Category: FIL 31

Le 1er trimestre de l’année 2026 se tenait quasiment dans les mêmes volumes qu’au 1T2025 et qu’au 1T2024, avec 560 mises en vente et 610 ventes nettes. Un nombre faible de logements commercialisés par rapport aux trimestres avant 2024 (le 1er trimestre 2023 comptait 1 290 mises en vente et 670 ventes nettes). Le 2e trimestre 2026 affiche un léger regain en termes de mises en vente comptabilisant 1 060 logements commercialisés. Les ventes nettes restent dans la même dynamique avec 640 ventes enregistrées.
En revanche, les ventes en bloc actées sont faibles sur ce début d’année, en lien notamment avec une légère reprise des ventes détail mais aussi avec la limitation des volumes d’achats bloc par les principaux acquéreurs (pas de nouveau plan de soutien du logement). Ces volumes seront à observer sur la 2e partie de l’année.
Ainsi, dans son ensemble, le 1er semestre 2026 présente quelques signaux positifs, tout en présentant des volumes qui restent bas : 1 620 mises en ventes (+2% vs 1S2025, +8% vs 1S2024) et 1 250 ventes nettes (+12% vs 1S2025, – 10% vs 1S2024).
La ville de Toulouse a porté 75% des mises en vente de ce semestre. 40% des mises en vente de l’aire urbaine se situaient en secteur aménagé.
La fin du dispositif Pinel a vu fondre les ventes à investisseurs en volume et en part : seules 29% des ventes au détail étaient destinées à investisseurs en 2025 (contre 55% en 2024). Or sur le début de l’année 2026, le 1er semestre comptabilise un regain sur cette cible qui représente 40% des ventes nettes de la période. Le nombre de ventes reste faible mais progresse avec près de 500 ventes nettes à investisseurs (vs 340 au 2S025 et 270 au 1S2025). Le déploiement progressif des nouveaux dispositifs commence à faire effet : 52% de ces ventes à investisseurs étaient réalisées en libre (TVA 20%, sans dispositif), 37% en LLI investisseur, 9% en démembrement, 2% en Jeanbrun.
Sans pouvoir retrouver les volumes de ventes à investisseurs de l’époque Pinel, ces moteurs de commercialisation s’installent dans le paysage des commercialisations neuves. Par ailleurs, les volumes de ventes ne sauraient revenir au niveau des années précédentes, compte tenu également de la forte diminution de l’alimentation du marché en nouveaux logements ces trois dernières années.
En parallèle, les ventes à occupants, restent majoritaires. Toutefois, leur volume total baisse par rapport au 1S2025 (749 ventes nettes au 1S2026 vs 840 au 1S2025, mais 660 au 1S2024, 770 au 1S2023).

Parmi celles-ci, les ventes en accession aidée représentent 60% des ventes (53% au 1S2025, 46% au 1S2024). On observe ainsi que 39% des ventes à occupants ont été réalisées en libre (vs 47% au 1S2025), 21% en BRS (vs 11% au 1S2025), 18% en périmètre renouvellement urbain (vs 7% au 1S2025), 18% en PSLA (vs 29% au 1S2025), 3% en prix maitrisé (vs 5% au 1S2025) et 2% en accession sociale autre (vs 1% au 1S2025).
Tous les types de financement voient leur nombre de ventes baisser entre le 1S2025 et le 1S2026, hormis le BRS qui progresse en part et en volume, comptant 155 ventes au 1S2026 (vs 90 au 1S2025) et les ventes en périmètre de renouvellement urbain (TVA 5,5%) avec 135 ventes (vs 60 au 1S2025).
Les prix oscillent autour des 4 500 €/m² (collectif, libre, hors stationnement), atteignant 4 485 €/m² au 1S2026, vs 4 520 €/m² au 1S2025, 4 510 €/m² au 1S2024.
Concernant les résidences services, on dénombre 160 mises en vente (-49% vs 1S2025, – 68% vs 1S2024) et 120 ventes au détail (-53% vs 1S2025 mais + 103% vs 1S2024), essentiellement en étudiants (70 ventes) et seniors (40 ventes). Comptant les ventes en bloc, les ventes totales sont de 320 logements vendus (-50% vs 1S2025 mais + 441% vs 1S024).
Aussi, un coeur de crise se dessine en 2023, 2024 et 2025 avec la hausse brutale des taux d’intérêt et la fin du dispositif Pinel (fin 2024). L’année 2026 prend ainsi place dans un nouvel état de marché, dont les difficultés perdurent.

