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Avec la fin du 1^er semestre 2023 vient l’heure d’un premier bilan sur la situation des marchés immobiliers en 2023 et sans surprise, la situation est mauvaise. Le second trimestre n’a que confirmé, dans des tendances très similaires au premier, l’effondrement de l’activité neuve que l’on peut analyser à travers trois indicateurs.  

La construction neuve globale est toujours sur une pente descendante, avec moins de 345.000 logements commencés sur une année glissante à fin mai 2023 (et sans doute des volumes encore un peu plus bas à fin juin, les données seront disponibles début aout pour le 1^er semestre). Soit le volume le plus bas depuis janvier 2016. Peu de territoires échappent à cette contraction – continue depuis 2021 – à l’image de l’Ile de France (-11% sur 12 mois), l’agglomération strasbourgeoise (-16%), l’agglomération lyonnaise (-17%), ou de manière encore plus prononcée l’agglomération bordelaise (-21%).  

Spécifiquement pour les ventes (au détail) en promotion immobilière, en logements ordinaires, l’activité enregistre un 2^ème trimestre en fort recul (-36%), après le début d’année qui avait enregistré un recul proche des -40%. Sur 12 mois, le volume de réservations frôle désormais les 71.000 logements, volume déjà inférieur aux chiffres enregistrés en 2008 et 2012. La chute est spectaculaire même si elle était attendue des acteurs : 20.000 logements de moins vendus au 1^er semestre 2023 en comparaison du 1^er semestre 2022 à l’échelle nationale, dont plus de 11.000 sur le seul segment de l’investissement locatif. La fin du dispositif Pinel a été annoncé pour la fin de l’année 2024, mais il semble s’éteindre de lui-même dès 2023 (-48% de réservations sur ce segment depuis le 1^er janvier). De sévères conséquences à attendre sur les marchés locatifs dans les prochains trimestres, faute d’une alimentation suffisante sur un segment déjà très tendus… Enfin, les agglomérations moyennes n’échappent pas à la contraction des ventes (-35% sur une année), dans des tendances très proches des grands marchés métropolitains (-33%). 

Témoin de la confiance des opérateurs dans l’avenir, les logements nouvellement mis en vente sont également toujours orientés à la baisse, de manière un peu moins prononcée que les réservations (-32% sur le semestre à l’échelle nationale). Des nuances un peu plus marquées sont visibles entre territoires, avec une activité presque stoppée en Ile-de-France (-53%), sur l’agglomération lilloise (-58%) ou sur Montpellier Méditerranée Métropole (-62%), alors que la baisse est plus mesurée sur Aix-Marseille (-5%), le Franco-Genevois (-24%) ou Rennes Métropole (-25%).  

Il semble toutefois probable que les tendances, au moins en matière de promotion immobilière, tendent à « s’arrondir » progressivement sur cette fin d’année et que la chute enregistrée « ralentisse » dans les prochains mois, au moins du point de vue statistique. En effet, la tendance négative s’est amorcée au printemps 2022 (concomitamment à la forte hausse des taux d’intérêt) et semble progressivement se stabiliser depuis 3 mois. L’inversion n’est pas pour ces prochaines semaines, mais la décrue ralentie, et les premières projections pour l’année 2023 laissent à envisager un volume annuel de réservations en promotion immobilière légèrement inférieur à 65.000 logements.  

Le marché immobilier du logement neuf continue sa chute au mois de mai 2023, et ne montre pour le moment aucun signe d’inflexion.  

A peine plus de 5.000 logements ont été réservés par les particuliers sur le mois dernier, soit un total qui excède à peine les 26.000 ventes depuis le 1^er janvier. La baisse est ainsi de -42% sur les cinq premiers mois de l’année, quasi similaire à celle enregistrée sur le seul premier trimestre. Sur les 12 derniers mois, le volume de réservations passe sous le seuil des 73.000 unités, soit un volume déjà inférieur à l’année 2008 pour mémoire.

