ACTIVITÉ DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE VAR
Bilan du 2ᵉ trimestre 2026
Adequation
Le marché varois se stabilise à bas niveau, sans véritable reprise. Le deuxième trimestre 2026 enregistre 210 réservations nettes, en hausse par rapport au premier trimestre (189), mais en recul de 20 % sur un an. Dans le même temps, les mises en vente tombent à 258 logements, soit près de moitié moins qu’au deuxième trimestre 2025 (491). Le stock reste presque stable à 1 610 logements, mais représente encore près de 23 mois d’écoulement au rythme commercial actuel.
Cette apparente stabilité masque une transformation profonde du marché. Les investisseurs représentent seulement 36 ventes, soit 17 % de l’activité, tandis que 59 acquisitions relèvent de l’accession aidée. Les T3 concentrent désormais 45 % des ventes et confirment le recentrage du marché sur la résidence principale. Le prix moyen des ventes du collectif libre s’établit à 6 201 €/m² parking inclus, en baisse de 11 % sur un an, mais les écarts entre territoires restent considérables.
Le principal enseignement du trimestre tient toutefois à la divergence croissante entre les marchés locaux. Toulon Provence Méditerranée reconstitue son offre mais vend peu, Var Estérel Méditerranée absorbe son stock malgré une chute des lancements, tandis que le Golfe de Saint-Tropez connaît un renouvellement massif de l’offre sans reprise équivalente des ventes. À l’échelle du département, la stabilisation repose donc moins sur un redémarrage général que sur des équilibres territoriaux très différents.
1. Une activité qui se stabilise, mais à un niveau durablement faible
Avec 210 réservations nettes au deuxième trimestre 2026, le marché progresse légèrement par rapport au trimestre précédent (189 ventes), mais demeure nettement en dessous du deuxième trimestre 2025 (261 ventes, soit -20 %). Le redressement observé entre les deux premiers trimestres de 2026 ne constitue donc pas encore un changement de cycle. Il traduit surtout une sortie du point bas du début d’année.
La production commerciale reste, en revanche, particulièrement prudente. Seuls 258 logements ont été mis en vente, contre 491 un an auparavant (-47 %). Ce recul est d’autant plus significatif qu’il intervient après plusieurs trimestres déjà faibles : 342 mises en vente au troisième trimestre 2025, 291 au quatrième, puis 263 au premier trimestre 2026. Les opérateurs continuent ainsi de limiter les nouveaux lancements et de privilégier une alimentation très ciblée du marché.
Le stock commercial s’établit à 1 610 logements, quasiment stable sur un an (-1 %) et en baisse par rapport au premier trimestre (1 666 logements). Cette stabilité ne doit toutefois pas être interprétée comme un signe de fluidité retrouvée. Au rythme actuel, l’offre représente encore près de 23 mois de commercialisation, contre environ 18 mois au début de 2025. Le marché absorbe donc lentement une offre qui, elle-même, se renouvelle peu.
Le volume de retraits confirme cette fragilité. Avec 104 logements retirés de la commercialisation, le trimestre retrouve un niveau élevé, supérieur au premier trimestre (63) et légèrement au-dessus du deuxième trimestre 2025 (96). Ces retraits ne traduisent pas nécessairement une instabilité générale, mais montrent que plusieurs opérations restent insuffisamment calibrées en prix, en localisation ou en rythme de lancement.
2. Une demande recentrée sur les occupants, avec un rôle décisif de l’accession aidée
La structure des acquéreurs confirme le basculement observé depuis 2024. Sur les 210 réservations du trimestre, 36 seulement relèvent de l’investissement locatif, soit 17 % des ventes. Ce niveau progresse par rapport au premier trimestre 2026, mais reste très éloigné des standards historiques du marché neuf varois, où l’investissement constituait un moteur essentiel de la commercialisation des petites surfaces.
Les occupants représentent désormais plus de quatre ventes sur cinq. Parmi eux, 59 acquisitions sont réalisées en accession aidée, soit 28 % de l’ensemble des ventes et environ 35 % des ventes à occupants. Le BRS, le PSLA et les opérations en TVA réduite ne constituent plus un segment périphérique : ils participent directement au fonctionnement courant du marché, particulièrement dans l’Ouest varois.
Cette dépendance apparaît très clairement sur Toulon Provence Méditerranée. Le territoire totalise 58 ventes, dont 40 en accession aidée, contre seulement 9 en accession libre et 9 à investisseurs. À Toulon même, 86 % des 29 réservations relèvent de l’accession aidée. À La Seyne-sur-Mer, 44 % des ventes sont aidées ; à La Garde, elles représentent la totalité des cinq réservations du trimestre.
