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Bouches-du-Rhône et Vaucluse – Bilan du 2ᵉ trimestre 2026
Adequation
Le deuxième trimestre 2026 confirme que le marché provençal ne peut plus être lu comme un ensemble homogène. Les Bouches-du-Rhône conservent un marché encore fonctionnel, avec 416 réservations nettes et 455 mises en vente, alors que le Vaucluse tombe à seulement 7 ventes pour 29 logements nouvellement commercialisés. À l’échelle des deux départements, 423 réservations sont enregistrées pour 484 mises en vente, mais plus de 98 % des ventes sont réalisées dans les Bouches-du-Rhône.
La dynamique des Bouches-du-Rhône s’améliore légèrement par rapport au début de l’année, sans retrouver les niveaux du deuxième trimestre 2025. Le marché y reste soutenu par Marseille, Aix-en-Provence et plusieurs secteurs de la métropole, tandis que l’accession aidée représente toujours plus d’un quart des ventes. Dans le Vaucluse, la situation est d’une autre nature : les annulations sur les produits aidés, la faiblesse des ventes libres et le niveau élevé des retraits réduisent le trimestre à une activité presque résiduelle.
Le rapprochement des deux départements permet toutefois de dégager une lecture provençale cohérente : la crise ne se traduit plus uniquement par une baisse des volumes, mais par une concentration géographique croissante de l’activité. La production, les ventes et les dispositifs de solvabilisation se recentrent sur les marchés urbains capables de maintenir une demande, tandis que les territoires les plus fragiles accumulent une offre sans profondeur commerciale suffisante.
1. Un marché provençal dominé presque exclusivement par les Bouches-du-Rhône
Les Bouches-du-Rhône enregistrent 416 réservations nettes au deuxième trimestre 2026, contre 366 au premier trimestre et 406 un an auparavant. La hausse trimestrielle est réelle (+12 %), mais elle ne suffit pas à parler de reprise : les ventes restent stables (+2 %) sur un an et très inférieures aux 560 réservations du quatrième trimestre 2024.
Les mises en vente remontent à 455 logements, après 350 au premier trimestre, mais reculent encore de 23 % par rapport au deuxième trimestre 2025. Le retour de 26 nouvelles tranches commerciales constitue un signal de confiance plus net que celui observé en 2025, mais les opérateurs restent sélectifs et privilégient des programmes plus petits, mieux segmentés ou sécurisés par des dispositifs aidés et des ventes en bloc.
Dans le Vaucluse, le deuxième trimestre marque au contraire un décrochage. Seules 7 réservations nettes sont enregistrées, contre 49 au trimestre précédent et 64 un an plus tôt. Ce volume, inférieur à une vente par mois à l’échelle départementale, ne permet plus de parler d’un marché pleinement fonctionnel. Les 29 mises en vente restent également très faibles, après le rattrapage de 195 logements observé fin 2025.
Le résultat agrégé de la Provence masque donc une asymétrie extrême. Les Bouches-du-Rhône représentent 94 % des mises en vente et plus de 98 % des réservations. Le Vaucluse n’apporte plus un véritable relais territorial ; il constitue désormais un marché d’appoint, dépendant de quelques opérations et très exposé aux annulations.
2. Une demande recentrée sur l’occupation principale, mais selon deux modèles opposés
Dans les Bouches-du-Rhône, 329 des 416 réservations sont réalisées par des occupants. L’accession libre représente 221 ventes et l’accession aidée 108 ventes, soit 26% de l’ensemble du marché et un tiers des ventes à occupants. Les investisseurs totalisent 86 acquisitions, dont 6 en investissement aidé, et remontent à environ 20 % des ventes. Ce niveau est supérieur au point bas de 2025, mais reste loin des standards d’avant crise.
La structure territoriale de la demande est très contrastée. Marseille totalise 136 ventes, dont 51 aidées ; près de 38 % de ses réservations reposent donc sur des mécanismes de solvabilisation. À Aix-en-Provence, les 54 ventes sont principalement libres : 33 acquisitions par occupants et 14 par investisseurs, pour seulement 7 ventes aidées. La métropole combine ainsi un marché résidentiel aidé dans les secteurs populaires et intermédiaires, et un marché patrimonial plus solvable autour d’Aix et du littoral.
Le Vaucluse présente une configuration beaucoup plus fragile. Les données font apparaître 7 ventes à investisseurs, 10 ventes libres à occupants, mais un solde négatif de 9 ventes en accession aidée, lié à des annulations. Le poids relatif des investisseurs, proche de 86 % des ventes nettes positives, ne traduit donc pas un retour solide du segment locatif : il résulte surtout de la faiblesse extrême du dénominateur et de la dégradation ponctuelle des ventes aidées.
