Author: Olivier Conus

Les deux premiers mois de 2026 s’inscrivent dans la continuité de 2025. À l’échelle nationale, les réservations de logements neufs aux particuliers atteignent un peu plus de 7 700 unités sur janvier-février, contre environ 8 300 un an plus tôt, soit un recul de l’ordre de –8 %. Le début d’année confirme ainsi l’absence de véritable rebond de la demande.

Les ventes aux investisseurs enregistrent un léger frémissement, avec un peu plus de 1 800 réservations sur deux mois, contre environ 1 500 début 2025. Ce regain reste toutefois à relativiser : l’investissement locatif représente 24 % de l’activité sur la période, un niveau encore très éloigné des standards observés avant la crise récente.

Du côté de l’offre, la prudence domine. Les mises en vente reculent nettement, avec un peu plus de 6 000 logements lancés sur les deux premiers mois de l’année, contre plus de 8 400 un an plus tôt (–26 %). L’approche des élections municipales de mars 2026 renforce cet attentisme.

Sur le plan territorial, les évolutions restent contrastées. Le Grand Paris se distingue par une dynamique plus favorable, tandis que les métropoles régionales affichent des trajectoires très différenciées, sans tendance nationale homogène.

Retour sur 2025 : une structure de marché profondément transformée

Sur l’ensemble de l’année 2025, environ 50 000 réservations nettes de logements ordinaires aux particuliers ont été enregistrées. La ventilation des ventes met en évidence une recomposition marquée des équilibres :

• 54 % des réservations en accession libre,

• 27 % en accession aidée,

• 19 % à destination des investisseurs.

Le marché apparaît ainsi très largement porté par l’occupant, l’investissement locatif ne représentant plus qu’un segment secondaire de l’activité.

L’accession aidée, amortisseur central de l’activité

L’accession aidée joue désormais un rôle structurant. Les dispositifs spécifiques représentent une part significative des ventes totales :

• le BRS pèse environ 9 %,

• les ventes en TVA minorée en périmètre de renouvellement urbain près de 12 %,

• le PSLA environ 6 %.

Ces segments constituent un socle essentiel de l’activité, en particulier dans les territoires sous forte tension, et contribuent à limiter l’ampleur du décrochage du marché libre.

Un segment LLI encore marginal, en attente du « Jeanbrun »

Dans l’investissement locatif, le LLI investisseur demeure très limité, avec moins de 1 000 logements réservés à l’échelle nationale en 2025. Son impact reste, à ce stade, insuffisant pour compenser la disparition du dispositif Pinel fin 2024.

Les ventes en bloc, pilier de la promotion

En parallèle, les ventes en bloc de logements ordinaires atteignent 49 600 logements en 2025, en léger retrait par rapport à 2024, mais à un niveau proche de celui de 2023.
Dans un marché du détail affaibli, ces volumes demeurent soutenus et constituent l’un des principaux piliers de l’activité de la promotion immobilière.

Les grands pôles urbains concentrent l’essentiel des réservations, avec en tête le Grand Paris (environ 5 500 lots), devant Aix-Marseille, le littoral des Alpes-Maritimes et Toulouse.
Les volumes progressent sensiblement à Lille Métropole, Nantes, Rennes et Lyon, mais reculent à Montpellier, Toulouse et Bordeaux.

Conclusion

Début 2026, le marché du neuf reste marqué par l’absence de véritable reprise, dans l’attente d’une visibilité accrue sur le cadre économique et politique, tant au niveau local que national.

De 279 000 à 400 000 : un écart que les scénarios hauts ne comblent pas. Un objectif ambitieux, mais au périmètre imprécis

En annonçant, le 23 janvier dernier, la production de deux millions de logements d’ici 2030 – soit 400 000 par an dès 2026 (livrés ? commencés ? en neuf ? À ce stade, aucun élément officiel ne précise le périmètre) – le gouvernement a fixé un cap clair. L’intention est saluée, le secteur en avait besoin. Mais lorsqu’on confronte cet objectif à la réalité des marchés en 2025, une lecture s’impose : l’écart n’est pas seulement conjoncturel, il est structurel.

