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3^ème trimestre 2026

OCELOR – promotion immobilière – 3^ème trimestre 2026

10/2026

La succession de mauvaises nouvelles (climat politique, augmentation des taux et des prix de l’énergie etc…) fait que la légère positivité des indicateurs au trimestre précédent est retombée de plus belle ; mais nous allons détailler par aire de marché :

Sur la région de Chartres

La première chose frappante est l’absence de lancement commercial sur ce trimestre ! Et malgré cela l’offre commerciale reste élevée à 373 unités au vu du rythme des ventes actuel.

D’ailleurs le taux d’écoulement remonte à 30 mois ce qui pour rappel est 3 fois plus long que la normale et rend très compliqué le démarrage réel des opérations.

Concernant justement les volumes de réservations, 37 lots seulement ont trouvé preneur dont 10 investisseurs et 16 logements en accession aidée

Sur la région d’Orléans

Au vu des lancements du 2 tri 26 (169 lots pour rappel), le marché s’est corrigé avec 37 lots sur ce trimestre. Et comme Chartres, malgré cela, l’offre commerciale reste à 449 unités et le taux d’écoulement remonte même à 34 mois.

Le volume des ventes qui explique toujours comme pour Chartres cette perspective est très faible aussi à 46 ventes au détail mais contrairement à Chartres avec 50% d’investisseurs.

Il est à noter aussi que le prix moyen des ventes est repassé ce trimestre à moins de  4 000 EUR du M2 parking compris à  3 974 EUR pour être exact ; ce qui laisse penser à de fortes remises lors des transactions.

Sur la région de Tours

Comme Orléans et Chartres, les mise en ventes sont très réduites avec 77 lots mais cela représente quand même un volume 2 fois plus élevé qu’Orléans (Chartres étant à 0 pour rappel).

En ce qui concerne les volumes de ventes, cet indicateur est relativement stable depuis début 2025 avec plus de 100 lots chaque trimestre (sauf 74 sur le 4 tri 25) et 127 ce trimestre, bien porté comme Orléans par les investisseurs qui représentent 46.5% des réservations.

D’ailleurs ce « dynamisme » entraine un taux d’écoulement à 17 mois ce qui est entre guillemets plus dans la norme de la profession et l’offre commerciale reste relativement stable à 693 logements.

En conclusion

La faiblesse des volumes de vente lot par lot est un vrai frein au démarrage des opérations la période de pré commercialisation étant trop longue. Il était d’usage de dire que les investisseurs faisaient cette pré commercialisation et les accédants achetaient après le démarrage étant rassurés des délais.

Il faut donc trouver de nouvelles solutions (dont bien sur un mix de vente au détail et de vente en bloc) pour pouvoir lancer les travaux et il va falloir associer nos partenaires dont les banques pour trouver ces nouvelles solutions.

Olivier HENRY, Président d’OCELOR

Notre président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers disait il y a quelque temps que c’était compliqué de savoir quand le fond de la piscine serait atteint. Épiphénomène ou pas, ce 2e trimestre marque quand même des volumes moins consternants que ceux du début d’année.

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Sur la région de Chartres
Les mises en vente restent timides sur les ventes dites « au détail », avec 42 lots contre 62 au 1er trim. 2026.
En revanche, les réservations nettes, elles, passent de 75 unités à 41 le trimestre dernier, bien aidées par un taux de désistement proche de 0 % (contre 31 % au 1er trim. 2026).
Il est à noter que les désistements de début d’année ont conduit au retrait de 24 lots ce trimestre, avec, du coup, une offre commerciale qui rechute à 411 logements.

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Sur la région d’Orléans
Contrairement à Chartres, le volume des nouvelles commercialisations progresse fortement, passant de 69 au 1er trim. 2026 à 168 sur ce 2e.
En ce qui concerne les ventes « au détail », on note une progression, passant de 10 lots à 78 réservations nettes, faites à 54 % par des investisseurs.
Deux points à surveiller : le premier, dû à l’accélération des mises en vente, ce qui porte l’offre commerciale à 552 lots (+100 par rapport au 1er trim. 2026), et un premier retrait de résidences services cette année, avec 102 lots retirés.

