco-Genevois. ​

Après 6 mois, un premier bilan peut être réalisé pour identifier les tendances émergentes de ces derniers mois. A l’échelle nationale, l’activité est certes meilleure qu’en 2020, mais elle reste encore en retrait par rapport au 1er semestre 2019, avec une baisse des ventes de -27% (soit +/- 50.000 logements vendus au détail en logements ordinaires). Et les ventes à investisseurs reculent même de -34%, ne représentant plus que 45% des ventes. Toujours en comparaison du 1er semestre 2019, l’Ile-de-France souffre particulièrement avec -48% de réservations, comme les agglomérations de Lyon ou Toulouse (-40%), Bordeaux (-42%) et Nantes (-51%). Aix-Marseille, et dans une moindre mesure Rennes sont les seuls territoires a connaitre une amélioration, avec des volumes de ventes équivalents ou légèrement supérieurs au premier semestre 2019. Les prix restent orientés partout à la hausse, modérée à l’échelle nationale (+3% vs juin 2019), mais plus accentuée sur certains territoires très tendus comme Montpellier, Lyon, Nantes ou Rennes.​

En résumé, ce début d’année 2021, après un premier trimestre dont la tendance était très similaire à la médiocre année 2020, semble enregistrer enfin un léger mieux pour les lancements de nouveaux programmes sur le deuxième trimestre. Qui ne se traduit, pas encore, dans les réservations de logements neufs, dont les volumes restent encore bien inférieurs à ceux du 1er semestre 2019, sans amélioration notable de la tendance à ce stade. ​