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Les tendances observées ces derniers mois restent peu marquées, oscillant entre micro-reprises ponctuelles et phases d’essoufflement. Toutefois, la chute des ventes semble avoir atteint un plancher au cours des derniers mois. L’automne a enregistré un léger rebond de l’intérêt des investisseurs particuliers, quelques semaines avant la fin du dispositif Pinel, même si cette dynamique s’est révélée assez brève. Le contexte d’instabilité politique, économique et fiscale ne contribue pas, depuis l’été dernier, à renforcer la confiance des ménages et des investisseurs dans leur ensemble.

L’année 2024 devrait s’achever, pour le secteur de la promotion immobilière résidentielle, autour de 103 000 réservations, marquant une légère baisse par rapport à 2023. Le volume des réservations devrait se répartir de manière équilibrée entre le segment des ventes au détail et celui des ventes en bloc (environ 51 500 logements pour chaque segment). Sur le plan des tendances, les réservations auprès des particuliers devraient accuser une baisse de 10 à 15 % par rapport à 2023, tandis que les ventes en bloc, après une progression notable sur les neuf premiers mois de l’année (+21 %), devraient finalement être proche de la stabilité (cette dernière évolution s’explique notamment par un quatrième trimestre 2023 exceptionnel en termes de dynamique).

Hors Île-de-France, seuls trois territoires devraient enregistrer en 2024 des volumes de réservations (toutes catégories confondues) supérieurs à 3 000 unités : Toulouse, Aix-Marseille et le littoral des Alpes-Maritimes. En pré-bilan, l’année 2024 restera marquée par des résultats de réservations en baisse, avec des volumes qui atteindront vraisemblablement leur niveau le plus faible depuis plus de 30 ans. Per aspera ad astra, cette période difficile pourrait pourtant préparer le terrain pour de nouvelles opportunités. Derrière cette tendance globale se cache en effet des disparités significatives entre les principaux marchés français :
• Des signes encourageants de reprise ou de stabilité émergent, même si ces dynamiques restent modestes et fragiles : Île-de-France, Nantes Métropole, Toulouse Métropole, Bordeaux Métropole et le littoral des Alpes-Maritimes, où les réservations progressent jusqu’à +20 % par rapport à 2023.
• Un ralentissement notable des baisses est observé dans plusieurs agglomérations, témoignant d’un début de stabilisation : Métropole de Lyon, Métropole Européenne de Lille, Montpellier Méditerranée Métropole et Rennes Métropole, avec des baisses limitées à -5 % à -20 %.
• Enfin, trois territoires majeurs continuent d’afficher une dynamique très négative, sans signes tangibles de reprise : Eurométropole de Strasbourg, Métropole d’Aix-Marseille-Provence et le secteur Franco-Genevois, avec des baisses encore marquées entre -35 % et -40 %.

Malgré ce contexte difficile, des signes positifs apparaissent – enfin – dans certains territoires. Cette résilience, couplée à l’adaptation progressive des acteurs du marché, permettra sans doute d’envisager des perspectives un peu plus encourageantes pour les prochains exercices.

L’atterrissage de l’activité en promotion immobilière pour l’exercice 2024 se profile, avec un volume qui devrait être proche des 50 000 réservations auprès des particuliers, soit un nouveau recul après une année 2023 très sombre, mais dans des proportions plus modestes. En près d’un an, les réservations de logements neufs ont chuté de 12%, tombant sous la barre des 45 000 à début novembre. Mois après mois, la baisse se fait moins marquée, il semble désormais qu’un plancher ait été atteint. Les volumes demeurent très faibles, mais la dynamique négative est presque stoppée.

Mais si cette accalmie peut sembler encourageante, elle cache une autre réalité inquiétante : le renouvellement de l’offre reste dramatiquement insuffisant. Les mises en vente de logements neufs atteignent des niveaux historiquement bas : moins de 3000 en octobre et à peine 42 000 depuis le début de l’année. Dans le même temps, compte tenu des nombreux retraits de programmes, l’offre disponible a fondu de 20 000 logements en un an. Dans ces conditions, une reprise en 2025 semble difficilement envisageable sans un renouveau de l’offre.