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Sur la région de Tours
Comme à Orléans, on observe une forte accélération des mises en vente hors résidences services, avec 128 unités (contre 40 au 1er trim. 2026) et 253 en résidences services (contre 0 au trimestre précédent).
Pour les réservations, il est à noter une certaine stabilité sur ce 1er semestre, avec 109 lots nets au 1er trimestre et 111 au 2e ; ce qui fait que l’offre commerciale reste à 646 lots (contre 630 au 1er trimestre).
Enfin, il est à noter que les ventes en bloc dépassent les ventes au détail, avec 124 logements.

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En conclusion
Comme nous l’avons vu, certains indicateurs sont moins dégradés que ceux du début d’année, mais, malheureusement, nous notons sur certains marchés très spécifiques (comme les résidences services) que l’« euphorie » des deux dernières années semble retomber.
Un autre point à signaler est le poids des ventes en bloc, très marqué depuis 3 ans, qui, sur ce 1er semestre 2026, marque le pas.

Le dispositif Jeanbrun n’ayant été mis qu’en place fin février, il est inutile d’espérer ce trimestre en voir une éventuelle valeur ajoutée, sachant qu’en plus tant le niveau des taux d’intérêt que le contexte géopolitique ne sont pas propice au traditionnel rebond de début d’année

Sur la région de Chartres

Le marché ne pouvant compter sur le marché de la résidence service, c’est au marché de logements dit « ordinaires » que nous allons regarder les chiffres.

Déjà nous remarquons une reprise des mises en vente au nombre de lots à savoir 63 (contre 0 au 4 tri 25 pour mémoire).

Avec 50% de désistements sur les ventes brutes à savoir 32 ventes nettes, cela suffit à ré-augmenter encore l’offre commerciale disponible à 427 unités. Au rythme des ventes nettes 2025 soit 236 logements cela fait 22 mois de taux d’écoulement.

Sur la région d’Orléans

Contrairement à Chartres et au vu de la poussée des résidences étudiantes, 28 logements ont été réservés sur ce 1^er trimestre mais ce qui reste faible au vu de l’offre disponible de 463 logements.[DQ1] [oH2] 

Sur le marché des logements « ordinaires », les mises en vente (36 lots) sont inférieures aux retraits de ce trimestre soit 48 lots.

Ce fait cumulé aux ventes nettes de 64 unités repousse l’offre commerciale à 404 lots soit moins 16%. Malgré cette baisse, le taux d’écoulement au rythme théorique de 2025 (113 unités) est une vraie difficulté avec 42 mois.

Le nombre de programme qui dépasse le rythme de 1 par mois est d’ailleurs une exception ce qui traduit cet état très préoccupant.

Sur la région de Tours

Les mises en vente sur le logement hors résidence service continue à s’alimenter au rythme du précédent trimestre avec 54 lots.

Les ventes nettes bien supérieures aux deux autres marchés avec 106 lots, mais en fait dans la logique historique des ordres de valeur font baisser l’offre disponible à 645 logements (-8%).

Ce dynamisme « relatif » en fait la particularité versus les deux autres marches avec un taux d’écoulement beaucoup plus faible de 17 mois ! toujours au rythme des ventes de 2025 bien sûr.

En conclusion

Rien à date ne permet d’être optimiste sur l’année 2026 sachant qu’en plus la proximité des élections présidentielles a toujours marqué 9 mois avant un certain immobilisme.

Le dispositif Jeanbrun, tant attendu, marque 2 faiblesses avec la non-possibilité de location à ascendant-descendant et la réintégration de l’amortissement déduit dans le calcul de la plus-value qui nous laisse perplexe quant au rebond du marché.

De là à s’attendre à une année 2026 dite blanche ?