Les investisseurs se sont raréfiés à un niveau rarement atteint, avec moins de 10.000 acquisitions en vue d’un investissement locatif depuis le 1^er janvier, soit un recul de -52%.  

Les mises en vente sont équivalentes en volume aux réservations, à près de 26.000 logements depuis le 1^er janvier à l’échelle nationale, en baisse – très légèrement – plus mesurée, de -40%. Depuis mai 2022, l’offre commerciale a progressé de +13%, à près de 97.000 logements disponibles au 31 mai 2023 (mais dont la part d’offre livrée reste marginale, à moins de 5%). 

Plus globalement, la dynamique reste orientée à la baisse dans les volumes, à l’image des logements mis en chantier : 354.000 logements neufs ont vu leur chantier démarré sur les 12 derniers mois (à fin avril 2023) à l’échelle nationale, en chute de -8% sur une année. Une baisse quasi-généralisée à l’image des agglomérations de Paris (-14%), Strasbourg (-10%), Lyon (-8%), Aix-Marseille (-11%) ou Bordeaux (-20%) sur ce même indicateur.   

Les marchés locatifs restent sous tension, compte tenu des difficultés d’accession dans le neuf et l’ancien : la durée moyenne de mise en location est désormais durablement installée sous les 30 jours moyens à l’échelle nationale, en baisse de -19% par rapport à janvier 2022.  

En conclusion, les marchés immobiliers sont entrés sans ambiguïté dans la crise, qui se matérialise en premier lieu par la forte baisse des volumes sur l’ensemble des segments, et les premières corrections – bien que modestes – apparaissent ponctuellement sur les prix de l’ancien (ceux du neuf n’étant que difficilement compressibles à court terme).  

Le marché immobilier du logement neuf a débuté le 2^ème trimestre 2023 comme il a achevé le 1^er trimestre : les réservations sont toujours au plus bas, et les nouvelles opérations se font rares, à l’échelle nationale, comme sur l’immense majorité des agglomérations françaises. L’activité semble ainsi « gelée ».    

Entre le 1^er janvier et le 30 avril, moins de 23.000 logements neufs ont été réservés en France, soit un recul de -41% par rapport à l’année 2022. Comparativement à l’année 2019 pré-crise sanitaire, cette baisse atteint même -51%. La dynamique enregistrée depuis le printemps 2022 se creuse ainsi, de mois en mois, la somme des logements réservés sur 12 mois glissants n’atteignant plus que 75.000 unités, soit un volume quasi-équivalent à l’année 2008 pour mémoire.  

Les investisseurs restent les premiers absents sur ce début d’année, leur volume mensuel moyen depuis le début de l’année atteignant à peine 2.100 réservations, soit -46% par rapport aux quatre premiers mois de 2022.  

En parallèle, face à la faiblesse des volumes de ventes, les nouvelles opérations sont peu nombreuses, avec un recul de -25% des mises en vente à l’échelle nationale, toujours depuis le 1^er janvier. Et malgré ce recul, l’offre commerciale se reconstitue progressivement, cette dernière ayant gonflé de +18% par rapport à avril 2022, qui constituait un point « bas » de ces quatre dernières années néanmoins.  

Ces différentes tendances se retrouvent sur la plupart des grandes agglomérations françaises, en particulier sur les grandes métropoles, notamment Nantes, Bordeaux ou Toulouse (où les ventes reculent de plus de 60% par rapport au début de l’année 2022). Rares sont les territoires qui échappent à cette dynamique négative, à l’image des territoires de Reims, La Rochelle ou Nancy qui accusent également des baisses proches des -70% de réservations sur 4 mois.   

Si les valeurs de vente continuent de progresser avec +4% en avril 2023 (5.350 €/m² stationnement compris en France métropolitaine), les valeurs dans l’ancien semblent marquer une pause à l’échelle nationale, et pour le moment, quelques reculs ponctuels mais limités. En revanche, les loyers progressent maintenant un peu plus rapidement, devant les tensions renforcées par le manque d’offre, avec +3,1% à l’échelle nationale.  