Si l’on s’arrête quelques instants sur ces nouvelles opérations, on remarquera que celles-ci ne sont concentrées qu’à 16% sur la région Ile-de-France depuis le début de l’année 2024, contre 25% sur les plus grandes métropoles, et 59% sur le reste du territoire. Pour mémoire, cette ventilation était en 2019 de 23% des mises en vente sur l’Ile-de-France (soit 7 points d’écart), 34% sur les grandes métropoles (soit 9 points d’écart), et 43% sur le reste du territoire. Au-delà de l’effondrement du développement de nouveaux programmes à l’échelle nationale, une nouvelle géographie de l’activité s’est ainsi dessinée, mettant en lumière les énormes baisses d’activité sur les métropoles (Lyon, Marseille, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Lille, etc …), autrefois « stars » de l’activité immobilière neuve qui concentraient chacune plusieurs milliers de nouveaux logements chaque année, et dont les volumes de nouveaux logements ont reculé de 40 à 80% depuis 2021.

Ce recul a déjà des conséquences bien visibles sur ces territoires : tensions exacerbées, notamment sur l’offre locative, baisse de la production de logements locatifs sociaux (pour la part réalisée en VEFA, qui dépassait régulièrement les 50% sur ces territoires) et impacts sur l’emploi et l’attractivité des territoires. Si rien ne change rapidement, ces tensions risquent de s’aggraver, fragilisant davantage les territoires et leurs habitants, compte tenu de l’inertie inhérente aux marchés immobiliers du neuf.

Précision méthodologique : à la suite d’évolutions techniques internes, les données estimées pour le mois de septembre 2024 ont été revues sensiblement. L’occasion ici de rappeler la méthodologie exploitée dans le cadre du FIL-Résidentiel : ADEQUATION enregistre les évolutions mensuelles de l’activité auprès d’un échantillon brut du marché (en moyenne de 70% de la totalité de l’activité, à l’échelle nationale). Cet échantillon est ensuite corrigé et exploité pour être le plus représentatif de l’ensemble de l’activité, et fournir des indicateurs de tendances. Des tendances qui sont ensuite affinées au cours des mois suivants, au fur et à mesure de l’intégration de données complémentaires qui viennent consolider l’échantillon initial. Pour cette raison, les données publiées sur les mois antérieurs sont révisées et affinées durant 2 à 3 actualisations.

Le 3ᵉ trimestre 2024 qui s’achève révèle des résultats d’activité en promotion immobilière très contrastés, avec d’une part une situation historiquement sombre, mais d’autre part, quelques signaux faibles indiquant que les résultats médiocres et catastrophiques sont peut-être – enfin – davantage derrière nous que devant.

Les premières tendances montrent en effet que ce trimestre pourrait être le pire jamais enregistré à l’échelle nationale depuis plus de 30 ans : près de 10 000 logements auraient été réservés en promotion immobilière par les particuliers au cours des trois derniers mois, soit un recul de 15 %, portant le repli sur neuf mois à 20 % par rapport à l’année 2023. Sur une année glissante, le volume de logements réservés (qui pourrait préfigurer les résultats annuels de 2024) est désormais nettement inférieur à 50 000 logements. Par ailleurs, les mises en vente sont toujours en panne, avec un peu plus de 10 000 logements nouvellement commercialisés au dernier trimestre (soit une baisse de 29 % sur le trimestre et de 35 % depuis le début de l’année, par rapport à 2023). La relance massive de nouveaux programmes ne pourra se concrétiser qu’avec une reprise franche de la commercialisation, ce qui n’est pas encore le cas.

