Author: Olivier Conus

Crise de l’immobilier, crise du logement : un diagnostic désormais partagé

Depuis trois ans, le terme de crise s’est imposé pour qualifier la situation des marchés immobiliers. Crise de l’immobilier neuf, crise de la production, crise du financement, et de plus en plus, crise du logement tout court. À l’heure de dresser le bilan de l’année 2025, un constat mérite toutefois d’être formulé avec précision : il n’y a pas eu de crash des valeurs. Cela ne signifie ni absence de corrections, ni immobilisme des prix, mais absence de dévalorisation massive et généralisée des actifs résidentiels.

Des ajustements réels, mais sans décrochage brutal

Les ajustements ont bien eu lieu, en particulier dans l’ancien, et ils ne doivent pas être minimisés. Mais ils sont restés contenus, très loin des scénarios de décrochage brutal parfois évoqués. Le marché du logement n’a pas connu de choc comparable à ceux observés dans d’autres segments immobiliers, notamment sur certaines classes d’actifs tertiaires. La crise s’est exprimée autrement.

Quand les prix résistent, les volumes s’effondrent

Car si les prix ont globalement résisté — ou se sont ajustés de manière progressive —, les volumes, eux, se sont nettement contractés, en particulier dans le logement neuf. En 2025, les réservations de logements ordinaires par les particuliers en promotion immobilière s’établissent autour de 50 000 unités, en recul par rapport à 2024 et à des niveaux historiquement bas. Les ventes en bloc, d’un volume comparable, sont elles aussi orientées à la baisse. Le marché du neuf s’est donc ajusté principalement par la quantité, et non par la valeur.

Ancien : un ajustement par les prix, un retour vers des volumes plus « normaux »

Dans l’ancien, la dynamique est différente. Avec environ 930 000 transactions en 2025, les volumes progressent par rapport à 2024. Ils restent inférieurs aux niveaux exceptionnellement élevés de 2021-2022, mais se situent désormais dans un ordre de grandeur proche de la moyenne observée entre 2012 et 2019.
Cette reprise relative s’explique en partie par l’ajustement des prix : depuis 2022, ceux-ci ont reculé de 4 à 5 % en moyenne à l’échelle nationale, avec des corrections localement plus marquées. Après cette phase de réajustement, les prix de l’ancien semblent aujourd’hui se stabiliser, tandis que ceux du neuf, après deux années de quasi-stagnation, amorcent une légère progression.

Production : des indicateurs durablement dégradés

Ce décalage entre neuf et ancien est révélateur du mode d’ajustement du marché immobilier français. L’ancien a absorbé la crise par les prix, le neuf par l’effondrement des volumes.
Cette asymétrie se retrouve dans les indicateurs de production. En 2025, la France a enregistré environ 274 000 logements commencés, un niveau à peine supérieur à celui de 2024, mais historiquement très bas, comparable à ceux observés dans les années 1950. Les autorisations, avec 380 000 logements sur douze mois glissants, demeurent elles aussi parmi les plus faibles des vingt dernières années. Ces chiffres traduisent moins un simple creux conjoncturel qu’un changement durable de régime.

Une nouvelle normalité qui s’installe dans le neuf

L’année 2025 apparaît ainsi comme celle où le secteur a cessé d’attendre un retour rapide aux volumes d’avant 2022. La faiblesse de l’activité n’est plus perçue comme transitoire, mais comme une nouvelle normalité avec laquelle il faut composer, en particulier dans le logement neuf. Dans ce contexte, certains segments montrent une résilience relative. L’immobilier serviciel, notamment les résidences gérées, affiche des reculs de volumes bien plus modérés que le logement ordinaire.

Transformation de l’existant : un potentiel encore peu visible dans les chiffres

La transformation de l’existant, la réhabilitation lourde et les opérations de reconversion occupent également une place croissante dans les stratégies et les discours. Pourtant, leur traduction chiffrée reste à ce stade limitée. En 2025, les volumes de logements réhabilités, rénovés ou transformés par des opérateurs professionnels sont estimés entre 7 000 et 8 000 unités, un niveau globalement stable depuis 2018. L’intérêt est réel, les projets nombreux, mais la bascule vers ces modes de production alternatifs ne se lit pas encore dans les volumes de marché.

Conclusion — Un marché contracté, des trajectoires différenciées

Trois ans après le début de la crise, le diagnostic est donc nuancé. Le marché du logement ne s’est pas effondré, mais il s’est durablement contracté dans le neuf, sans crash des valeurs, avec une activité structurellement plus faible et une production durablement contrainte. Dans l’ancien, la situation apparaît plus ouverte. Le retour à des volumes proches de la moyenne des années 2010 interroge : s’agit-il d’un nouvel équilibre durable ou d’une phase de stabilisation encore fragile ? La question reste entière. Dès lors, l’enjeu n’est peut-être plus seulement de savoir quand les volumes d’hier reviendront, mais comment organiser, dans la durée, des marchés immobiliers différenciés, capables de répondre à la fois aux contraintes de production et aux besoins croissants de logement.