Car au-delà du ralentissement bien connu des trois dernières années, c’est la mécanique même de la production résidentielle qui s’est grippée. La France a débuté 2026 avec environ 279 000 logements commencés sur les 12 derniers mois (source SDES), un niveau toujours très bas. Et surtout, les moteurs de production sont affaiblis simultanément.

Promotion privée : un socle historiquement faible

Il s’est réservé un peu moins de 50 000 logements neufs ordinaires en promotion pour les particuliers en 2025 (-15 %, comme annoncé début janvier). Et entre 45 000 et 50 000 logements vendus en bloc. La promotion immobilière est à son niveau le plus bas depuis que la statistique existe. Et si les espoirs de rebond sont réels avec la mise en œuvre du statut du bailleur privé, la reprise sera nécessairement progressive. Le segment de l’investissement locatif des particuliers, tombé à moins de 10 000 logements en 2025, ne pourra remonter que lentement. Au mieux : +20 000 à +30 000 logements supplémentaires d’ici fin 2027.

Logement social : des volumes financés, mais un rendement réel contraint

La DHUP a annoncé 117 000 unités financées en 2025, dont un peu plus de 15 000 dans le cadre du PNRU. Mais environ 10 % des financements ne se traduisent pas par une livraison, et les volumes incluent des acquisitions sur parc existant et pas uniquement du neuf. Le secteur reste sous tension, avec des capacités d’investissement limitées et un recours aux achats en bloc en recul. Le potentiel additionnel au mieux : +10 000 à +20 000 logements.

Maison individuelle : un redressement insuffisant

Les maisons individuelles « pures » ont enregistré près de 67 000 mises en chantier en 2025 (contre 128 000 fin 2022). La courbe s’est légèrement redressée ces derniers mois (+3 %), mais les contraintes restent fortes : coûts de construction, raréfaction foncière, et solvabilité des ménages. Même avec un PTZ réactivé et confirmé, le seuil des 90 000 à 100 000 unités reste loin.

Résidences gérées : un segment dynamique mais plafonné

Près de 38 000 logements commencés en 2025 (+25 %), mais historiquement, ce segment oscille autour de 24 000 unités en moyenne depuis 2000, avec un pic à 40 000 en 2021. Atteindre ou dépasser 45 000 unités dans un horizon 1 à 2 ans serait déjà un maximum ambitieux.

L’équation ne se referme pas, même dans sa version la plus optimiste

Même en cumulant les scénarios hauts (promotion + social + individuel + résidences), les capacités additionnelles atteignent 60 000 à 80 000 logements au mieux d’ici 2027. Face à cela, l’objectif gouvernemental supposerait un saut de plus de 120 000 unités par rapport aux commencements 2025. C’est là que réside l’essentiel : le marché n’a pas la capacité mécanique d’un tel rattrapage, même en contexte de reprise. Le décalage n’est pas celui d’un cycle bas que la conjoncture corrigerait naturellement. Il reflète la structure actuelle de la production, à partir de chiffres consolidés et non extrapolés. Les annonces vont dans le bon sens et redonnent de la visibilité. Mais les volumes observés montrent clairement que, dans le périmètre actuel – dont la définition même des « 400 000 logements » reste à préciser – la trajectoire visée dépasse les capacités réelles du marché à court terme. L’ambition existe. Les volumes, pour l’instant, ne suivent pas.

Crise de l’immobilier, crise du logement : un diagnostic désormais partagé

Depuis trois ans, le terme de crise s’est imposé pour qualifier la situation des marchés immobiliers. Crise de l’immobilier neuf, crise de la production, crise du financement, et de plus en plus, crise du logement tout court. À l’heure de dresser le bilan de l’année 2025, un constat mérite toutefois d’être formulé avec précision : il n’y a pas eu de crash des valeurs. Cela ne signifie ni absence de corrections, ni immobilisme des prix, mais absence de dévalorisation massive et généralisée des actifs résidentiels.

Des ajustements réels, mais sans décrochage brutal

Les ajustements ont bien eu lieu, en particulier dans l’ancien, et ils ne doivent pas être minimisés. Mais ils sont restés contenus, très loin des scénarios de décrochage brutal parfois évoqués. Le marché du logement n’a pas connu de choc comparable à ceux observés dans d’autres segments immobiliers, notamment sur certaines classes d’actifs tertiaires. La crise s’est exprimée autrement.