Cependant, certains signes positifs commencent à apparaître : après plusieurs trimestres de recul quasi ininterrompu et généralisé, certaines agglomérations françaises enregistrent une reprise d’activité ou, à minima, une stabilisation après leur chute vertigineuse. C’est notamment le cas du premier marché français, la région francilienne, où les réservations ont progressé de 2 % sur les neuf premiers mois de l’année, avec un peu moins de 11 000 unités. Ce volume reste certes éloigné des 16 800 logements réservés sur la même période en 2021, mais la tendance récente est encourageante. Cette progression des volumes se retrouve également dans les métropoles de Bordeaux et de Nantes sur les trois premiers trimestres, et la chute semble stoppée sur les marchés du littoral des Alpes-Maritimes ou de Toulouse Métropole. Toutefois, la situation demeure préoccupante dans d’autres zones, comme le Franco-Genevois, l’Eurométropole de Strasbourg ou Aix-Marseille, où les ventes sont encore en baisse de plus de 20 % depuis le début de l’année.

Trois questions persistent au vu de ces tendances après neuf mois d’activité en promotion : ces sursauts observés ici et là, encore modestes en termes de volume, sont-ils de simples rebonds techniques après avoir atteint des niveaux d’activité historiquement bas ? Sont-ils au contraire les premiers signes d’une reprise plus généralisée à l’ensemble des marchés ? Et si reprise il y a, quelle sera véritablement son ampleur et sa durée dans le contexte d’incertitudes encore importantes en cet automne 2024 ?

L’été 2024 aura été marqué par une activité toujours ralentie sur les marchés de la promotion immobilière française, avec seulement 6 600 logements mis en vente sur juillet et août (-21%) et des volumes de réservations toujours modérés (7 500 logements), presque stables par rapport à 2023. Ce sont ainsi un peu plus de 34 000 logements qui ont été réservés jusqu’au 31 août 2024 (-18% vs 2023). Si la tendance se maintient, il devrait s’écouler nettement moins de 50 000 logements neufs au détail sur l’exercice 2024.   

Fait marquant du premier semestre 2024, les ventes en bloc sont presque devenues équivalentes aux ventes aux particuliers en promotion neuve : 46% des logements réservés l’ont été par des bailleurs sociaux ou institutionnels (soit plus de 22 000 logements sur 6 mois), alors que cette proportion était historiquement moindre sur les années précédentes. Ces logements pourront en partie répondre au déficit locatif qui se creuse, mois après mois, les ventes investisseurs aux particuliers restant en panne, avec moins de 12 000 réservations sur ce segment en 8 mois : c’est un recul de plus de deux tiers des volumes depuis 2021 pour mémoire.  

Après avoir connu une hausse sensible durant quelques mois, l’offre commerciale retrouve son niveau d’août 2022, avec 95 000 logements disponibles à l’échelle nationale, soit environ 11 000 logements de moins qu’à l’été 2023. L’offre livrée invendue atteint désormais près de 8% de ces totaux, contre 4% à mi 2023, un indicateur à suivre de près pour l’avenir.  

Du côté des marchés sur les principales agglomérations françaises, et malgré le tout récent passage en zone A de certaines d’entre elles, l’activité reste toujours très faible à fin août, hors Ile-de-France, seules les agglomérations de Toulouse et Lyon avaient dépassé les 1 000 réservations aux particuliers (en 2021, 11 agglomérations atteignaient ce total minimum de 1000 réservations à fin août, et quatre d’entre elles dépassaient les 2000 logements réservés). Plus inquiétant pour l’avenir peut-être, les mises en vente sont – toujours – à l’arrêt sur ces grands marchés métropolitains : -27% sur Bordeaux Métropole, -58% sur Montpellier Méditerranée Métropole, -65% sur Aix-Marseille Provence, et seules 4 agglomérations dépassent les 1000 nouveaux logements mis en vente depuis janvier 2024.

Alors que les marchés immobiliers de l’ancien semblent avoir atteint leur point bas en cette fin d’été 2024 (en termes de volumes de transactions) aux dires des experts, qu’en est-il sur les marchés immobiliers neufs ? Il semble probable que les difficultés se maintiennent encore durant au moins plusieurs mois, par effet d’inertie et ce malgré la baisse des taux d’intérêt. Une analyse fine fait ainsi apparaître que le recul de l’activité (sur une année glissante) enregistre un léger reflux : la baisse des réservations aux particuliers, après avoir débuté mi-2022 pour mémoire, atteignait à son pic -38% en décembre 2023, mais le recul n’était plus « que » de -34% en mars 2024, -31% en juin 2024 et -26% en août 2024.  