En conclusion, le marché immobilier du logement neuf en France traverse une période de stagnation toujours alarmante, caractérisée par des réservations au plus bas et une rareté des nouvelles opérations. Cette dynamique négative se retrouve dans de nombreuses grandes agglomérations françaises, soulignant l’ampleur du problème. À moins que des mesures adéquates ne soient prises pour relancer l’activité et stimuler la demande, le marché immobilier du logement neuf risque de rester dans un état de « vitrification » prolongée, ce qui pourrait avoir des répercussions néfastes sur l’économie et le secteur de la construction dans son ensemble. 

Le premier trimestre 2023 vient de s’achever et les premières tendances sont au rouge vif pour le marché de la promotion immobilière résidentielle neuve.  

Du côté des réservations tout d’abord, moins de 17.000 logements neufs ont été réservés au cours des trois premiers mois de l’année à l’échelle nationale, soit une baisse de -37% par rapport au premier trimestre 2022. En volume, c’est près de 10.000 logements qui ont été vendus en moins par rapport à 2022, et près de 12.000 par rapport au premier trimestre 2021. Aucune agglomération ou métropole majeure n’échappent à ce fort repli : Ile-de-France (-28%), Eurométropole de Strasbourg (-42%), Métropole de Lyon (-39%), Montpellier Méditerranée Métropole (-39%), Littoral des Alpes Maritimes (-46%), etc … En conséquence, sur les 12 derniers mois (d’avril 2022 à mars 2023), le volume cumulé de réservations frôle désormais les 80.000 unités à l’échelle nationale, un plancher qui n’avait pas été atteint depuis 2014.  

L’effondrement des ventes investisseurs se poursuit et reste la principale cause du recul enregistré, avec moins de 6.500 logements vendus sur ce segment au 1^er trimestre (-42%), très éloigné des volumes pré-crise (14.500 réservations investisseurs au 1^er trimestre 2019). Les plus forts reculs sur ce segment sont enregistrés sur les agglomérations de Rennes, Nantes, Rouen, Tours, Reims et Besançon (tous supérieurs à -60% sur le 1^er trimestre 2023).  

Du côté du volume des nouvelles opérations, aspect symptomatique de cette crise chronique de l’offre, à laquelle s’ajoute depuis maintenant quelques trimestres une crise de la demande, désolvabilisée par la hausse des taux et une confiance des ménages en recul, le recul est également marqué au 1^er trimestre 2023, avec -27% de logements mis en vente (soit près de 4.000 logements de moins nouvellement mis sur le marché au 1^er trimestre 2023, en comparaison des 22.100 logements de 2022). Ce recul est d’abord porté par les principaux marchés des grandes métropoles (-37% sur le trimestre), alors que les volumes sur les agglomérations « moyennes », de taille plus modeste, sont (encore) en très légère progression (+6% sur le trimestre).  

L’offre de logements disponibles progresse significativement de +12% par rapport à fin mars 2022, même si l’essentiel de cette hausse a été enregistrée sur le 2^nd semestre 2022, et que le nombre de logements disponibles à la vente est en très légère baisse depuis le 1^er janvier 2023 à l’échelle nationale. Ainsi l’offre disponible représente au 31 mars près de 14 mois d’écoulement théorique de l’offre à l’échelle nationale. Si les marchés se sont parfois sensiblement détendus comme à Lille (20 mois), Nantes (20 mois) ou Rennes (17 mois), ils restent sous pression, malgré les maigres résultats d’activité commerciale, sur les agglomérations de Strasbourg (9 mois), Aix-Marseille (9 mois) ou Montpellier (11 mois).  

Les prix moyens à l’échelle nationale dépassent désormais le seuil des 5.300 €/m² stationnement compris (en logement collectif libre), en hausse de +3% par rapport à mars 2022. Une hausse sensiblement équivalente à celle des loyers enregistrée sur la même période, toujours à l’échelle nationale (+2,9%).  