À l’inverse, Var Estérel Méditerranée reste davantage porté par l’accession libre : 42 des 54 ventes du territoire relèvent de ce segment, contre 6 ventes aidées et 6 ventes à investisseurs. Le Golfe de Saint-Tropez présente encore une autre configuration, avec 8 ventes à investisseurs et 16 ventes à occupants libres, sans effet significatif de l’accession aidée à l’échelle intercommunale.
La typologie des ventes confirme le recentrage résidentiel. Les T3 représentent 95 ventes, soit 45 % du marché, devant les T2 (64 ventes, 30 %) et les T4 (41 ventes, 20 %). Les studios restent anecdotiques avec seulement trois transactions. Le produit dominant n’est donc plus le petit logement d’investissement, mais le logement familial destiné à l’occupation principale.
3. Des prix en repli sur un an, mais toujours déconnectés d’une partie de la demande locale
Le prix moyen du collectif libre atteint 6 201 €/m² parking inclus au deuxième trimestre 2026. Il remonte légèrement par rapport au premier trimestre (6 021 €/m²), mais reste inférieur de 11 % au niveau exceptionnel du deuxième trimestre 2025 (6 968 €/m²). Cette baisse annuelle traduit moins une correction générale qu’un changement de composition géographique des ventes, notamment avec le recul du très haut de gamme tropézien.
Le prix moyen de l’offre reste supérieur, à 6 440 €/m². L’écart de près de 239 €/m² entre l’offre disponible et les ventes souligne la persistance d’un décalage entre les prix affichés et les produits effectivement absorbés. Les acquéreurs se concentrent sur les opérations les mieux positionnées ou sur les produits aidés, tandis que les logements plus chers restent plus longtemps en stock.
Les tickets d’entrée restent élevés pour les ménages varois : en libre, un studio se vend en moyenne autour de 199 300 €, un T2 de 45 m² autour de 272 800 €, un T3 de 66 m² près de 392 100 € et un T4 de 95 m² environ 658 700 €. Ces montants expliquent la forte dépendance du marché familial aux dispositifs de solvabilisation.
Les écarts territoriaux restent très marqués. Toulon Provence Méditerranée affiche 6 537 €/m² (+8 % sur un an), Var Estérel Méditerranée 6 425 €/m² (+6 %), le Golfe de Saint-Tropez 6 403 €/m² (-45 %) et la Vallée du Gapeau 4 432 €/m² (+14 %). La forte baisse du Golfe est liée à une concentration des ventes sur des communes et des produits plus accessibles, notamment Cogolin, tandis que les opérations d’exception restent largement présentes dans l’offre.
4. Un stock mieux renouvelé, mais encore lent à écouler
La structure du stock départemental s’améliore légèrement. Sur les 1 610 logements disponibles, 822 sont sur plan, 692 en chantier et 96 déjà livrés. La part du stock livré atteint donc 6 %, contre 5 % au début de 2026. Ce niveau reste contenu, mais la remontée du stock livré invite à la vigilance après l’assainissement observé au second semestre 2025.
La qualité du stock diffère fortement selon les territoires. Toulon Provence Méditerranée dispose de 445 logements, dont 279 sur plan et seulement 15 livrés : la hausse du stock (+18 % sur un an) repose donc principalement sur un renouvellement de l’offre. À l’inverse, Var Estérel Méditerranée compte 208 logements en chantier et 44 livrés sur un stock total de 325 logements, ce qui traduit une offre plus avancée dans son cycle et donc davantage exposée au risque de vieillissement.
Le Golfe de Saint-Tropez présente le principal point de vigilance du trimestre. Son stock atteint 318 logements, en hausse de 60 % sur un an, dont 155 sur plan et 140 en chantier. Cette reconstitution peut constituer un signal positif de renouvellement, mais elle intervient alors que les ventes reculent fortement. Sans accélération de l’absorption, le territoire pourrait rapidement retrouver une tension sur le stock.
La Vallée du Gapeau se situe dans une configuration inverse : 37 logements seulement sont disponibles, soit moitié moins qu’un an auparavant, avec 17 logements sur plan, 16 en chantier et 3 livrés. Le territoire conserve donc un marché étroit, mais relativement équilibré.
5. Des dynamiques territoriales très différenciées
Toulon Provence Méditerranée : l’accession aidée soutient l’activité, mais l’offre progresse plus vite que les ventes
Avec 116 mises en vente, 58 réservations et 445 logements disponibles, Toulon Provence Méditerranée concentre l’essentiel du renouvellement de l’offre départementale. Les ventes reculent néanmoins de 24 % sur un an, tandis que le stock augmente de 18 %. Le marché reste donc alimenté, mais son absorption demeure insuffisante sans l’appui massif de l’accession aidée. Toulon réalise 29 ventes, dont 86 % aidées, tandis que La Seyne-sur-Mer combine 16 ventes, une forte part d’investisseurs (44 %) et autant de ventes aidées.