Près de 28 000 logements neufs ont été commercialisés au 1er semestre 2024 à l’échelle nationale, auprès des particuliers. Ce volume, toujours en baisse (-21% vs 2023), masque néanmoins une légère inflexion entre le premier et second trimestre : Le recul s’élevait à -27% entre janvier et mars, il n’est « que » de -15% entre avril et juin. De quoi penser peut-être que l’atterrissage, bien qu’à un niveau extrêmement bas, arrive prochainement.  

Du côté des mises en vente de nouveaux programmes, la tendance est toujours à un fort recul, quasiment de moitié par rapport à un premier semestre 2023, qui n’était déjà pas florissant à l’époque : moins de 24 000 logements ont nouvellement été mis en vente, témoignant d’une activité de développement à l’arrêt presque partout en France, allant jusqu’à plus de -60% sur Montpellier, Lille ou Lyon, dans l’attente des effets des plans de soutien locaux mis en œuvre récemment.  

Malgré les évolutions de zonages actées en octobre dernier, puis très récemment début juillet 2024, les ventes réalisées auprès des investisseurs sont toujours à l’arrêt : encore -25% sur le premier trimestre, toujours sous le seuil des 10 000 ventes investisseurs cumulées depuis le 1er janvier.  

Porté par le léger regain des ventes, bien que modeste, sur la fin du 2ème trimestre, l’offre commerciale poursuit sa décrue, désormais à moins de 95 000 logements à l’offre au 30 juin 2024 (soit -11% par rapport à la situation de juin 2023).  

Les ventes en bloc, cette fois ci sur le 1er trimestre (les données sur le 2ème trimestre ne seront disponibles qu’après l’été) ont sensiblement progressé à l’échelle nationale avec +30%, soit près de 8 000 logements neufs issus de la promotion immobilière résidentielle. Cette progression se constate également sur 7 des 12 plus grands marchés français, les autres étant stables. Une dynamique qui reste à relativiser toutefois, les débuts d’année ne représentent en moyenne, sur les années précédentes, que 14% de l’activité annuelle des ventes en bloc, dont la saisonnalité reste très prononcée.  

Pour finir, sur un autre marché immobilier que représente la construction de maisons individuelles, la situation reste critique, avec seulement 71 300 logements individuels neufs commencés sur les 12 derniers mois en France. Ce volume représente seulement, pour mémoire, que le tiers des volumes annuels enregistrés au milieu des années 2000 à l’échelle nationale.  

La baisse de la construction amorce un début de décélération sur les dernières semaines, mais elle demeure négative, avec 282 000 logements commencés au cours des douze derniers mois (-22%), tandis que les autorisations restent toujours orientées à la baisse (-18%), à moins de 359 000 à l’échelle nationale.

Les tendances d’activité en promotion immobilière n’ont pas enregistré d’inflexions dans les dernières semaines, la baisse des réservations demeurant autour de -30% sur les cinq premiers mois de l’exercice 2024. Et les mois d’avril et mai n’ont pas inversé la tendance, avec en moyenne moins de 3600 réservations mensuelles sur ces deux derniers mois à l’échelle nationale. Pour la première fois depuis que les statistiques (publiques ou privées), existent, le plancher des 50 000 réservations sur une année glissante est franchi.

A titre d’illustration, seulement trois marchés ont enregistré, sur les cinq premiers mois de l’année, un cumul de plus de 500 réservations nettes (Ile-de-France, agglomérations toulousaine et lyonnaise). En 2021, pas moins de 16 agglomérations françaises enregistraient au moins un tel volume de réservations, y compris Annecy, Grenoble, Rouen, Lille ou Rennes à l’époque. La baisse reste donc généralisée sur la quasi-totalité du territoire, comme nous l’avions déjà évoqué les mois précédents. Si l’on retient le seuil minimum de 1000 réservations cumulées sur les cinq premiers mois, seule la région parisienne excède celui-ci à ce jour, alors que neuf agglomérations enregistraient à minima ce volume lors de l’exercice 2021.