Toulouse connait une dynamique relativement positive sur ce premier semestre et concentre l’activité de l’aire urbaine

À Toulouse, sur le 1er semestre 2026, on dénombre 1 200 mises en vente, soit 29% de plus qu’au 1S2025 et 46% de plus par rapport au 1S2024. Les ventes sont également en augmentation avec 780 ventes, soit +36% vs 1S2025, mais -3% vs 1S2024. Ces volumes se rapprochent des chiffres connus aux 1ers semestres 2020-2023 en ce qui concerne les mises en vente (1 320 /semestre en moyenne sur les 4 années). Le niveau des ventes, même s’il est meilleur qu’au 1S2025 se rapproche davantage de ceux du 1S2023 (690 ventes) et du 1S2024 (810 ventes).
La ville-centre porte 75% des mises en vente de l’aire urbaine ce semestre (vs 58% au 1S2025, 46% au 1S2024) et 63% des ventes au détail (52% au 1S2025, 58% au 1S2024). La 1ère couronne porte 24% des ventes sur ce semestre et renoue ainsi avec une certaine activité, là où la 2e couronne avait témoigné de davantage d’activité ces derniers temps (19% des ventes de l’aire urbaine au 1S2024, 23% des ventes au 1S2025).
Les ventes à investisseurs progressent aussi sur la ville centre avec 320 ventes (vs 150 au 1S2025, 430 au 1S2024). Les ventes à occupants baissent légèrement avec 470 ventes au 1S2026 (430 au 1S2025).
Sous l’effet de cette meilleure alimentation, le stock de logements augmente légèrement par rapport au 1S2025, comptant 1 770 logements à l’offre, ne repassant pas la barre des 2 000 logements connue avant 2023 (1 580 logements à l’offre à fin 1S2025, 1 840 à fin 1S2024, 2 810 à fin 1S2023, 2 190 à fin 1S2022, 2 560 à fin 1S2021).
Sur la ville-centre, le prix moyen en collectif, libre, hors parking est de 4 839 €/m², en stabilité par rapport au 1S2025 et en légère hausse par rapport au 1S2024 (+3%).

Le SICOVAL reste sur un niveau bas, avec un léger regain des mises en ventes

Le SICOVAL connait des volumes très faibles depuis la 2e partie de l’année 2023. Ainsi, après avoir atteint 500 logements mis en vente sur l’année 2021 et 600 en 2022, on dénombrait 270 logements commercialisés en 2023, 90 en 2024 et 120 en 2025. Si le 1er semestre 2026 compte 100 mises en vente, le nombre de ventes atteint un nouveau point bas avec seulement 40 ventes enregistrées (80 au 1S2025, 90 au 1S2024).
Les ventes à investisseurs représentent 21% des ventes et les ventes en accession aidée la moitié de l’ensemble des ventes. Parmi ces dernières, on compte 8 ventes en BRS, 6 en PSLA, 4 en accession sociale sans dispositif.
Les prix en collectif, hors stationnement, en libre se valorisent à 3 853 €/m² (vs 4 050 €/m² au 1S2025, 4 110 €/m² au 1S2024).

Les dynamiques de marché s’avèrent toujours difficiles pour les grandes métropoles voisines