Cette situation est particulièrement préoccupante au regard du rôle attendu du BRS et du PSLA dans le département. En 2025, l’accession aidée constituait encore un amortisseur limité mais réel. Au deuxième trimestre 2026, elle devient négative en solde net, ce qui rappelle qu’un dispositif ne suffit pas à créer une demande si le produit, le prix, la localisation ou le calendrier de livraison ne répondent pas aux attentes.
Les typologies confirment le recentrage du marché provençal sur la résidence principale. Dans les Bouches-du-Rhône, les T3 représentent 188 ventes, soit 45 % du total, devant les T2 (109) et les T4 (89). Dans le Vaucluse, les volumes sont trop faibles pour tirer une tendance robuste, mais cinq des sept ventes nettes portent également sur des T3. Les studios restent quasiment absents dans les deux départements.
3. Des prix élevés dans les Bouches-du-Rhône, un plafond de solvabilité dans le Vaucluse
Le prix moyen du collectif libre atteint 5 891 €/m² parking inclus dans les Bouches-du-Rhône, en hausse de 5 % sur un an et légèrement au-dessus du premier trimestre. L’offre reste plus chère, à 5991 €/m², mais l’écart avec les ventes se réduit. Cette convergence ne signifie pas que les prix deviennent plus accessibles ; elle traduit surtout une concentration des transactions sur les opérations les mieux calibrées et une résistance persistante des valeurs dans les secteurs les plus recherchés.
Les tickets d’entrée restent élevés : un T2 libre de 43 m² se vend en moyenne 247 300 €, un T3 de 65 m² 367 600 €, un T4 de 91 m² 590 600 € et un T5 de 132 m² plus de 765 000 €. Ces niveaux expliquent pourquoi l’accession aidée reste indispensable à Marseille, dans les secteurs de l’Étang de Berre et dans plusieurs communes périurbaines.
Les écarts territoriaux restent majeurs. Aix-en-Provence atteint 7 820 €/m², en hausse de 9 % sur un an, confirmant son statut de marché patrimonial. Marseille s’établit à 6 008 €/m², presque stable sur un an, mais avec de fortes différences entre arrondissements. À l’opposé, Arles-Crau-Camargue-Montagnette tombe à 3 605 €/m², sans que ce niveau plus faible ne génère une demande significative.
Dans le Vaucluse, le prix moyen des ventes libres ressort à 3 767 €/m², en baisse de 2 % sur un an mais en remontée par rapport au premier trimestre. L’offre atteint 4 035 €/m², soit plus de 260 €/m² au-dessus des ventes. Ce décalage est important dans un tel marché : il montre que les produits encore disponibles restent positionnés au-dessus de ce que la demande accepte réellement.
Les prix unitaires illustrent la contrainte locale : environ 178 000 € pour un T2 de 44 m², 242 500 € pour un T3 de 69 m² et 279 000 € pour un T4 de 79 m². Ces montants sont inférieurs à ceux des Bouches-du-Rhône, mais ils restent élevés au regard des revenus locaux et de la concurrence du parc ancien. Le Vaucluse ne manque pas seulement de produits ; il manque d’un marché solvable suffisamment profond.
4. L’offre se reconstitue, mais le risque n’est pas le même des deux côtés de la Provence
L’offre commerciale des Bouches-du-Rhône atteint 1 995 logements, en légère hausse par rapport au premier trimestre mais encore inférieure de 6 % à son niveau de juin 2025. Le stock représente environ 15 mois d’écoulement théorique, un niveau relativement stable depuis fin 2025. Sa structure reste plutôt saine : 1 246 logements sont sur plan, 643 en chantier et 106 livrés, soit seulement 5 % de stock livré.
Le recul spectaculaire des retraits constitue un autre signal positif : 11 logements seulement sont retirés de la commercialisation, contre 109 au premier trimestre et 49 un an plus tôt. Cette baisse traduit une meilleure stabilité des opérations lancées et peut indiquer un calibrage plus prudent de l’offre.
Le Vaucluse suit une trajectoire inverse. Son stock s’établit à 398 logements, en hausse de 22 % sur un an, alors que les ventes tombent à 7 unités. Le nombre théorique de mois d’écoulement dépasse désormais 160 mois, un indicateur exceptionnel qui doit être interprété avec prudence compte tenu de la faiblesse des ventes, mais qui illustre l’absence presque totale de rotation.
La structure du stock vauclusien est pourtant plus favorable qu’en 2025 : 288 logements sont sur plan, 84 en chantier et 26 livrés, soit 7 % de stock livré. Le problème n’est donc pas encore une accumulation massive de logements achevés, mais le risque d’une future transformation du stock neuf sur plan en stock dur si les réservations ne repartent pas.
Les retraits atteignent 45 logements dans le Vaucluse, soit plus de six fois le volume des ventes nettes. L’ajustement du marché se fait ainsi davantage par l’abandon ou le retrait de lots que par leur absorption. Ce rapport illustre un marché où les opérateurs testent encore des commercialisations, mais doivent rapidement les corriger faute de demande.