Néanmoins, et malgré des volumes qui demeurent modestes, il peut être relevé que près de 25% des marchés français enregistrent désormais une stabilité, voire une légère progression des volumes de réservations, par rapport au début d’année 2023. Cette proportion reste faible, mais elle progresse toutefois par rapport à la situation enregistrée à la fin du 1er trimestre 2024, où seuls 16% des marchés français enregistraient un léger mieux dans les volumes de réservations.

Les signes de redémarrage ne sont pas pour autant d’actualité, au regard d’un contexte économique, financier et désormais politique perturbé en cette fin de printemps 2024. La confiance des acquéreurs demeure encore relativement fragile, comme celle des opérateurs qui s’exprime notamment par les mises en vente de nouveaux logements toujours en net recul (-42% en France), à tout juste 19.000 logements mis en commercialisation à la vente aux particuliers depuis cinq mois. Ce faible volume hypothèquerait – à ce jour – une reprise de l’activité à moyen terme, qui manquerait alors d’une offre suffisante (en volumes) pour répondre à ses attentes : le marché du neuf reste donc « vitrifié » en l’état.

Avec une tendance de tout juste 15 500 logements réservés sur le premier quadrimestre 2024, l’activité neuve en promotion immobilière reste toujours orientée fortement dans une baisse qui n’en finit plus : -30% par rapport à fin avril 2023, -52% par rapport à fin avril 2022, -62% par rapport à fin avril 2021, -65% par rapport à fin avril 2019. Sur les 12 derniers mois, ce sont tout juste 50.000 logements neufs qui ont été réservés par des particuliers en France métropolitaine. A noter que cette tendance reste un peu moins prononcée sur la région Ile-de-France (-16% par rapport à fin 2023), bien que négative ici aussi.

Face à l’absence de traction commerciale, les nouvelles opérations se font toujours rares, avec moins de 15.000 logements mis en vente sur les quatre premiers mois de 2024, soit -45% par rapport à 2023. Et compte tenu d’un nombre de retraits toujours soutenu, l’offre commerciale poursuit lentement sa décrue, à un peu moins de 98.000 logements disponibles au 30 avril 2024, soit -5% sur 12 mois (le « pic » d’offre ayant été atteint, pour ces dernières années, en aout 2023 avec près de 110.000 logements).

L’investissement locatif, longtemps moteur de l’activité immobilière neuve, est désormais quasiment « éteint » avec moins de 5.000 logements réservés par des investisseurs particuliers depuis le 1er janvier, soit tout juste 31% des réservations totales (contre près de 50% en 2019 ou 2021 pour mémoire).

Ainsi le volume de réservations reste inférieur à 12.000 logements sur les trois premiers mois de l’année, soit une tendance en recul de -31% par rapport au premier trimestre 2023. Cette baisse est sensiblement identique en région parisienne (-28%) et en régions (-31%). Sur une année glissante, les réservations cumulées des ventes au détail sont désormais tout juste supérieures à 51.000 unités. Pour mémoire, le mois de mars 2024 est le 27ème mois consécutif enregistrant une baisse d’activité en France.

L’évolution des prix des logements vendus, qui semble marqué le pas depuis déjà plusieurs mois, ne montre pour autant pas d’inflexion marquée à la baisse, à l’échelle nationale (hors prise en compte des aides à la vente). Le prix moyen de vente du neuf en France sur les 12 derniers mois demeure autour de 5.390 €/m² (stationnement compris).

En conclusion, les données du marché immobilier pour les premiers mois de 2024 mettent en lumière une situation toujours très difficile. Alors que les 50 principaux marchés français continuent de dominer l’activité nationale, représentant toujours 72% des réservations, une évolution significative se produit au niveau régional. En effet, la région Ile-de-France voit sa part relative augmenter, passant de 24% en 2023 à 30% cette année. En parallèle, les onze plus grandes métropoles françaises telles que Lyon, Aix-Marseille, Bordeaux, et Lille, voient leur poids dans les ventes nationales diminuer, ne représentant plus que 23% du total, contre 26% début 2023.