Pas de regain dans les dynamiques des deux métropoles voisines que sont la région bordelaise et la région de Montpellier. Pour ce qui concerne cette dernière (580 mises en vente, soit -36% vs 1S2025), la baisse des mises en vente par rapport au 1S2025 est notamment liée à la hausse des mises en vente connue au 1er semestre 2025 qui ne se confirme pas sur ce début d’année. Du côté bordelais, les volumes continuent de chuter avec 780 mises en vente au 1S2026 (-39% vs 1S2025 et -29% vs 1S2024).
Les ventes baissent également sur les deux métropoles pour atteindre 740 ventes nettes dans la région bordelaise (-12% vs 1S2025, +1% vs 1S2024) et 570 ventes nettes pour la région de Montpellier (-9% vs 1S2025, +1% vs 1S2024).
Les prix stagnent du côté de Bordeaux à 4 030 €/m² (coll, libre, hors stationnement) mais baissent encore du côté de Montpellier (4 074 €/m² pour la région de Montpellier, soit -6% vs 1S2025, -10% vs 1S2024).
Les crises que traversent les marchés du neuf depuis la fin 2022 (amorce du cycle baissier) avec des points bas historiques en 2023, 2024, 2025 (hausse des taux d’intérêt, fin du Pinel), continuent d’impacter l’année 2026. L’activité s’installe dans un nouveau contexte immobilier complexe et durable.

Michaël MERZ, Président

L’année 2025 s’est terminée sur un bilan alarmant avec une baisse confirmée de l’activité sur l’aire urbaine de Toulouse, présentant des volumes historiquement bas.

Ces baisses de volume ont été liées à la faiblesse de l’alimentation du marché, ainsi qu’à l’assise d’un nouveau contexte de marché, sans dispositif défiscalisant efficient comme l’était le Pinel et avec le maintien des taux d’intérêt à 3,5% en moyenne impactant la solvabilité des acquéreurs.

Le début de l’année 2026 présente des volumes toujours bas, mais en légère croissance par rapport au début 2025.

En effet, on dénombre 611 ventes au 1T2026, contre 528 au 4T2025, 574 au 1T2025, 616 au 1T2024 (+6% vs 1T2025, -1% vs 1T2024).

L’alimentation du marché reste faible avec seulement 683 mises en vente sur ce premier trimestre. Cependant, cela représente une augmentation de 14% par rapport au 4T2025 (599 mises en vente). En comparaison avec les premiers trimestres des années précédentes, les mises en vente connaissent une croissance de 8% par rapport à 2025 et 2024 (634 mises en vente au 1T2025 et 1T2024).

Les désistements restent très importants : 181 sont dénombrés au 1T2026, soit 23% des ventes (23% au 1T2025 et 25% au 1T 2024).

Les taux d’intérêt ont stagné en 2025. Les annonces de début 2026 laissent présager de nouvelles hausses, qui risquent donc d’entraver une nouvelle fois les capacités financières des acquéreurs.

En corrélation avec la fin du dispositif Pinel, la part des investisseurs avait massivement chuté au 1T2025, ne représentant que 26% des ventes. Au 1T2026, elle remonte de 6 points pour atteindre 32%. Cette part avait déjà été minoritaire au profit des occupants entre le 1T2022 et le 1T2024 mais dans des proportions bien plus équilibrées (entre 42% et 50%). Les éventuels effets des ventes sous dispositif « Jeanbrun » n’ont pu encore porter leurs fruits. La tendance à une majorité des ventes à occupants se confirme donc.

La part importante de ventes à propriétaires occupants s’explique également par le poids des ventes « aidées », qui se poursuit sur ce premier trimestre, représentant 59% de l’ensemble des ventes et 65% des ventes à occupants, une part jamais atteinte auparavant sur un premier trimestre.

Ainsi, les ventes en libre n’ont alors représenté que 41% des ventes ce trimestre, quand la part du BRS a continué de croître avec 15% de l’ensemble des ventes.

On observe toujours dans la région toulousaine le déploiement du « LLI particuliers » dont les ventes représentent 13% des ventes du trimestre.

Ces phénomènes témoignent bien d’une part de la poursuite et de l’intensité de la crise, d’autre part de la redéfinition en cours du marché de la promotion immobilière.

La chute des mises en vente impacte de fait l’offre commerciale, qui continue de s’amoindrir. A la fin du premier trimestre 2026, on compte 2 567 logements à l’offre, soit une baisse de 2% par rapport au 1T2025 et -31% par rapport au 1T2024.

Après une chute depuis 2024, les prix connaissent une stagnation autour de 4 440 €/m² en collectif libre, hors parking au 1T2026, identique au prix moyen sur l’année 2025 (contre 4 470 €/m² en moyenne sur l’année 2024), soit 4 780 €/m² parking inclus.