Plus globalement, avec 367 200 logements commencés, la construction neuve reste encore orientée à la baisse sur les 12 derniers mois (-6,4%) à l’échelle nationale, comme sur la plupart des grandes agglomérations (Ile-de-France : -7%, Franco-Genevois : -11%, Métropole d’Aix-Marseille : -10%, Bordeaux Métropole : -14%).  

L’activité en promotion immobilière a débuté l’année 2023 comme elle a terminé l’année 2022, dans un contexte d’attentisme prononcé. Ainsi les mises en vente de nouveaux programmes ont diminué de -51% sur les 12 principaux marchés français sur les deux premiers mois de l’année. Moins de 3.500 logements neufs ont été ainsi lancés commercialement depuis le 1er janvier 2023 sur les agglomérations de Paris, Lille, Strasbourg, Lyon, Aix-Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, du Franco-Genevois et du littoral des Alpes Maritimes.  

Au-delà des métropoles, la majeure partie du marché se fige ou ralentit fortement. Près d’un quart des principales agglomérations françaises n’a enregistré aucun nouveau programme neuf mis en vente sur les deux premiers mois de l’année 2023, une proportion jamais atteinte depuis mai 2020 et le premier confinement de la crise sanitaire. 

En parallèle, le volume de réservations ne décolle pas : avec 9.200 logements neufs vendus en promotion immobilière entre le 1er janvier et le 28 février 2023 en France, le recul est de -42% à l’échelle nationale sur janvier-février. A titre de comparaison, ce total était de 19.700 logements sur les deux premiers mois de 2019 et de 15.850 sur les deux premiers mois de 2021. 

Ce début d’année 2023 prolonge donc les tendances baissières enregistrées depuis le printemps 2022. Les agglomérations d’Aix-Marseille, du Franco-Genevois et de Toulouse ont constitué les trois marchés les plus actifs de province en termes de ventes en neuf en 2022, devant les métropoles de Lyon et Bordeaux, qui complètent ce top 5. Aucun de ces marchés n’a cependant excédé les 3.700 ventes pour 2022, alors que ce même seuil (de 3.700 ventes annuelles) était un minimum pour être dans le top 5 français (hors Ile-de-France) en 2019.  

L’investissement locatif reste orienté à la baisse (-49% de ventes) sur les deux premiers mois, malgré des rendements en logement neuf stables, depuis un peu plus d’une année pour mémoire, autour de 2,8% brut à l’échelle nationale.  

Avec moins de 370.000 logements commencés à l’échelle nationale à fin janvier, la construction neuve s’enfonce dans la crise. Une tendance qui touche la plupart des territoires, par exemple l’Ile-de-France (-10%), la Métropole de Lyon (-12%) ou Angers Métropole (-5%), peu de territoires y faisant exceptions notables. 

Une nouvelle année 2023 qui débute à l’image de la fin d’année précédente, avec des volumes d’activités en neuf qui restent très modérés en janvier, puisque moins de 4.000 logements neufs ont été commercialisés, ce qui porte le recul à -28% sur les 12 derniers mois à l’échelle nationale. L’activité auprès des investisseurs reste à la peine, avec moins de 1.500 logements commercialisés auprès de ce segment en janvier, le volume mensuel le plus faible depuis avril 2020, mois pourtant marqué par le 1er confinement de la crise sanitaire.

De la même façon, les opérateurs restent prudents dans le lancement de nouveaux programmes, sur un mois par ailleurs traditionnellement peu actif, mais le volume de 93.200 logements mis en vente depuis 12 mois demeure le plus bas depuis mars 2021 (le rebond post crise sanitaire avait permis d’atteindre les 106.000 logements neufs mis en vente sur une année glissante à l’automne 2021).

Du côté de la construction neuve dans son ensemble, les mises en chantier sont à nouveau à la baisse (-3 ;6% à fin décembre), à près de 376.000 logements, et ne bénéficient pas des forts volumes des logements autorisés en 2022 (482.000 logements sur l’année, avec un pic en aout à près de 522.000 logements sur 12 mois). De nombreux PC « fantômes » restent donc en attente, de conditions commerciales meilleures ou plus simplement de conditions de mises en œuvre moins défavorables, notamment en matière de coûts de réalisation).  