Le premier trimestre 2024 ne marque pas de rupture avec les trimestres des deux années précédentes. En attendant une baisse des taux d’intérêt qui s’amorce tout juste en ce début d’année, et qui pourrait redonner un peu d’oxygène au marché, l’activité reste « vitrifiée » pour l’activité en promotion immobilière.

Ainsi le volume de réservations reste inférieur à 12.000 logements sur les trois premiers mois de l’année, soit une tendance en recul de -31% par rapport au premier trimestre 2023. Cette baisse est sensiblement identique en région parisienne (-28%) et en régions (-31%). Sur une année glissante, les réservations cumulées des ventes au détail sont désormais tout juste supérieures à 51.000 unités. Pour mémoire, le mois de mars 2024 est le 27ème mois consécutif enregistrant une baisse d’activité en France.

Comme précisé lors des mois précédents, l’activité nouvelle est quasiment à l’arrêt, moins de 7.000 logements ayant été mis à la commercialisation sur le territoire national depuis le 1er janvier (-65%). Ici aussi, le mois de mars 2024 est le 15ème mois consécutif de baisse de lancement de nouveaux programmes neufs en logements ordinaires. L’offre commerciale s’érode légèrement sur une année, compte tenu de la faiblesse du nombre de ces nouvelles opérations (96.000 logements à fin mars 2024, contre 103.000 à fin mars 2023).

Les réservations réalisées auprès des investisseurs particuliers demeurent en net recul sur le trimestre (-26%), dans la dernière année programmée du dispositif Pinel. A noter que la tendance est quasiment à la stabilité sur ce segment en région Ile-de-France, bien que dans des volumes extrêmement faibles.

En complément de ces premiers indicateurs sur le 1er trimestre 2024, certains indicateurs portant sur les ventes en bloc pour l’année 2023, désormais consolidés, peuvent être mis en avant : 51.000 logements ordinaires (hors résidences gérées) ont été réservés en bloc sur l’année dernière, un chiffre en légère progression par rapport à 2022 (+10%). Soit 47% des logements ordinaires totaux réservés en 2023, une proportion jamais atteinte précédemment (elle était d’environ 25% avant 2020 pour mémoire, et de 33% « seulement » en 2022). Dans le détail, environ 35.000 de ces logements vendus en bloc sont des logements locatifs sociaux, contre un peu moins de 15.000 logements locatifs intermédiaires, le solde (environ 1500 logements) sur le segment « libre ».

Les deux premiers mois de l’année 2024 sont marqués par quatre phénomènes distincts en matière de promotion immobilière sur le territoire national, après les résultats déjà commentés à de multiples reprises et par de nombreux observateurs sur l’exercice précédent.  

Tout d’abord, les mises en vente de nouveaux programmes sont presque totalement à l’arrêt, et ce sur l’ensemble des marchés. Si la baisse des nouveaux programmes a débuté depuis plusieurs mois, elle s’est très significativement accélérée depuis l’été 2023, et atteint un seuil critique en janvier et février 2024. Moins de 3.000 nouveaux logements ont été mis en vente sur le territoire entre le 1er janvier et le 29 février 2024. Contre 11.300 logements en janvier-février 2023, période déjà très calme. Pour mémoire, ce volume était de 14 à 17.000 nouveaux logements sur les deux premiers mois de l’année dans le « monde d’avant », en 2019 ou 2020. Ce n’est pas une surprise, mais cet indicateur démontre bien que le marché est presque totalement à l’arrêt. Sur les 12 derniers mois, moins de 63.000 logements ont été mis en vente en promotion immobilière en France.  

Les volumes de réservations avaient atteint un point bas fin 2023 en passant sous les 60.000 unités annuelles ? Il n’en est malheureusement pas encore le cas, les volumes restant encore, sans surprise, extrêmement faibles sur ce début d’année 2024, avec moins de 6.000 logements réservés sur 2 mois. Contre 9.700 sur les deux premiers mois de l’année 2023. Et 17 à 20.000 logements réservés en deux mois, avant la crise COVID. Le volume d’activité continue donc de se dégrader, et se rapproche désormais de 50.000 unités sur 12 mois glissants, chiffre qui pourrait être atteint dès le mois d’avril.  