5. Des territoires provençaux qui suivent désormais des trajectoires distinctes
Marseille : le principal marché résidentiel, soutenu par l’aidé mais sans véritable accélération
Marseille enregistre 103 mises en vente et 136 réservations, soit une hausse de 40 % des ventes sur un an. Son stock recule à 516 logements (-20 %), dont seulement 43 déjà livrés. La ville retrouve donc une certaine fluidité, mais celle-ci repose largement sur l’accession aidée et sur quelques arrondissements moteurs. Le prix moyen de 6 008 €/m² masque une forte segmentation entre secteurs QPV, quartiers intermédiaires et marchés littoraux.
Aix-en-Provence : une locomotive patrimoniale plus active et toujours plus chère
Aix-en-Provence totalise 56 mises en vente et 55 ventes, contre 50 un an plus tôt. Le stock se réduit à 226 logements et le prix moyen atteint 7 820 €/m². Le marché aixois reste ainsi l’un des rares à conjuguer niveau de prix élevé, faible part d’accession aidée et demande encore régulière. Cette résistance tient toutefois à une clientèle plus solvable que dans le reste du territoire.
Étang de Berre, Salon et périphéries métropolitaines : la production se déplace vers les marchés intermédiaires
Salon-de-Provence, Marignane, Vitrolles, Istres et plusieurs communes périurbaines concentrent une part importante des nouvelles opérations. Ces territoires proposent des prix inférieurs à Aix et au littoral, mais leur fonctionnement reste fortement dépendant de produits aidés ou d’une programmation très ciblée. La reconstitution de l’offre y constitue une opportunité, à condition que les volumes ne dépassent pas les capacités d’absorption locales.
Arles et l’ouest du département : un marché presque absent malgré des prix plus faibles
La communauté d’agglomération Arles-Crau-Camargue-Montagnette ne réalise qu’une vente nette au trimestre, sans nouvelle mise en vente, et conserve 46 logements à l’offre. Le prix moyen tombe à 3 605 €/m². Cette situation confirme que le prix ne suffit pas à créer un marché : l’absence de profondeur économique, la concurrence de l’ancien et la prudence des opérateurs maintiennent le territoire dans un régime d’attente.
Grand Avignon : une offre qui augmente face à une demande presque inexistante
Le Grand Avignon totalise 17 mises en vente, 5 réservations et 161 logements disponibles, soit un stock en hausse de 92 % sur un an. Le prix moyen libre atteint 3 966 €/m². La majeure partie de l’offre est encore sur plan, mais le rapport entre production et ventes devient préoccupant. Avignon reste le seul pôle susceptible de structurer le marché vauclusien, sans parvenir pour l’instant à jouer ce rôle.
Pays des Sorgues, Comtat et Luberon : des micro-marchés plus que des bassins d’activité
La CA des Sorgues du Comtat ne réalise qu’une vente et ne dispose plus que de 13 logements à l’offre. Le Pays des Sorgues et des Monts de Vaucluse totalise deux ventes pour 64 logements disponibles, après les mises en vente de fin 2025. Cavaillon, L’Isle-sur-la-Sorgue, Pertuis ou les communes du Luberon conservent des poches ponctuelles d’activité, mais aucun territoire ne dispose d’un volume suffisant pour entraîner le département.
Conclusion
Le deuxième trimestre 2026 ne marque pas une reprise du marché provençal. Il confirme plutôt une stabilisation partielle des Bouches-du-Rhône et un nouvel effacement du Vaucluse. À l’échelle des deux départements, les volumes restent faibles et la demande se concentre de plus en plus sur les territoires capables de proposer soit une accession aidée fortement solvabilisatrice, soit un produit patrimonial destiné à une clientèle aisée.
Les Bouches-du-Rhône conservent une capacité de fonctionnement grâce à la diversité de leurs marchés. Marseille absorbe une offre mixte, Aix maintient un segment haut de gamme, et plusieurs périphéries accueillent une production plus abordable. Cette diversité limite le risque d’un blocage général, même si le niveau des ventes reste très inférieur à celui d’avant crise.
Le Vaucluse ne bénéficie pas de tels relais. Il ne dispose ni d’un moteur métropolitain suffisamment actif, ni d’un marché premium capable d’amortir le retrait des investisseurs, ni d’un volume d’accession aidée assez solide pour soutenir les ventes. La reconstitution récente de l’offre y devient donc un sujet de vigilance immédiat.
La lecture à l’échelle provençale fait apparaître un marché à deux vitesses : d’un côté, une métropole et des pôles urbains qui se recomposent autour de l’aidé, du résidentiel libre sélectif et du haut de gamme ; de l’autre, des territoires où les volumes sont devenus trop faibles pour permettre une commercialisation régulière. La sortie de crise ne passera donc pas par une relance uniforme, mais par une programmation très territorialisée, des opérations plus petites et une adaptation stricte aux capacités réelles des ménages.