Comme évoqué les mois précédents, les prix de l’ancien semblent avoir stoppé leur croissance quasi continue depuis plus de 3 ans, même si cette pause n’est pas (encore ?) généralisée à l’ensemble des territoires. En parallèle, malgré une relative stabilité des valeurs moyennes pratiquées (+1,3% sur un an à l’échelle nationale), le marché locatif enregistre des premiers signes de tension, avec une durée de mise en location qui a diminué de -13% en une année, signe de la pénurie d’offres disponibles sur ce segment sur la plupart des territoires français.

En l’absence de signaux positifs, les marchés immobiliers résidentiels français semblent ainsi progressivement se « geler », avec de fortes diminutions de volumes d’activité, sur la quasi-totalité des agglomérations, et des valeurs de marché qui pour le moment n’évoluent guère, sauf à la marge. Il faudra sans doute encore quelques mois avant de sortir de cet hiver, la première condition étant sans doute une pause dans la croissance des taux d’emprunts immobiliers, qui a désolvabilisé de manière certaine une grande partie des acquéreurs, qu’ils soient propriétaires occupants ou investisseurs, depuis un peu plus de 12 mois.

L’exercice 2022 se clôt avec un recul significatif, comme attendu, de l’activité en promotion immobilière à l’échelle nationale. Ainsi un peu moins de 90.000 logements neufs ont été commercialisés, en vente au détail, entre janvier et fin décembre, soit un recul de -20% par rapport aux résultats de l’année précédente.

Deux faits remarquables sont à signaler dans cette tendance baissière des ventes. Tout d’abord, on peut noter que celle-ci s’est accentuée de manière progressive depuis le printemps, le recul à mi-année n’était pour mémoire que de -4% sur une année glissante. Par ailleurs, le recul s’explique en premier lieu par la forte baisse des ventes à investisseurs, le volume n’excédant pas 38.000 ventes investisseurs (-29% sur l’année, et même -50% sur le seul mois de décembre 2022). Le dernier trimestre, malgré les évolutions du dispositif Pinel en 2023, n’a ainsi pas enregistré de rebond significatif.

Le volume de logements mis en vente a également diminué, mais de manière moins prononcée, à 95.000 logements sur l’année (-10% sur l’année, -9% sur le dernier trimestre). Ce volume est au plus bas depuis le 1^er trimestre 2021 (sur une année glissante), mais il a néanmoins impacté l’offre de logements disponibles, à près de 93.000 logements à la vente au 31 décembre 2022, en hausse de +8%.   

Toujours à l’échelle nationale, les prix de vente enregistrent une progression de +5% entre décembre 2021 et décembre 2022, pour atteindre les 5.280 €/m² moyen (en collectif, stationnement compris).

L’année 2022 restera une année de recul quasi-généralisée, peu de marchés échappant à la tendance baissière. Outre l’Ile-de-France qui enregistre un volume n’excédant pas les 20.000 réservations, le plus faible volume depuis 7 ans, toutes les grandes métropoles connaissent des baisses comprises entre -3% (Franco-Genevois) et -36% (Montpellier Méditerranée Métropole). Et certains planchers ont cédé, à l’image de l’Eurométropole de Strasbourg (1330 réservations), Bordeaux Métropole (2210 réservations), ou Nantes Métropole (1635 réservations).