Quand les prix résistent, les volumes s’effondrent

Car si les prix ont globalement résisté — ou se sont ajustés de manière progressive —, les volumes, eux, se sont nettement contractés, en particulier dans le logement neuf. En 2025, les réservations de logements ordinaires par les particuliers en promotion immobilière s’établissent autour de 50 000 unités, en recul par rapport à 2024 et à des niveaux historiquement bas. Les ventes en bloc, d’un volume comparable, sont elles aussi orientées à la baisse. Le marché du neuf s’est donc ajusté principalement par la quantité, et non par la valeur.

Ancien : un ajustement par les prix, un retour vers des volumes plus « normaux »

Dans l’ancien, la dynamique est différente. Avec environ 930 000 transactions en 2025, les volumes progressent par rapport à 2024. Ils restent inférieurs aux niveaux exceptionnellement élevés de 2021-2022, mais se situent désormais dans un ordre de grandeur proche de la moyenne observée entre 2012 et 2019.
Cette reprise relative s’explique en partie par l’ajustement des prix : depuis 2022, ceux-ci ont reculé de 4 à 5 % en moyenne à l’échelle nationale, avec des corrections localement plus marquées. Après cette phase de réajustement, les prix de l’ancien semblent aujourd’hui se stabiliser, tandis que ceux du neuf, après deux années de quasi-stagnation, amorcent une légère progression.

Production : des indicateurs durablement dégradés

Ce décalage entre neuf et ancien est révélateur du mode d’ajustement du marché immobilier français. L’ancien a absorbé la crise par les prix, le neuf par l’effondrement des volumes.
Cette asymétrie se retrouve dans les indicateurs de production. En 2025, la France a enregistré environ 274 000 logements commencés, un niveau à peine supérieur à celui de 2024, mais historiquement très bas, comparable à ceux observés dans les années 1950. Les autorisations, avec 380 000 logements sur douze mois glissants, demeurent elles aussi parmi les plus faibles des vingt dernières années. Ces chiffres traduisent moins un simple creux conjoncturel qu’un changement durable de régime.

Une nouvelle normalité qui s’installe dans le neuf

L’année 2025 apparaît ainsi comme celle où le secteur a cessé d’attendre un retour rapide aux volumes d’avant 2022. La faiblesse de l’activité n’est plus perçue comme transitoire, mais comme une nouvelle normalité avec laquelle il faut composer, en particulier dans le logement neuf. Dans ce contexte, certains segments montrent une résilience relative. L’immobilier serviciel, notamment les résidences gérées, affiche des reculs de volumes bien plus modérés que le logement ordinaire.

Transformation de l’existant : un potentiel encore peu visible dans les chiffres

La transformation de l’existant, la réhabilitation lourde et les opérations de reconversion occupent également une place croissante dans les stratégies et les discours. Pourtant, leur traduction chiffrée reste à ce stade limitée. En 2025, les volumes de logements réhabilités, rénovés ou transformés par des opérateurs professionnels sont estimés entre 7 000 et 8 000 unités, un niveau globalement stable depuis 2018. L’intérêt est réel, les projets nombreux, mais la bascule vers ces modes de production alternatifs ne se lit pas encore dans les volumes de marché.

Conclusion — Un marché contracté, des trajectoires différenciées

Trois ans après le début de la crise, le diagnostic est donc nuancé. Le marché du logement ne s’est pas effondré, mais il s’est durablement contracté dans le neuf, sans crash des valeurs, avec une activité structurellement plus faible et une production durablement contrainte. Dans l’ancien, la situation apparaît plus ouverte. Le retour à des volumes proches de la moyenne des années 2010 interroge : s’agit-il d’un nouvel équilibre durable ou d’une phase de stabilisation encore fragile ? La question reste entière. Dès lors, l’enjeu n’est peut-être plus seulement de savoir quand les volumes d’hier reviendront, mais comment organiser, dans la durée, des marchés immobiliers différenciés, capables de répondre à la fois aux contraintes de production et aux besoins croissants de logement.