Concernant les résidences services, on compte 30 réservations au détail (en résidences étudiantes, seniors, affaires) et 25 logements vendus ventes en bloc, mais aucune nouvelle mise en vente.

Un nouveau contexte de marché se confirme et la dynamique reste faible. Quelques signaux positifs, légers, sont à noter du côté des ventes à investisseurs et du maintien des ventes à occupants.

A l’échelle de la ville de Toulouse, les constats sont relativement semblables et les volumes toujours au plus bas

À Toulouse, au 1^er trimestre 2026, 365 ventes sont comptabilisées, soit une augmentation de +11% par rapport au 1T2025, mais une baisse de -2% par rapport au 1T2024. Un volume qui reste néanmoins très restreint. La part des ventes à investisseurs est de 33%, de même que pour l’aire urbaine.

Le marché a été en revanche davantage alimenté sur ce début d’année avec la mise en vente de 569 logements, ce qui représente une hausse par rapport au 1T2025 (+44.8%) et par rapport au 1T2024 (+196,3%). Ainsi, le stock se reconstitue et passe à 1 495 logements à l’offre (contre 1 300 au 1T2025).

Les prix atteignent 4 850 €/m² au 1T2026, soit en hausse par rapport au prix moyen en 2024 (4 770 €/m²) et en 2024 (4 670 €/m²) en collectif libre hors parking. Compte tenu de la faiblesse des volumes, ces évolutions sont à nuancer selon les programmes commercialisés, sans témoigner d’une dynamique globale.

Toulouse concentre 60% des ventes totales (ventes nettes et ventes en bloc) de l’aire urbaine.

Le SICOVAL continue de présenter des volumes d’activité très faibles

Au sein du SICOVAL, les mises en vente sont en hausse avec 85 mises en vente enregistrées ce trimestre (16 au 1T2025, 20 au 1T2024).

Les ventes chutent en revanche de -56% avec 23 ventes, contre 52 au 1T2025 et 61 au 1T2024.

L’offre commerciale remonte en lien avec l’augmentation des mises en vente, avec 208 logements à l’offre, soit un gain de +33% par rapport au 1T2025, mais une baisse de -41% par rapport au 1T2024).

L’offre commerciale est de fait impactée par l’alimentation du marché :  208 logements sont en stock à la fin du 1T 2026, ce qui correspond à 24 mois d’écoulement théorique (14 de plus qu’au 1T 2025).

Les prix baissent très légèrement pour atteindre 3 770 €/m² au premier trimestre contre 3 780 €/m² sur l’année 2025 (collectif, libre, hors stat.). Compte tenu des volumes, le positionnement d’un seul programme peut drastiquement faire évoluer ces valeurs, il s’agira donc de prendre cette donnée avec précaution.

Au 1T 2026 le bilan reste difficile pour les grandes métropoles voisines

En termes de mises en vente, la région Bordelaise et le bassin d’Arcachon présentent un volume de 374 mises en vente sur ce trimestre, soit une forte baisse par rapport au 1T2025 (614 mises en vente) mais une progression par rapport au 1T2024 (331 mises en vente). Sur la région de Montpellier, les volumes, très faibles, chutent également avec 150 mises en vente (-57% vs 1T2025 et -56% vs 1T2024).

En ce qui concerne les ventes, la région Bordelaise et le bassin d’Arcachon connaissent un volume de vente en baisse, de -21% par rapport au 1T2024 avec 308 ventes enregistrées. La part des investisseurs reste minoritaire comme sur les 3 dernières années, remontant légèrement à 13% sur ce trimestre. Ces baisses se constatent aussi pour la région de Montpellier, avec 282 ventes (-12% vs 1T2025). La part des investisseurs chute à un niveau également historiquement bas pour le territoire, à 16% (-2 points vs 1T2025).

L’offre commerciale a tendance à stagner dans les mêmes grandeurs sur les autres métropoles (respectivement +1% et -4% ; -2,3% pour l’aire urbaine de Toulouse).

Côté bordelais et montpelliérain, les prix sont en légère baisse par rapport à l’année 2025 (entre -2 et -4%).