Quelques agglomérations moyennes enregistrent une stabilité ou une légère progression des ventes en neuf, à l’image de Nîmes Métropole, du Bassin d’Arcachon, d’Amiens Métropole ou du Havre Seine Métropole, mais la tendance est aussi majoritairement à la baisse, pour les deux tiers d’entre elles (en moyenne de -12% sur l’année 2022).A la crise de l’offre que connait le marché depuis plusieurs années s’est donc ajoutée une crise de la demande (et de sa solvabilité) en 2022, compte tenu de la hausse rapide des taux d’intérêt depuis le début d’année. A titre d’illustration, pour un ménage français au revenu médian, la progression des taux a conduit à une baisse de près de 40.000 € de budget entre fin 2021 et fin 2022, qui explique en grande partie la baisse de l’activité. L’évolution de ces mêmes taux sur 2023 sera déterminante pour connaitre les évolutions futures du marché, dans le neuf comme dans l’ancien, et la pause annoncée par certains experts pour le 2^nd semestre 2023 pourrait offrir un nouveau souffle. En parallèle, la hausse de certains volumes résidentiels spécifiques (immobilier serviciel, accession sociale en BRS, réhabilitations massives, etc …) pourrait accélérer la refonte des marchés du neuf entamée depuis quelques trimestres.

Avec moins de 7.000 logements neufs mis en vente en novembre 2022, soit moins de 88.000 depuis le 1^er janvier, l’exercice 2022 restera comme un des moins actifs depuis 2014 (à l’exception de l’année 2020). Du côté des réservations, et malgré les évolutions annoncées du dispositif Pinel dès 2023 (et sa moindre attractivité fiscale), les volumes demeurent particulièrement modestes pour une fin d’année : moins de 7.000 réservations en novembre (soit moins de 84.000 réservations depuis le 1^er janvier), soit une diminution de -18% sur les onze premiers mois de l’année.

Comme nous l’avons déjà indiqué lors des mois précédents, l’explication principale est liée au recul sensible des ventes réalisées auprès des investisseurs : -26% depuis le 1^er janvier 2022, avec l’absence depuis septembre 2022 de résultats côté investisseurs excédant les 3.200 ventes mensuelles alors que, pour mémoire, les mois de septembre/novembre 2019 dépassaient les 5.600 ventes à investisseurs en moyenne en 2019, ou encore 4.400 ventes investisseurs mensuelles en moyenne à l’automne 2021. Depuis le 1^er janvier, ce sont même 70% des agglomérations françaises observées qui ont enregistré moins de 50% de ventes à investisseurs. A l’échelle nationale, les ventes en investissement locatif n’ont représenté que 42% de l’activité, soit 5 points de moins qu’en 2021.

Toutes les grandes métropoles françaises restent concernées par le recul général des ventes en neuf, qui a tendance à s’accentuer sur cette fin d’année, notamment l’Ile-de-France (-12% depuis le 1^er janvier), l’agglomération lilloise (-25%), l’agglomération montpelliéraine (-34%), l’agglomération bordelaise (-20%), mais aussi la plupart des agglomérations moyennes : Grand Annecy (-33%), Toulon (-27%), La Rochelle (-23%), Saint Louis (-32%), ou Brest métropole (-23%).

L’érosion des rendements n’est sans doute qu’une des explications à la frilosité des investisseurs dans le neuf, ces derniers étaient en moyenne de 2,8% en novembre 2022 à l’échelle nationale, soit 20 points de moins qu’en novembre 2021. Dans l’ancien, les rendements à l’échelle nationale sont toujours supérieurs de 100 points, à 3,8% en moyenne, mais connaissent une évolution similaire. Les loyers progressent en effet modérément, de +1,7% dans l’ancien par rapport à novembre 2021 (et un peu plus rapidement dans le neuf, avec +2,8% sur une année). Soit un rythme qui demeure nettement inférieur à la progression des valeurs en neuf, de l’ordre de +5% sur une année glissante, à plus de 5.330 €/m² (stationnement compris) à l’échelle nationale, très proche des 6.000 €/m² sur l’Ile-de-France et désormais supérieurs à 5.000 €/m² moyen sur les agglomérations d’Aix-Marseille, Montpellier, Bordeaux, Rennes ou Nantes.

