2ème trimestre 2026 – Adequation
Le premier semestre de l’année 2023 avait marqué un recul majeur des ventes nettes, en lien avec la hausse brutale des taux d’intérêt (1 370 ventes nettes contre 2 430 au 1S2022). Le 1S2024 a connu une stabilisation basse des ventes nettes à 1 320 ventes, quand les mises en vente diminuaient à leur tour fortement passant de 2 060 au 1S2023 à 1 630 au 1S2024, avec de nombreux effets de reports ou suspension compte tenu des grandes difficultés de commercialisation rencontrées (autre indicateur notable : 300 logements retirés de la vente au 1S2023, 480 au 1S2024).
Au 1S2025, les mises en vente se sont maintenues autour des 1 600 mises en vente, comme au semestre précédent. En revanche, les ventes nettes ont à nouveau connu une baisse passant de 1 320 au 1S2024 à 1 110 au 1S2025. On dénombre à nouveau près de 480 logements retirés de la commercialisation au 1S2025.
L’adéquation entre les projets ayant germé un, deux voire trois ans auparavant et le contexte dans lequel ils entrent en commercialisation est mis à mal : les taux d’intérêt se sont stabilisés autour de 3,5% en 2024-2025, le dispositif PINEL s’est arrêté à fin 2024 et les potentiels relais de commercialisation se sont fait attendre dans leur entrée en vigueur comme dans leur montée en puissance (LLI particulier, Jeanbrun).
Au 1er semestre 2026, les mises en vente diminuent à nouveau : on dénombre 1 240 logements mis en vente sur ce semestre (contre 1 620 au 1S2025). Les ventes restent au même niveau avec 1 100 ventes enregistrées. 275 logements ont été retirés de la commercialisation.
Les prix des ventes tendent à stagner sur ce semestre, à 4 525 €/m² (coll, libre, hors parking), contre 4 520 €/m² au 2S2025, 4 560 €/m² au 1S2025 (4 450 €/m² au 1S2024, 4 730 au 1S2023, 4 340 €/m² au 1S2022), avec des disparités qui restent importantes selon les secteurs et les cœurs urbains. Par ailleurs, ces prix unitaires ne reflètent par les offres promotionnelles aujourd’hui généralisées : cuisine offerte, frais de notaires offerts, partenariats bancaires, … qui permettent pour certaines de capter la clientèle de primo-accédant cruciale pour la vente en promotion libre.
Sur ce premier semestre, l’équilibre dans la nature des ventes est semblable au 1S2025 : on dénombre 21% des ventes à investisseurs et 79% à occupants. Parmi les ventes à occupants, le BRS continue de grignoter des parts : 58% des ventes portaient sur des logements libres en TVA 20% (soit 505 lgts, 59% au 1S2025 soit 519 lgts, 66% au 1S2024, 429 lgts), 25% en BRS (soit 218 lgts, contre 16% au 1S2025 pour 139 lgts, et 11% au 1S2024 pour 69 lgts), 11% en périmètre RU en TVA 5,5% (soit 96 lgts, contre 14% au 1S2025 pour 119 lgts et 6% au 1S2024 soit 38 lgts), 4% en PSLA (soit 34 lgts, 14% au 1S025 pour 119 lgts, 12% au 1S2024 pour 38 lgts).
Les ventes en bloc restent à un niveau relativement haut avec plus de 420 logements vendus en bloc sur le semestre (actées), vs 410 au 1S2024 et 220 au 1S2023.
Le marché de la région de Montpellier n’est pas épargné par ces nouvelles baisses de volumes, toutefois relatives compte tenu du nombre d’unités considérées
A l’échelle de la région de Montpellier (Montpellier Méditerranée Métropole, CA du Pays de l’Or, CC du Grand Pic St Loup, CC du Pays de Lunel, CC Vallée de l’Hérault), la dynamique est semblable à LR : on note une baisse des mises en vente passant de 910 logements au 1S2025 à 780 au 1S2026, et une légère baisse des ventes (590 ventes nettes contre 620 au 1S2025). Si les chiffres enregistrés continuent de se dégrader, les évolutions portent néanmoins sur des volumes faibles, pouvant facilement varier en fonction de la dynamique d’un ou deux programmes. Le niveau de stock de logements à l’offre se stabilise quasiment passant de 1 590 logements au 1S2024 à 1 610 au 1S2025 et 1 680 au 1S2026.
Les prix de ventes en collectif, libre, hors parking diminuent légèrement. On enregistre ainsi 4 925 €/m² au 1S2026, contre 5 170 €/m² au 2S2025, 5 090 €/m² au 1S2025, 5 030 €/m² au 2S2024, 5 010 €/m² au 1S2024. Il s’agit du même niveau de prix que celui enregistré au 2S2021 (4 935 €/m², sur 1 216 ventes).
La répartition de la destination des ventes est presque semblable au 1er semestre précédent avec 18% des ventes effectuées auprès d’investisseurs (15% au 1S2025, 32% au 1S2024), 82% à occupants. Sur la vente à occupant, on compte 44% de ventes en libre (TVA 20%, contre 46% au 1S025, 59% au 1S2024) et 40% en BRS (25% au 1S2025, 18% au 1S2024), 13% en périmètre RU (TVA 5,5%, contre 19% au 1S2025, 8% au 1S2024), 3% en PSLA (5% au 1S2025, 8% au 1S2024).