Les investisseurs se comptent désormais en centaines chaque mois, à l’échelle nationale, avant même l’extinction du dispositif Pinel prévu au 31 décembre. Moins de 2.000 acquéreurs ont été recensés sur ce segment en janvier et février 2024, ils étaient encore 3.300 sur la même période l’année dernière, déjà en nette baisse par rapport à 2022 (6.900 logements réservés sur ce segment).  

Dernier point saillant, les prix de vente. Ces derniers n’affichent, nationalement, pas de direction franche depuis le début de l’année 2023. En légère baisse entre février 2023 et février 2024 (-2%), ils oscillent mensuellement entre 5.200 et 5.400 €/m² (stationnement compris, en TVA pleine). Contraintes par des coûts de construction et des valeurs foncières figées sur les années précédentes, les valeurs stagnent en valeur nominale (mais baissent plus sensiblement en valeur réelle, compte tenu de l’inflation).   

Ces quatre faits marquants de ce début d’année se retrouvent sur tous les principaux marchés du territoire, à l’image des réservations, toujours en baisse (sur janvier-février), de -41% sur la région Ile-de-France, -40% sur l’agglomération lyonnaise, de -26% sur les Alpes Maritimes ou -54% sur le Franco-Genevois.  

L’année 2023 a été qualifiée « d’annus horribilis » et de « cataclysmique » par les observateurs en matière de promotion immobilière résidentielle sur le territoire national. Comme annoncé depuis plusieurs mois, les volumes n’ont pas excédé les 60 000 réservations nettes aux particuliers, le chiffre le plus faible depuis plus de 30 ans. Et les ventes en blocs, aux bailleurs et institutionnels privés, ont certes « limité la casse » (entre 40 et 50 000 logements selon les sources, soit +8 à +9%), mais n’ont pas été suffisantes pour échapper à une nouvelle année de baisse générale.

En promotion, les volumes des ventes au détail ont simplement été divisés par deux (-49% précisément) entre 2021 et 2023. Et sur la même période, les volumes de nouveaux logements mis ont vente ont chuté de près d’un tiers (-34%). L’écart persistant depuis aout 2022, où les volumes de mises en vente ont toujours été supérieurs aux volumes de réservations, aurait pu conduire à une hausse significative de l’offre de logements disponibles à la vente. Or celle-ci a été très modérée, passant de 95 000 logements disponibles en aout 2022 à un pu plus de 102 000 logements à fin décembre 2023. L’explication est logiquement liée aux retraits et abandons d’opérations : parfois cédées en bloc, en particulier sur le segment locatif intermédiaire (LLI), mises « au frigo » en attendant des jours meilleurs, remises sur le métier pour être totalement reconfigurées (sous forme de résidences gérées dans une certaine proportion), ou plus simplement abandonnées définitivement. En 2023, ce sont ainsi au minimum entre 10 et 15 000 logements qui ont été retirés de la vente, après avoir été lancés commercialement durant les mois précédents.

Faute d’événements positifs majeurs ou d’annonces favorables, durant la fin de l’année 2023 ou le début de l’année 2024, le mois de janvier s’inscrit dans une tendance proche des derniers mois. Moins de 5000 logements ont été réservés en janvier, mois traditionnellement peu actif, mais pour mémoire, c’était entre 9 et 10 000 logements qui étaient réservés avant la crise COVID sur le premier mois de l’année. Plusieurs marchés de grandes métropoles enregistrent une progression des volumes de réservations par rapport à janvier 2023, mais les volumes restent modestes, loin d’une reprise. Les mises en vente sont définitivement à l’arrêt, avec moins de 1000 nouveaux logements lancés commercialement à l’échelle nationale. Et les prix de vente, même s’ils ont statistiquement encore légèrement progressé annuellement en 2023 par rapport à 2022, semblent marqué le pas, en baisse de -3% par rapport à janvier 2023, à 5250 €/m² (stationnement compris, en TVA pleine).