Enfin, en termes de dynamique future, les autorisations de nouvelles constructions demeurent dans des volumes élevés, à près de 500.000 logements neufs autorisés sur les 12 derniers mois (à fin octobre 2022), mais les mises en chantier restent toujours à la peine, à tout juste 380.000 logements commencés, dans la moyenne de la dernière décennie. Toutefois, on retiendra que la part des 50 principales agglomérations françaises tend à se stabiliser depuis quelques mois après une baisse lente et régulière, avec 52% des mises en chantier annuelles en octobre 2022, un volume presque identique à octobre 2021, alors que cette proportion était de 58% en janvier 2019. Une pause ou un coup d’arrêt dans le supposé « exode urbain » des français (et des opérateurs) après trois années mouvementées en termes d’évolution géographique des marchés immobiliers ?

Avec un peu plus de 512.000 logements neufs autorisés sur les 12 derniers mois à l’échelle nationale, la dynamique semble flirter avec les records (+10%), retrouvant des volumes d’il y a 10 ans, enregistrés au début de l’année 2012. « Autorisés » n’est pas « commencés », comme en témoignent les derniers chiffres des mises en chantier (+0,4%), qui demeurent inférieurs à 387.000 logements neufs sur les 12 derniers mois. Bien évidemment, une partie de l’explication est dans l’anticipation des acteurs – professionnels comme particuliers – qui ont massivement déposé des permis avant la fin de l’année 2021, pour éviter certains écueils liés à la RE2020 (obligatoire au 1^er janvier 2022), et qui ont vu leurs permis être autorisés depuis le début de l’année. Mais il semble que d’autres facteurs expliquent cette atonie des mises en chantier depuis 1 an : baisse des rythmes de commercialisation, hausse des coûts de production qui remettent en cause l’équilibre économique des programmes de logements neufs, et difficultés de financement liées à la hausse des taux d’intérêt. La moitié des grandes agglomérations françaises enregistrent même des baisses importantes de leurs mises en chantier, à l’image du Franco-Genevois, de la Métropole de Lyon, de Toulouse Métropole, Dijon Métropole ou le Grand Reims, où celles-ci excèdent les -15% sur les 12 derniers mois.

Avec un peu moins de 80.000 réservations en promotion immobilière à 8 semaines de la fin de l’année, le marché de la promotion immobilière demeure toujours en recul (-12% par rapport à 2021, et même -23% sur les seuls investisseurs), et les trois derniers mois ont enregistré une dynamique similaire, toujours à l’échelle nationale. Autrement dit, l’activité a perdu en moyenne, depuis le 1^er janvier 2022, 1.000 ventes chaque mois par rapport à l’année précédente. L’atterrissage sous les 100.000 réservations pour l’année 2022 semble désormais certain, alors que ce même marché avait enregistré – pour mémoire – presque 110.000 ventes en 2021, et plus de 130.000 ventes en 2019. Parmi les marchés qui échappent à cette morosité, on retiendra les bons résultats de Caen-la-Mer, Amiens Métropole, Nîmes Métropole, la CA du Grand Lac (Aix-les-Bains), le Grand Besançon et le Bassin d’Arcachon (Nord & Sud), qui ont en commun des croissances de ventes supérieures à +30%, mais aussi d’appartenir aux agglomérations de taille « moyenne ». Néanmoins, ce seul qualificatif ne suffit pas à justifier cette dynamique positive, puisque les agglomérations de Lorient, Saint-Louis ou Nancy enregistrent des reculs supérieurs à -35% depuis le 1^er janvier, en comparaison de 2021. Avec des mises en vente toujours au plus bas (moins de 27.000 logements depuis le 30 juin 2022), l’offre frôle toujours les 80.000 lots disponibles à la vente, soit 10.000 lots de moins qu’à fin octobre 2021, et 37.000 lots de moins qu’à fin octobre 2019.