La métropole de Montpellier présente des chiffres plutôt stables : 715 mises en vente (contre 710 au 1S2025, 360 au 1S2024), 510 ventes nettes (idem au 1S2025, 460 au 1S2024), et un stock qui se reconstitue légèrement avec 1 430 logements à l’offre (vs 1 295 au 1S2025, 1 175 au 1S2024). Les prix baissent également à 4 997 €/m² (coll, libre, hors parking ; 5 223 €/m² au 1S025, 5 051 €/m² au 1S2024).
83% des ventes ont été destinées à occupants, parmi celles-ci, le BRS progresse fortement en part et en volume : 41% ont concerné des logements libres TVA 20% soit 175 unités (vs 46% au 1S2025 pour 195 unités, 182 unités au 1S2024), 41% en BRS soit 172 unités (23% au 1S2025 pour 98 unités, 58 unités au 1S2024), 15% en périmètre RU soit 64 unités (22% au 1S2025, soit 91 unités).
Les autres marchés du Languedoc-Roussillon : quelques volumes en stabilisation, peu ou pas de signaux de reprise
Les marchés dits secondaires poursuivent leurs mêmes dynamiques, entre écroulement et stabilité basse.
Aussi, la région de Nîmes reste fortement touchée par la rupture marquée en 2023-2024 sur les ventes et, faute de commercialisation, les mises en vente se sont aussi écroulées : on enregistre ainsi 60 mises en vente au 1S2026 (vs 70 au 1S2025, 200 au 1S2024) et 70 ventes nettes (50 au 1S2025, 120 au 1S2024). Les prix oscillent autour des 4 100 €/m² (coll, libre, hors parking) : 4 140 €/m² au 1S2026, 4 065 €/m² au 1S2025, 4 101 €/m² au 1S2024, 4 171 €/m² au 1S2023 (mais 3 796 €/m² au 1S2022, 3 679 €/m² au 1S2021). Le stock stagne autour de 270 unités (280 unités au 1S2025).
La CA de Sète se maintient sur des volumes bas mais renoue avec davantage de ventes nettes. On compte ainsi 100 ventes sur ce semestre, contre 50 au 1S2025, 80 au 1S2024. Toutefois les mises en ventes tombent à 70 logements (110 au 1S2025, 220 au 1S2024) et on compte 84 logements retirés de la commercialisation (60 au 1S2025, 50 au 1S2024). Les prix atteignent 5 023 €/m² (coll, libre, hors parking), en hausse par rapport au 1S2025 (4 660 €/m²) et proche du 1S2024 (4 970 €/m²). Là aussi, le BRS se développe représentant 26 % des ventes à occupants ce semestre pour 21 logements (14% au 1S2025, 7 lgts). Les ventes libres représentent 45% des ventes à occupants pour 37 logements (idem au 1S2025 pour 22 lgts).
Les niveaux d’activité de la région de Perpignan se concentre sur peu d’unités avec 50 logements mis en vente au 1S2026 (120 au 1S2025, 40 au 1S2024) et 60 ventes nettes (40 au 1S2025, 75 au 1S2024). Le prix de vente baisse à 4 120 €/m² (coll, libre, hors parking).
La région de Béziers connait un étiage bas également avec 120 logements mis en vente (150 au 1S2025) et 150 ventes nettes (160 au 1S2025), et un prix de vente qui gravite depuis le 1S2024 autour des 3 800 €/m² (coll, libre, hors parking) : 3 841 €/m² au 1S2026, 3 820 €/m² au 1S2025, 3 898 €/m² au 1S2024.
Enfin, l’agglomération de Narbonne reste dans des volumes cohérents avec les 4 à 5 dernières années sur son marché : on dénombre ainsi 90 mises en vente, soit une certaine alimentation par rapport aux 1ers semestres des 7 dernières années (90 au 1S2025, 45 au 1S2024, 25 au 1S2023, 30 au 1S2022, 110 au 1S2021, 40 au 1S2020, 50 au 1S2019), et 40 ventes nettes (60 au 1S2024 ; des ventes nettes qui oscillent entre 40 et 80 depuis le 1S2019). Les prix ont augmenté sur ce premier semestre (portant néanmoins, comme ailleurs, sur un faible volume de ventes), atteignant 4 009 €/m² (coll, libre, hors parking ; vs 3 731 €/m² au 1S2025, 3 808 €/m² au 1S2024).
En synthèse, l’activité du marché du neuf sur la région Languedoc-Roussillon se stabilise sur des niveaux bas, voire continue de s’éroder. Le marché reste dans cette période de réadaptation face aux enjeux de commercialisation et de nouvelle donne de marché (propriétaires occupants, prix cibles, diversification, …). Si les dispositifs visant la cible investisseurs continueront de monter en puissance sur l’année (Jeanbrun, couplé au LLI notamment), les perspectives de volume de ventes devraient rester limitées. Les stratégies de maitrise des risques et de ventes à primo-accédants se poursuivront dans l’année : pack de ventes primo-accédants, accession sociale, maitrise des volumes à commercialiser en libre, …, dans des volumes globaux d’activité fortement réduits.