Var Estérel Méditerranée : un marché qui absorbe son stock malgré la chute des lancements
Var Estérel Méditerranée enregistre 54 ventes, en hausse de 29 % sur un an, pour seulement 25 mises en vente (-76 %). Le stock recule ainsi à 325 logements (-19 %). Saint-Raphaël et Fréjus concentrent 43 réservations, à des prix moyens respectifs de 7 310 et 6 470 €/m². Le territoire bénéficie d’une demande résidentielle encore présente, mais le faible renouvellement de l’offre pourrait rapidement conduire à une contraction du marché si les lancements ne reprennent pas.
Golfe de Saint-Tropez : renouvellement massif de l’offre, mais activité commerciale en fort retrait
Le Golfe de Saint-Tropez totalise 75 mises en vente, contre 22 un an auparavant, mais seulement 25 réservations (-56 %). Le stock atteint 318 logements, soit une hausse de 60 %. La moyenne des ventes tombe à 6 403 €/m², très loin des 11 730 €/m² observés un an plus tôt, sous l’effet d’un recentrage des transactions sur Cogolin et sur des produits plus accessibles. La Croix-Valmer conserve un positionnement élevé avec 6 740 €/m², tandis que Saint-Tropez affiche encore une offre proche de 17 730 €/m². Le secteur reste donc extrêmement polarisé.
Littoral hyérois et Méditerranée Porte des Maures : un marché rare, sélectif et très hétérogène
L’activité demeure faible à Hyères et La Londe-les-Maures, avec trois ventes à Hyères et un solde négatif à La Londe. À l’inverse, Bormes-les-Mimosas totalise dix réservations, dont 40 % aidées, à un prix moyen de 7 080 €/m². Le Lavandou ne réalise que sept ventes, mais à 8 820 €/m². Ce secteur fonctionne davantage par micro-marchés que selon une dynamique homogène : les produits abordables et aidés coexistent avec une offre littorale patrimoniale nettement plus chère.
Vallée du Gapeau : un marché de proximité alimenté par La Farlède
La Vallée du Gapeau enregistre 28 mises en vente et 24 réservations, après un premier trimestre presque à l’arrêt. La Farlède concentre 19 ventes à 4 650 €/m² et constitue le moteur local, tandis que Solliès-Pont réalise cinq ventes à 3 800 €/m². Avec seulement 36 logements disponibles, le territoire conserve une taille réduite, mais présente un rapport offre-demande plus favorable que la plupart des autres secteurs varois.
Moyen Pays : accessibilité réelle, mais profondeur de marché limitée
Le Moyen Pays reste marqué par des volumes faibles malgré des prix plus abordables. Brignoles totalise six ventes, toutes aidées, avec une offre à environ 4 500 €/m². Le Muy réalise quatre ventes à 4 230 €/m², tandis que Draguignan ne dégage pas de volume significatif malgré une offre libre autour de 4 060 €/m² et des produits aidés sous 3 700 €/m². Le prix seul ne suffit donc pas à créer une demande : l’emploi, la mobilité et l’attractivité résidentielle restent déterminants.
Conclusion
Le deuxième trimestre 2026 confirme que le marché de la promotion immobilière dans le Var a cessé de décrocher, mais reste installé dans un régime d’activité très faible. La légère progression des ventes par rapport au début de l’année ne compense ni le recul annuel des réservations, ni l’effondrement des mises en vente. Le maintien d’un stock supérieur à 1 600 logements, représentant près de deux années d’écoulement, montre que la fluidité commerciale n’est pas encore retrouvée.
La demande s’est profondément transformée. Les investisseurs restent minoritaires, les T3 dominent les ventes et l’accession aidée devient indispensable dans plusieurs secteurs, en particulier sur la métropole toulonnaise. Le marché repose désormais principalement sur des occupants, dont la capacité d’achat impose une adaptation continue des prix, des typologies et des financements.
La lecture départementale ne doit toutefois pas masquer des trajectoires opposées. Var Estérel Méditerranée absorbe son stock mais manque de renouvellement ; Toulon Provence Méditerranée reconstitue son offre sans retrouver un niveau de ventes suffisant ; le Golfe de Saint-Tropez se réalimente fortement au risque de recréer un stock important ; la Vallée du Gapeau retrouve ponctuellement une dynamique plus équilibrée.
Plus qu’une reprise homogène, le trimestre traduit donc une recomposition du marché varois autour de trois segments : l’accession aidée, qui soutient la demande locale ; un marché libre résidentiel devenu très sélectif ; et des micro-marchés patrimoniaux littoraux, peu sensibles aux mêmes contraintes. La stabilisation du marché dépendra moins d’un retour rapide aux volumes antérieurs que de la capacité des opérateurs à maintenir une offre disciplinée, territorialisée et réellement compatible avec les budgets des ménages varois.