Les valeurs locatives moyennes restent stables, à l’échelle nationale (+1,5% sur 12 mois glissants), comme aux échelles locales (sauf à de rares exceptions comme les agglomérations de Vannes, Brest ou le Pays Basque, où la hausse excède les +4%). De même, comme évoqué il y a quelques semaines, les valeurs de l’ancien semblent s’assagir avec une progression qui n’est plus que de +6% sur 12 mois en octobre 2022 (à 3.620 €/m² médian pour le logement en collectif), désormais inférieure à la progression en neuf (+8%, à 5.380 €/m² stationnement compris en octobre 2022), alors que cette hausse était encore proche du double dans l’ancien, en moyenne, sur le premier mois de 2022. A l’exception de l’Ile-de-France où les prix médians dans l’ancien reculent très légèrement sur un an (-1%), les principales métropoles enregistrent ainsi des hausses beaucoup plus mesurées sur les 12 derniers mois, à l’image de l’Eurométropole de Strasbourg (+5%), la Métropole de Lyon (+3%), Montpellier Métropole (+4%) ou Bordeaux Métropole (+3%). Diminution des volumes d’activité, tendance à la stabilité des valeurs, les marchés immobiliers résidentiels français semblent entrer dans l’hiver…

A l’aube du dernier trimestre 2022, force est de constater que nombre de voyants sont passés à l’orange depuis cet été sur les marchés de la promotion immobilière nationale. En effet, la dynamique des ventes est désormais négative sur l’ensemble des marchés français : région Ile-de-France, grandes métropoles, agglomérations moyennes et même le reste du territoire national (petites villes et grandes couronnes des agglomérations), alors que ces deux dernières catégories avaient sensiblement contribué au rebond du marché en 2021.

La région Ile-de-France enregistre une nouvelle fois un recul de ces ventes en septembre 2022, de -6% sur les 12 derniers mois glissants, à moins de 21.000 réservations sur les 12 derniers mois. Comme pour les mois précédents, ce sont les ventes à investisseurs qui souffrent le plus, en baisse de -11% depuis le 1^er janvier, et même de -60% par rapport aux neuf premiers mois de 2019 ! En parallèle, le rythme des mises en vente de nouvelles opérations reste négatif, pour le 4^ème mois consécutif, à -5% sur 12 mois glissants à fin septembre, sous la barre des 20.000 logements. En conséquence, l’offre disponible à la vente n’évolue guère depuis plus de 6 mois, autour de 20.500 logements.  

Les principaux marchés métropolitains sont également dans une dynamique négative depuis le printemps 2022, sur 12 mois glissants, avec -8% de réservations à fin septembre 2022. Seul le littoral des Alpes Maritimes demeure dans une dynamique encore positive, mais la baisse est prononcée et s’accentue sur Montpellier Agglomération (-26%), Nantes Métropole (-17%), ou la Métropole d’Aix-Marseille (-15%). Ces marchés enregistrent une tendance similaire sur les nouveaux programmes mis en vente, également en baisse de -14% sur une année glissante (cette tendance était de -4% en mars 2022, et même +10% en novembre 2021). Ces grands « marchés » sont les plus impactés par le recul des investisseurs (-27% depuis le début de l’année 2022).

Les agglomérations dites « moyennes », qui enregistraient historiquement au-delà de 250-300 ventes annuelles en promotion par marché, et qui avaient contribué majoritairement au rebond des marchés en 2021 sont aujourd’hui à l’arrêt (dynamique à 0% sur 12 mois glissants, contre +21% en janvier 2022). Le volume de réservations est ainsi repassé sous les 25.000 sur les 12 derniers mois à fin septembre 2022. Eligible en partie au dispositif Pinel, le recul des investisseurs y est important : (-18% sur une année glissante). La hausse des prix sur 12 mois y est supérieure à la moyenne nationale (+8% sur 12 mois, contre +7% à l’échelle nationale, et +6% sur les grandes métropoles).

Enfin, le reste du territoire, pour lequel les marchés actifs sont principalement situés sur de petites villes, ou en frange des grandes métropoles, et qui représente néanmoins près de 25% des ventes totales en promotion immobilière du territoire national, enregistre la dynamique la plus mauvaise, avec -13% de ventes sur une année glissante en septembre 2022, alors que cette dernière était de +28% en janvier 2022, d’où ce constat d’un rapide ralentissement de l’activité, généralisé à l’ensemble des marchés français depuis la fin du printemps.